报联邦空置税UHT

Underused Housing Tax (UHT)是加拿大为数不多的不看“税务身份”而只看“移民身份”的税：

1. 如果你不是加籍
2. 也没永久居民身份 (permanent resident)
3. 2022年12月31日在加拿大境内持有民居房(residential property)

同时满足上面 1、2、3条的个人，必须为2022年申报 “联邦空置税”(UHT)。

“个人”的范畴非常广，包括留学生、工签、访问、探亲、暂住者、旅游者、和难民。

还有，如果是加拿大的私人控股公司(CCPC）或是外国公司，持有加拿大的民居房的，也是要报UHT的；另外，如果您是在一些较少见的情况中，例如是以信托或合伙人的身份持有房产，建议您查阅官方资料确认是否需要申报。

申报截止日期是每年的4月30日，报晚有高额罚款。

UHT 的申报截止日是每年的4月30日，报晚有罚款。

1. 对于个人(自然人）罚款 $5,000 起；
2. 非自然人(比如公司、信托、合伙)，罚款 $10,000 起

CRA后来发了补充说明，$5,000和$10,000只是起步价，最高罚 5%的UHT再加上3%的UHT乘以晚报的整月数，哪个大取哪个。

举例：某留学生为上课方便，在学校附近和同学一起合租，而自己的房子没住也没租，闲置着。这套房的确被“underused”, 所以是要交2022年的空置税的。

2022年12月31日房子市值为200万，联邦空置税(1%) = 2万块钱。

如果他按时申报了 UHT return，交了两万块钱的 UHT；但他晚报了10个月，除了照交2万还得加上 late-filing penalty，具体罚金算法如下：

1. $5,000
2. 5%X$20,000+3%x$20,000X10 = $7,000

两者取大，所以罚金为$7,000。

按CRA规定，只有下面几类房主不用报：

1. 拥有加拿大国籍的个人
2. 拥有永久居民身份的个人
3. 加拿大的上市公司
4. 慈善机构
5. Coop housing 公司、学校、医院、政府机构、和原住民机构

以上统称为 “excluded owners” ，不用报，也不用交税。

除了 excluded owners，其他个人或机构都属于 “affected owners” – 必须报。

什么是 UHT 概念下的 residential property?

Residential property 指日常用来居住的居所，例如独立屋、半独立屋、公寓、condo unit、联排屋、甚至 coach house, laneway house, cottage, cabins, chalets 等家庭住宅，其主要目的就是供人居住的(非商业经营), 这类建筑就叫民居。

相反，商业地产(办公室、商店)和工业地产(仓库、厂房)，这类是用来经营、干活用场地，不供人居住，就不是民居。

UHT范畴内的 “民居房”比通常意义上的民居更窄, 不包括：

• 有三个以上独立单位的民居
• 高层公寓大楼
• 超过50%用于零售或办公的建筑
• 用于商业经营的木屋和山林小屋、酒店、汽车旅馆、airbnb民宿,  这些属于 commercial property
• 水上住宅、移动房屋、旅行拖车、房车和露营拖车

符合”民居房“的才要求申报。

UHT官网规定, 如果你是下列公司，并持有加拿大境内的”民居房”，则必须报 UHT：

1. 你是一家在加拿大境外注册的公司
2. 你是一家在加拿大境内注册的、私营的(未上市)的公司

大家熟悉的 CCPC – Canadian controlled private corporation 是在加拿大注册、并由私人持有(不上市)、且50%以上的股份由加拿大居民掌控，因此，CCPC持有民居房也要求申报。

无论是联邦注册的，还是省级注册的，都在此列。

每套房必须单独填一张表；

由几个非PR、也非加籍的房主联名持有同一套房的，每人都得单独报一份；

由非PR、也非加籍的人和本地人(有PR或加籍的)一起联名持有房产的，由无移民身份的外国人申报，并同时披露本地房主的信息；

即使符合“豁免条件“最后不用交税，这张表也得按时提交给CRA，否则有罚款。

申报可用以下三种方式：

1. 下载 UHT-2900 PDF表格，填好后邮寄或传真给CRA
2. 网上online申报
3. 进入 CRA My Account 或 My Business Account 直接报

UHT如不满足豁免条件，得每年交一次，金额为房子市值估价的 1%。

房子估价去哪找？

1. 2022年地税单上找 assessed value，或
2. 房子最近一次的售价

然后，把(1)和(2)二者取最大值，再乘以 1% 就是UHT空置税的金额。

还有一种办法是找评估师做一份市价评估报告，用新鲜评估出来的市场价乘以 1%。但用这个法子必须在4月30日之前给CRA提交election，比较麻烦，不推荐。

涉税情况可分为两大类，一类普通情况，一类特殊情况。

普通情况，一张图解释一切 (点击可看大图)：

可免交UHT的几种情况（不交税，但报还是要报的！）：

第一类，看房主

• 你是新房主 – 2022新买的房
• 你是房主但在2022年去世、或你和去世的房主联名持有该房、或你是去世房主的代理人
• 你是 specified Canadian corporation
• 你是 specified Canadian partnership 其中的一个partner、或是一个 specified Canadian trust 的 trustee

第二类，看房子：

• 房子是当年新建的
• 房子不适合全年居住、或季节性无法住人
• 因装修、危险、灾害，导致一段时间内无法住人

第三类，看房子的地点和用途

• 房子是一个度假屋，坐落在CRA指定的 “eligible area”内,  一个日历年内房主本人或配偶能住28天以上。那么什么是 ”eligible area” 呢？点这个链接，输邮编可查询

第四类，看房子是否有人住

• 房子是本人或配偶、或上学的孩子的主要居所
• 一个日历年内，至少住满180天。这180天必须包括至少一个连续的整月。居住的人可以是租客(有租约）、可以是亲戚（有租约并按市价付租金）、可以是本人或配偶(持工签）、还可以是本人、配偶、父母、孩子（他们有加籍或PR身份）。

满足上面四类中任何一条的，依旧要求按时申报，但不用交UHT。

要申报空置税，需同时有下面的 1 和 2：

1. 加拿大政府发的税号，可以是以下三种税号之一：
   • SIN (工卡号)，或
   • ITN (个人税号)，或
   • BN-RU (公司空置税号)
2. 和 DAC (一个数字申报码)

在上面第四项 “什么人可被豁免交税”一栏里，仅普通情况就列出了8种可能。我们不能把全部情况都做一套视频，因此下面这段是基于 “单身，一套房，自住” 的情况演示的。请根据个人的实际情况，仔细读题，如实填写。