在加拿大，房子”改用途”(change-in-use)是一件税务大事。
自住改出租、出租改自住，哪怕房产证上一个字没动，税法都当你”卖了一次房”。
税法45(1)条的原话是，用途一变，视同你按当天市价把房卖了、又立刻等价买回。增值该怎么算税就怎么算，和真卖了一模一样。
大卫的故事
2000年，大卫50万买房自住。2010年5月为了照顾父母，他搬去和父母同住，这套房租了出去。当时市价100万。
2010年这一改用途，税法视同他以100万卖了房、再以100万买回，产生50万增值。好在2000到2010年他一直自住，可以指定这房为 principal residence，用自住房免税(PRE)把这50万全部免掉。新买回房子成本变成100万。
2015年，房子以140万卖掉。出租这五年增值40万，一半计入收入，按大卫50%的边界税率算，得交税10万。
大卫很委屈，我就这一套房啊，搬走纯粹是尽孝，要是一直住着，90万增值一分税都不用交。孝顺咋还孝出10万的税来了?
救命稻草：45(2) election
税法在这里递了个甜枣 – 45(2) election。
- 45(2) election 让这次”视同出售”不发生。在你眼里房子的确出租了，在税法眼里它还是原来那套房，增值先不算，推迟到真卖那天
- 功能二(这才是重头戏): election 有效期间, 最多送4年”自住期”。也就是说，这房子明明租着，税法照样算你自住
大卫的账:
- 真自住：2000–2010，共11年
- 45(2) 硬性指定: 2011–2014，共4年
- 持有: 2000–2015，共16年
- 再加税法赠送的 +1 (plus 1 rule, 买入那年是税务居民才有)
免税比例 =(11+4+1)÷ 16 = 16/16。
所以呢，90万增值全额免税。
操作上分两步：
- 改用途那年(2010)，给 CRA写一封45(2)的信，随当年税表提交;
- 卖房那年(2015)，再通过 T2091 把想要的年份指定为自住。信是信，指定是指定，一个在前一个在后
使用条件
- 房子从自住变为出租或经营用途 (2019年3月19日起，部分改用途也可以，按面积比例算)
- 出租期间租金老老实实报，但千万别提房子的折旧 CCA。哪年提了, election 从那年1月1日起失效，当天按市价视同出售，之前指定的年份倒还算数；主动取消 election 同理。
- 一个家庭(夫妻/同居伴侣+未成年子女)同一年只能有一处 principal residence。用 45(2) 指定了A房在 2011–2014 为自住，同期就不能再指定B房；CRA不接受脚踏两条船
- 想获得那4年免税，被指定的年份里你得是加拿大税务居民
因工作搬家，没有四年上限
如果满足这几个条件，4年上限取消，理论上可以无限续杯:
- 你或配偶因雇主要求搬家
- 雇主和你们没有关联关系
- 旧家离新工作地点比新家远至少40公里
- 并且，你还在同一雇主手下时搬回旧家，或最迟在雇佣结束的次年年底前搬回(雇佣期间去世也算满足)
满足这些的话，45(2) 就是 PRE 的终极外挂，外派十年回来照样增值全免。
忘了交怎么办?
Election 信应该在改用途当年随税表一起交。
忘了可以补(late-file)，代价是每月$100罚款、罚到$8,000封顶。只要期间从没提过CCA、认缴罚款，CRA 通常会接受。
2016年起，卖自住房就算全额免税也必须申报(Schedule 3 + T2091), 不要裸奔。
请戳 什么样的房是 principal residence, 增值能免税？
能看到这儿的，都是真爱。感谢你花时间阅读，真心希望这篇对你有帮助！如果有用，欢迎点赞、收藏、转发 – 转发请带上我的名字。本文是基于我个人经验和理解写的，不构成针对任何个人的专业意见。每个人的税务情况各不相同，重大财务或税务决定，请务必咨询专业人士，或以CRA及政府官网的最新信息为准。税务政策更新很快，本文难以覆盖所有细节和变化。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托与遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)八年，先后担任：中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 – 审计、调查、申诉裁决三个核心部门都完整经历过，深谙CRA的运作逻辑与执法尺度。。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015创办 JKtax 马云会计师事务所，专注税务申报、税务争议解决与信托遗产规划。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 微信 jktax-vivian；jktax-qing
