出租房要不要提折旧？
你有没有干过这种事: 为了省几块钱，绕了三条街、换了两趟车、排了一小时队，回家一算油钱车票十多块，还搭进去半天时间。
税务上也有这种”省小钱、吃大亏”的操作。排第一的，就是房产折旧(CCA)。
CCA到底应不应该提取，得看市场行情。房价涨时和房价跌时，完全是两个不同结果。
什么是“折旧”？
想象你开了一家咖啡店，买了台商用咖啡机，五万块。三年后,它磨得吱呀作响，二手市场上只值一万。这四万块，不是被偷了，而是被时间一口一口吃掉的。
折旧，就是把”被时间磨损掉的钱”，分摊到每一年去抵税。会计上这叫 depreciation，税务上叫 capital cost allowance, 简称 CCA。本质就一句话: 东西会磨损变旧, 变旧的部分，税法允许你当成本抵扣。
地不折，房才折
买房的钱，在税法眼里要“拆分”成两部分:
土地不能折旧。地球都四十多亿岁了,你家那块地不会因为多住几年就”用旧了”。没寿命，就没折旧；
房屋(建筑部分)可以折旧。房子是有寿命的，所以税法准你折。
比如，80万买的房子，土地算20万、建筑算60万，能折旧的只有那60万。
顺便提个醒，如何拆分，是二八分、还是三七分不是拍脑袋定的，得有依据。可以用市政估价(MPAC)、买卖合同里的写的分配、或评估报告。拆分的比例太离谱，CRA是会跟你掰扯的。
什么房能折？
- 自住房 – 别想了,根本没得折。CCA是拿来抵房子上产生的“收入”的， 你自己住的房，没租金收入，折旧无从谈起；但， 有个大坑：
小部分出租(比如租出去个房间)或自住转出租时，建筑的那部分确实可以提折旧。但，别提!
一提，自住房免税额(principal residence exemption)就没了，连用途转变时那两个election (s.45(2)/45(3)也跟着作废了。为了一年省几百块，赌上几十万的免税增值，这不划算。
- 出租房 – 可以折，而且是正经的节税工具。每年从租金里扣掉折旧，租金收入变少了，税就少交。
但，也有两条规矩:
1. 折旧最多把“净租金”降到零,不能用折旧造出个亏损来抵其他收入(如果你有好几套出租房，这条按所有房子的合计净租金算);
2. 每年提多少随你从 0 到折旧上限之间任选
举个例子
大卫2016年买了套出租房, 总成本80万； 先拆分成土地20万，建筑60万。建筑属 Class 1，折旧率4%，第一年有”half year rule”，头一年折旧起点只能按一半算:
第一年: 60万 × 4% × ½ = $12,000
第二年: (60万 − 1.2万) × 4% = $23,520
之后逐年递减……
十年下来，大卫一共提了10万折旧。建筑在CRA账本上的”残值”(UCC)= 60万 − 10万 = 50 万。
注意了！Half year rule 现在基本退休了。2018年11月 21 日之后买的房适用“加速折旧”。首年能提 1.5 倍, 2024–2027 年间买的，首年可直接提满 4%。新建的专门出租的公寓(2024年4月中以后动工的)能按 10% 折。所以你现在买房,别照大卫的算法抄作业。
十年后，CRA来收帐了
大卫把房卖了100 万。同样按比例拆分，土地占 25 万，建筑占 75 万。
第一笔账，叫 CCA recapture (折旧追回)
CRA翻开小本本，建筑原成本价是60 万，折旧后残值还有 50 万，现在卖了75万? 75万比60万高，说明房子根本没”折旧”, 你这十年扣的10万，纯属占便宜。所以，这10万 recapture 要计入卖房当年的收入, 100%计税。
第二笔账，叫增值
土地赚5万 + 建筑超过原价的部分赚15万 = 增值 20 万。好消息是，增值只有一半计税，所以应税部分是10 万。
看出门道没有?
增值打五折，recapture 不打折。同样是”赚”，税务待遇差一倍。这就是 CCA 最阴的地方。
划不划算？得看收入水平
📍 如果你是高收入（年薪9万，边际税率43%）
- 折旧10年，省税约 10万 × 43% = 4.3万
- 工资9万 + 应税增值10万 + recapture 10万 → 落入53%最高税阶
- 要为这10万的recapture 交税 10万 × 53% = 5.3万
👉 过去十年省税4.3万，最后为此补税5.3万 → 血亏了1万
📍 如果你是低收入（年薪2万，平时边际税率20%）
- 折旧10年，省税约 10万 × 20% = 2万
- 工资2万 + 应税增值10万 + recapture 10万，同样会推你进53%的高税阶
- 要为recapture 交税 10万 × 53% = 5.3万
👉 过去十年省2万，最后交5.3万 → 亏更大
所以，房屋折旧到底该不该提？
✅ 房市好的年份，如果你知道卖房肯定有增值，且你是高收入，已接近最高税阶：
👉 那么折不折，都是交一样的税，不如此时提取折旧，降低当前交税，晚交总比早交好，这叫“税务上的时间价值”
❌ 但如果你收入是逐年变化的，比如年轻打工人、创业初期、预期收入会逐年上升，那真得慎重考虑要不要折旧这笔账了。因为你当前处在相对较低的税阶上，靠折旧省下来的税在未来很可能要以“更贵的价格”还回去。
写在最后
折旧这事，就像借钱享受，未来你得还，还得带利息（高税阶）。看起来每年节税小确幸，实际是为以后埋下伏笔。所以，与其说折旧是省税工具，不如说是税务时间的博弈术。你得算准自己的收入节奏，才知道这张牌该不该打。
如果你不确定该怎么做，别硬抠条文，找个靠谱的会计师，有些税，是“能省才省”；有些税，是“算明白再省”。
加注 – 为了便于理解，好多要考虑的因素都忽略了，比如卖房时个人收入的高低、房市走向、未来是涨是跌等都没再逐一分析。具体情况要具体分析，建议请会计师具体规划。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
