在加拿大，最让人心动的税务福利之一就是: 自住房增值免税 (Principal Residence Exemption)。
只要你的房子符合条件，并且把它指定为“主要住宅”，那么房子的增值再多，卖的时候也不用交增值税。这么香的福利，谁不心动呢？
什么是主要住宅？
主要住宅是指个人在一年中任意时段持有并且正常居住的住所。
- 人 – 法律上来说，“住”的人包括房主本人、配偶或同居伴侣、孩子，甚至前任配偶。但是，可别别想多了，房主的父母、祖父母、孙辈、兄弟姐妹可不算在内
- 居所 – 居所的范围也很广，可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋，甚至房车和船也可以，只要是住的地方就行。就算房子在加拿大境外，只要满足条件，也能指定为主要住宅！
主要住宅的三大条件
1. 产权(Ownership)
你必须是房子的主人，拥有产权，房子必须是资本性资产(capital property), 并且由个人持有。可以是你一人拥有，也可以是和别人联名拥有。请参考 Legal owner 和 Beneficial owner 。
2. 实际居住(Occupy)
必须真正地在房子里住，所谓“正常居住”的意思是要搬进去住，生活得有模有样。柴米油盐都得备齐，电视和网络都装上，这样房子才算有“人气儿”。
如何证明？你需要足够的书面证据来证明“正常居住”，比如搬家公司的发票、购买家具的单据、水电气账单、电视和网络的安装证明，甚至邻居的证明。
居住多久算数？ CRA按年计算，只要在那一年中真正住过就算数。
- 例一：大卫在2016年11月买了套房，交接后马上开始装修，直到次年3月才搬进去。那么2016年他没住过，不能指定这一年这套房为主要住宅。
- 例二：莎莉卖房，交接日是2017年1月30日，但她2016年底就搬出去了，那么2017年她不能指定这套房为主要住宅。
3. 居住时长(Time)
CRA对居住时长的要求并不严格，一年中住几周、几个月都可以，只要住过就算。哪怕只是每个周末去住或夏天度假住，依然可以指定为主要住宅。
那只改证件，不实际住，行不行？不行。这种做法属于欺骗行为。再狡猾的狐狸也会遇到好猎手，别用自己的业余挑战CRA的专业，业余的偶尔能跑过专业的，但大概率还是输。
一个家庭一年只能指定一处
在加拿大，一个家庭每年只能指定一处房为主要住宅，享受增值免税的福利。这里的“家庭”仅指夫妻和孩子，父母并不算在内。
例子：
- 大卫住在自己名下的房子，可以指定它为主要住宅
- 大卫让儿子住自己名下的房子，也可以指定为主要住宅
- 大卫允许离婚的前妻住自己名下的房子，也能指定为主要住宅
- 但如果是大卫的父母住在他名下的房子，那就不行了，不能指定为大卫的主要住宅
- 一个家庭每年只能指定一套principal residence。不管你有几套房，哪怕房子堆成山，也只能选其中一处享受免税。不同年份你可以指定不同的房子，但同一年内不能让两套房同时享受免税。换句话说，一旦指定了这一处，其他房产就不能在同一时间段内也被指定。时间上可以错开，但不能重合。
增值免税，如何理解？
大卫五年前买了一套房，花了170万，一直自住。五年后，房子升值到220万，增值50万。如果这套房被指定为主要住宅，这50万增值完全免税。但如果是投资房，增值的50%要计入收入，并按个人税率纳税。大卫在安省，当年并没有其他收入，得交约9万的税。
多套房产，如何最大化省税？
如果你有多套房产，应该选择年均增值最大的房子作为主要住宅，这样才能最大化享受免税优惠。
如何指定主要住宅？
从2016年开始，CRA要求在出售主要住宅的那一年必须在税表上通过 T2091 表格进行指定，否则不予免税。卖房时记得填这个表，不然增值部分可能要交税了。
出售与“视同出售”
在加拿大，房子不一定得实际卖掉才算“出售”，有些情况也会被CRA “视同出售”，比如：
- 房子用途改变 (比如从自住变成出租）
- 房子赠予給别人
- 房主去世
- 房主成为非税务居民 （所持的境外房产将被“视同出售”，要在加拿大交税的）
这些情况都需要通过T2091表格申报，不然就可能面临增值税。
忘了报T2091怎么办？
可以事后补报，但要交罚金。罚金按每月 $100 计算，最高罚到 $8,000 封顶。
CRA的审计权限
对于主要住宅的出售，税局的审计权限是无限期的。只要他们认为有必要，随时可以翻查你的税表。因此，一定要保存好所有文件，随时应对审计。
面积限制 – 5000平方米的土地
主要住宅允许的最大占地面积是 5000 平方米（0.5 公顷）。如果超出，多出来的部分按投资房征税。除非你能证明超出的部分是“生活必需”，否则免税申请大概率会被拒。
有人曾以“养了很多宠物”或“喜欢乡村生活”为由，想证明自己需要占地大，申请免税，结果被CRA拒绝。宠物和生活方式的选择在CRA看来并不属于生活“必需”。所以，想增值免税，得看你的理由能不能让CRA买账，要有足够的证据支持。
房子有部分出租，还能指定为主要住宅吗？
可以，但必须同时满足以下三个条件：
一， 出租比例小：“小”是个主观判断，税法没有明确规定多大比例才算小，但通常经验认为，如果出租的面积不超过25%，CRA会认同整个房子主要是用来自住的，出租只是附带的。如果房子的出租比例过高，比如你自己只住一间，其余房间全都租出去，那就危险了。CRA会觉得房子的主要用途是用来赚钱而不是自住。这样，只有你自住的那一部分增值可以免税，其他出租的部分就得按投资房来征税了。
二，无结构改造：如果为出租部分做了大规模改造，则不能算作主要住宅。比如，为了出租地下室而加建了独立厨房和卫生间，或增加了分门出入。这些大规模的改造会让CRA认定这部分是专门为了盈利目的而做的，从而影响主要住宅的资格。
三，不对出租部分提折旧：房子的建筑部分(building)是可以提取折旧的(capital cost allowance)但如果对出租的部分提了折旧，那就不能再把这部分算作自住了。因此，避免对房子的出租部分提折旧，才能保住整体房子的主要住宅地位。
只要符合这三个条件，就算有一小部分出租或商用，整个房子还是可以指定为主要住宅，享受增值免税。换句话说，房子主要得是自用，出租只是“顺便赚点小钱”，不能影响房子的“自用”本质。
居住时间太短怎么办？
房子对许多家庭来说是最重要的一项投资。买房前，通常都会花费大量时间和精力考察地段、户型、社区，甚至连邻居是什么人都得研究一番。既然花了这么大功夫买房，短期内出售就很容易触发“炒房”警报。CRA不会只看你住了多久，而是要综合多种因素来判断你是否在“炒房”。2023 年起，持有期不足 12 个月的房子增值一律按炒房处理，除非有合理的解释，比如换工作、婚变等突发事件。
CRA考量“炒房”的要素，包括：
- 购房目的
- 居住时长
- 资金来源
- 贷款形式
- 居住形式
- 搬入证据
- 卖房原因
- 有无频繁交易史
- 房主职业
2023年新规：持有期不满12个月，一律按炒房
自2023年起，政府出台了一项新规定：只要房子的持有期不满12个月，无论你是不是真的在炒房，增值部分一律按照炒房来计税。这个规定打击的就是那些短期内频繁买卖房产的人。参见 2023年起卖房新规定-12个月。
居住时间短不一定就是炒房，但你总得有个靠谱的解释。如果能证明自己短期卖房是因为某个突发事件，比如换了工作、婚变、孩子上大学、房主去世等，不得已才卖房，那就有机会不被CRA认定为炒房。拿出合情合理的解释，让CRA相信短期内卖房不是为了赚钱，而是因为生活上的突发变动促使。但如果你总是因为各种理由三番五次短期卖，那CRA可就不会轻易相信了。
推到重建，如何计算增值免税？
如果你把房子推倒重建，重建期间当然是不能住的，因此不算自住期。比如大卫 2015 年买房开始重建，2017 年建好搬进去，2019 年卖掉。增值 100 万，持有 5 年，其中自住 3 年，免税部分为：
PRE = (1 + 自住年数) / 持有年数 × 总增值 = 100 万 × (3 + 1) / 5 = 80 万免税。
那么剩下的20万增值怎么办？
因为有20万的增值不被PRE覆盖，它就要按增值来计税。根据当前的税法，增值的50%是应税部分，所以10万计入大卫收入，按他个人税率纳税。
Plus 1 规则
如果购房时是加拿大税务居民，可以在自住年数上多加一年。但如果购房时是非税务居民，后来才成为税务居民，则不能用这个规则。
用途改变
当房子用途改变，比如自住房变成出租房，或出租房收回自住，税务上构成一次“视同出售”，需要按增值处理，类似于实际出售的税务后果。
如果你把自住房改作出租房，可以参考这篇： 自住房转作出租房, 45(2)的妙用
如果你把出租房收回自用，可以参考另一篇：出租房收回自用, 45(3)的妙用
非税居民享受主要住宅增值免税吗？
不享受。非税务居民在加拿大买房，即使符合所有其他主要住宅的条件，也不能享受增值免税。而且，非税务居民在出售房产时必须遵循特定的税务手续。参考：非税务居民出售加拿大房产，税务流程是怎样的？
税务政策有时候看似复杂，但背后其实是对公平和合理的追求。选择合适的房子，享受应有的福利，不仅是税务规划，更是一种生活智慧。无论是买房自住，还是用来投资，懂得如何运用法律和政策，才能让自己的人生路走得更加稳健和坦然。
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马云， Carol Ma，加拿大专业会计师，信托遗产规划师。2006-2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部 (Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian.
