上一篇讲了45(2) ，自住房转作出租房，45(2)的妙用 ，今天讲它的姐妹 45(3):出租变自住。这姐妹俩长得像，但方向相反，税务上都很能打。
先说个小更新:
2019年3月19日起，部分改用途也能用45(3) 了。比如地下室原来出租，现在收回自己用堆杂物+住丈母娘，也可以做，条件和整套房改用途一样。
大卫
大卫单身时一直蹭住爸妈家。2012年花40万买了个投资房，出租。2017年5月换工作，新公司就在出租房对面，索性把租客请走，自己搬进去，当时房价80万。2019年结婚前把房卖了，110万。
按常理，2017年他就是搬了个家，没卖房，没收到一分钱。
但税法 45(1) 说，房子用途改变，视同按市价80万把房卖了、又立刻原价买回。40万的”纸面增值”得一半计入收入。大卫年薪8万，加上20万，当年收入28万，光这笔增值就得多交9万多的税。
房没卖，钱没见着，税先到。这真是人在家中坐，税从天上来。
45(3) Election 按下暂停键
45(3) election 的功能就一句话，让 45(1) 的”视同出售”消失。
如果做了45(3) election, 2017因用途改变而造成的“视同出售”将不复存在。没有出售就没有增值，没有增值就没有增值税。税呢，推迟到真正卖房那年再算，这叫延税(defer)，不是免税。
继续看。
白送四年”自住期”
做了45(3)，你还可以把改用途之前、房子还在出租的年份，最多倒指4年为”自住年”，享受自住房免税(PRE)。前提是：那几年你和家人没把别的房指定为自住房、那几年你得是加拿大税务居民。
大卫出租期间住爸妈家，名下没别的房，算一下:
- 持有：2012–2019，共8年
- 真自住: 2017–2019，3年
- 45(3) 倒指: 2013–2016，共4年
- 再加税法赠送的 +1 (plus 1 rule 买入那年是税务居民才有)
PRE = （3+4+1）/8 X（110-40）=70万，全额免税。
从2012年到2019年，八年一共70万增值全部免税。
要是大卫那几年名下还有另一套、并且指定了那套为自住呢?
45(3) 照样能用来延税，只是同一时段不能两套都算自住。一个家庭同一年只能有一处 principal residence，这件事上必须专一。
使用条件
- 用途从出租/经营变为自住 (部分改用途，2019年3月19日起也行)
- 出租期间租金照报，但房子(building)千万别提折旧CCA。1984年以后,你、配偶、或你们做受益人的信托，只要提过一年 CCA，45(3) 直接作废
- 一个家庭在同一个时期只能指定一处 principal residence，如果用45(3) 指定这套房从2013到2016为 principal residence，就不能在同一时段也指另一套房为自住，时间上绝对不能重合；
- 想拿那4年免税，被指定的年份里你得是加拿大税务居民
什么时候交?
法定时点是真正卖房那年随税表一起交； 如果 CRA 主动开口要，则开口得90天内交。
但我的建议是，改用途当年就把election letter 写好交上去。趁热打铁，记忆新鲜。拖到七八年后卖房时，十个人里九个忘。真忘了也不是完全没救，可以申请 late-file，但求人不如求己，而且有罚金。
2016年起，卖自住房就算全额免税也必须申报(Schedule 3 + T2091)了，不要裸奔。
一句话总结
出租变自住，先别忙着给 CRA 交税。一封 45(3) 的信，延税加免税，可能帮你省出一辆车钱。具体怎么操作，请咨询你的会计师。
关于principal residence 请参考 什么样的房是 principal residence, 增值免税？
能看到这儿的，都是真爱。感谢你花时间阅读，真心希望这篇对你有帮助！如果有用，欢迎点赞、收藏、转发 – 转发请带上我的名字。本文是基于我个人经验和理解写的，不构成针对任何个人的专业意见。每个人的税务情况各不相同，重大财务或税务决定请务必咨询专业人士，或以CRA及政府官网的最新信息为准。税务政策更新快，本文难以覆盖所有细节和变化。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托与遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)八年，先后担任：中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 – 审计、调查、申诉裁决三个核心部门都完整经历过，深谙CRA的运作逻辑与执法尺度。。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015创办 JKtax 马云会计师事务所，专注税务申报、税务争议解决与信托遗产规划。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 微信 jktax-vivian；jktax-qing
