楼花割肉亏了几十万，报税想抵一下？
这几年，房市难测，前几年还在排队抢号，今年就在群里求人接盘。
不少楼花买家眼看利率上升、房价躺平、交房的日子遥遥无期，只好咬牙把合同转让(assignment)出去，含泪割肉。
割完心想：钱亏了，税总能省点吧？报税时把亏损一填，坐等退税。
结果, 这笔亏损CRA不认。
CRA看亏损，不看金额，而看你当初签约时的打算。
身份一：炒房人，买楼花就为倒手卖
税法里有个词叫 adventure in the nature of trade，哪怕你这辈子只干一次，只要动机是“倒手赚差价”，在CRA眼里就是”做生意”。
- 被认定为做生意的好处是：亏了算生意亏损，可以抵工资等其他收入，当年用不完的还能往前3年、往后20年用。这是最”值钱”的亏损了。
身份二：投资人，买来出租、长期持有
如果是长期持有的，亏了算 capital loss ，其中 50% 属于 allowable capital loss，只能抵 capital gain不能抵工资。好在 capital loss 永远不过期，可以留着慢慢用，往前也能抵3年。
身份三：买来自己住
这属于 personal use property – 个人自用，如果卖亏，亏损直接归零。就好比你逛超市把钱包丢了，只能自己消化，不能报税时报亏。
所以，不是”所有楼花的亏损都不能扣”，而是要先搞清你在CRA眼里属于哪一种。
2023年起，有条”365天法则”
2023年1月1日起，政府推出了 Residential Property Flipping Rule，专门针对“快进快出”的交易，楼花转让也明确包括在内。这条规则说的是，住宅或楼花合同到手不满365天就转手卖了，如果赚了，100% 按生意收入交税；如果亏了，亏损直接视同为零。
也就是说，赚了CRA跟你分钱，亏了你一人扛，主打一个同甘不共苦。而且，这条规则不管你当初是想炒、想租还是想住，一律适用。
不过，也有两个好消息：
- 365天从签购房合同那天算，不是从交房那天。很多人2021、2022 年签的楼花，2023年以后才转让，早就过了365 天，所以不适用这条法则，又回到上面”三个身份”的判断
- 有”人生变故”可以豁免：比如家人去世、生孩子、老人搬来同住、离婚分居、人身安全受威胁、重病、被裁员、因工作搬迁、破产、房子被毁或被征收……碰上这些不得不卖的情况，可以不按 365天规则处理，然后还是要回到”三个身份”那道题
法官怎么判断“三个身份”里你是谁？
光说”我本来想自住”没用，法庭看事实：
- 签约时的意图：有没有贷款预批、有没有给家人安排房间，还是一签约就找中介挂牌？
- 持有时长：签了马上转手，很难说自己要住
- 交易次数：一年转三个楼花，”自住”没人信
- 职业背景：地产经纪、贷款经纪、开发商员工、熟悉房地产…这类跟房地产有关的行业，是CRA重点关注的高位人群
- 卖的原因：是被裁员、离婚，还是看到涨价想赚一笔
- 次要意图：买的时候心里就想着”不行就卖”，这也可能被认定为炒卖
有个案例：
Giusti v. The Queen（2011 TCC 62）。
一个地产经纪买了楼花，坚称要自住，7个月后卖了，说自己一直是打算住的。法官翻了他过去十年的买卖记录，平均每套持有8个月，最后判定这是生意收入。
还有一笔账 ~ HST
转让楼花赚了钱，刨除退回的定金，纯“盈利”的部分要交 GST/HST。
最后，给转让楼花人的一份证据包
- 签约时的邮件、聊天记录，用来证明当初想住还是想出租
- 贷款预批、出租计划、家庭人员的安排
- 转让的原因证明：裁员信、医生证明、离婚协议……
- 完整的合同、转让协议、付款记录
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
