刘彻是汉朝的第七个皇帝，阿娇是大表姐。他4岁时，长公主领着阿娇入宫，开玩笑地问：刘彻，你想不想娶阿娇当老婆啊？刘彻说：若得阿娇为妇，当以金屋贮之。两千年前，连一个小孩都知道娶媳妇得建一个金屋给她住，两千年后，我们是不是也得好好琢磨建房这件事了？
翻建翻建，两大红线
说到建房，有人为了自住，有人为了出租。无论是哪个目的，翻建房通常都会涉及两方面的税 – income tax 和 GST/HST，两大红线指的就是这俩货。
翻建房子，是用个人名义好、还是公司名义好？
从 income tax 角度看，收入的“性质”决定了该如何计税。
将旧房翻新再出售，利润既可以是资本增值(capital gain)也可以是生意所得(business income)，两者在计税上可差了一半呢。如果被归为资本增值，那你只需要把增值的50%计入收入，再交税；如果被认定为生意收入，100%都要计入收入纳税。
那么问题来了，到底是 capital gain 还是 business income 呢？
界定一笔收入是 capital gain 还是 business income，主要考量下面几个要素：
- 建房的目的(最重要的一点） – 你到底是想自己住，还是想着赶紧卖掉赚钱？
- 房产性质 – 你翻建的房子是什么类型？
- 持有时长 – 房子你持有了多久？短期就转手了还是捂了几年？
- 买卖频度 – 你是不是经常买卖房产？
- 翻建规模 – 这次翻建，投入了多少精力和钱？
- 出售原因 – 卖房的理由是什么？生活所迫，还是看市场好就出手？
不管你是以个人名义还是以公司名义，CRA衡量的标准都一样。如果买房时打定主意长期持有，持有时间长，过去几年也没什么房地产交易记录，职业跟房地产没啥关系，贷款利率还是正常的五大行标准，那这笔收入大概率会被归为增值，享受一半计税的待遇。
反之，如果买房的目的就是翻手快卖，持有时间短，过去经常买卖房产，职业敏感度高(比如有地产经纪牌照、贷款经纪牌照)，贷款利率还特别高，那CRA可能会觉得是在炒房，这时就得按生意收入。
GST/HST
多数人都有一定的报税意识，但平时都只盯着 income tax , 对GST/HST完全没在意，为此被CRA秋后算账的不少见。
GST/HST 跟翻建有啥关系？
简单来说，交不交 GST/HST 的关键是你是不是个 deemed builder。这个概念就是指那些自建或找人建房、并且有生意性质的个体或公司。也就是说，如果建房子是为了自己住，没生意目的，那你不是税法意义上的“builder”。但如果是builder，出售房子的时候就得乖乖交 GST/HST。
例一：翻建+自住
大卫在2014年花80万买了个二手房，当年推倒重建花了70万，到2016年建好，之后全家入住。一住就住了5年，到2021年出售，价格200万。我们来看看税怎么算：
- Income tax：房子增值50万，但大卫自住，可指定它为 principal residence。自住了6年，一共持有了8年，算下来44万可通过principal residence exemption 免税，剩下的6万增值，一半计入收入，按他40%的税率，交税$6,500。注意：2014年和2015年属于翻建期，不能指定为主要主宅
- HST：买的是二手房，买房时没有HST。住了五年后，出售时也是二手房，所以不涉及HST。大卫还在2016年申请了 HST new housing rebate，拿回了$16,080的自建房退税。
总结：如果建房是用来自住，那么个人持有非常划算。但如果房子放公司名下，不但没有 principal residence exemption，还可能面临 shareholder benefit 的税务问题。
例二：翻建+出售
大卫觉得建房不错，于是接连搞了几套，模式是“买旧-推倒-重建-出售”。这种情况下，大卫成为了真正的 builder 那么利润就得按 business income 报了，还要交 GST/HST。
- Income tax：用例一中的数据，房子卖了200万(含税价)，扣除HST后的净价是177万。建筑成本总共62万，利润35万，按40%的税率，大卫要交14万的个人税
- HST：大卫作为builder 卖新房，应该跟买家收取HST。但由于是小建筑商，为了用价格吸引客户，往往选择自己掏腰包。买旧房花了80万，没有支付过HST；建筑成本70万里 HST占8万，因此净建筑成本为62万。新房售价200万，刨除HST后 net sales price 是 177万，HST占23万。如果售价里包税，大卫要自掏腰包交15万给CRA。
- 如果买家是自住，大卫还可以让买家在交接时把HST new housing rebate assign 给自己，这样他只收（23万-2.4万） = 20.6万的HST就够了，因为随后他能跟CRA去拿回这2万4。
总结：用公司名义翻建，35万的利润，公司税交4.3万，这可比大卫的个人税少了很多；在HST方面，公司交和个人交没差别，都是15万。长期搞翻建的建议用公司操作，不仅省税，还能规避法律风险。
例三： 翻建+出租
这一次大卫建好房没卖，出租了3年，最后卖了200万。在这种情况下，GST/HST self-supply rule 就来了。
Self-supply rule 是什么？
简单理解就是税法视同你建好房子后，立即把房子卖给了自己，价格按照当时的市价。这个规则的存在就是为了确保房主自建一套房和从建筑商手里买一套房，最终交的HST是一样的。
大卫只要开始出租，就必须按此时房子的市场价交HST給CRA了。如果房子此时得市价是177万，CRA假设你按177万出售，面临23万的HST；当然建筑成本中付出的HST可以减掉，最终还是要交15万。
总结：无论个人还是公司，翻建后打算出租的房子，必须都小心 self-supply rule，在交HST方面个人和公司没差别。用公司持有这样的房在税务上没什么特别优势，但可以减少些法律风险。
最后，关于公司 vs. 个人：
- 开公司是有成本的，成立了公司后，每年得报公司税 和 HST return；
- 公司办贷款的难度大，银行审核更严苛，通常会要求股东以个人收入担保；
- 小建筑商要考虑新房申请 tarion warranty 的花费和时长，对于只建几套房的小建筑商来说 tarion warranty 是个不小的投入
传承
三十年后，大卫把自己辛辛苦苦打拼的小建筑公司发展成了具有相当规模的中型企业。现在要退休了，问题来了：如何把这么大一家公司顺顺利利交到孩子们手里，还不用交一大笔资本增值税？
税法里有个神器叫 Lifetime Capital Gains Exemption，每个人一辈子可以有一笔大额的资本增值免税额。2021年的标准是每人$892,218，这意味着大卫和太太如果把公司的股份转给孩子，他俩加起来就有接近180万的免税额！但是，这个免税额并不是想用就用，得至少提前两三年做规划，确认符合LCGE的条件。没提前规划好，免税额可能就白白浪费了。
把股份给孩子之前，得想清楚：控制权。股份一旦给出去了，孩子说不定就想自己当“老大”了，万一不小心做坏了家族生意，岂不是白忙活？
通过 股份重组 可以解决这个问题。大卫可以先重组股份结构，让自己和太太持有带选举权的优先股 (voting preferred shares)孩子们则持有普通股 (common shares)。这样，虽然孩子拿到了公司股份，但大卫和太太依然拥有公司最重要的决策权。再结合家庭信托 (family trust)，普通股的增值部分归孩子，公司继续发展，增值部分在他们的税阶上交税，而不是在大卫和太太这边。这样一来，既实现了公司控制权的保留，又达成了财富传承和延税的效果，一举两得。
关于更多财富传承和遗产规划的内容，可以在我们的网站上找到相关系列文章，感兴趣的话不妨去看看。
感谢阅读，欢迎转发，转发请带上作者。本文可能未覆盖所有细节和最新动态，建议查询CRA官网，以获取官方最全面最准确的资讯。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师，遗产信托规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
