加东游记 – 顺便聊下AirBnB的税务

这篇文章是2017年8月份写的,所以,请大家读的时候带入一般过去时。


起笔的时候来到加东已经五六天了,多伦多的朋友都知道八月蛋泥做了决定要带俩孩子、加一狗、和我,出门玩。大家高度重视我家的这次出行,于是各方攻略齐上,最后集体帮忙把旅游景点定在了—— 加东。家里乐颠颠收拾行囊,我们于8月4日开始了加东为期十天的airbnb之旅。


第一家:山羊农场

司机师傅蛋泥从多伦多一口气开到魁北克市东南的农场。深更半夜女主听见车响出来迎接,握手寒暄,蛋泥说满手茧子感觉很粗糙,他还真是个体察入微的人儿。女主人是讲法语的高壮农妇,养了120只山羊几只鸡一只狗。客房是正经的两室一厅一厨一卫,每个房间都好大。其中一室是两张单人床;一室是个queen;那一个厅就有500尺,无数孩子的玩具整齐地码在一角。

饥肠辘辘,我发现冰箱里留有一桶新鲜的羊奶。

浴室里是自家做的羊奶皂。

女主热情地问询早上几点开饭?我才知道原来是提供早餐的哇!将信将疑,蛋泥说那就9点吧。第二天女主准9点送来了自家烘培的早餐,水果,咖啡,甜甜圈,枫糖浆,羊奶,橙汁,奶酪,baguette还被体贴地包裹在黄格子巾里,摸摸还是热乎的。

吃过早饭,蛋泥和女主人道歉,不好意思没能全部干掉,实在是太多了!女主人了然一笑,提出带我们参观羊圈,消化消化食儿。

我家狗狗已经乐疯了。

这才是真正的走地羊,每天放风,在草地上随处溜达。头羊是这只白色的老山羊,名叫“甘道夫”,很多老婆,据说农场里所有白色的小羊都是他的子女。蛋泥表示很羡慕甘道夫的生活。

溜达完羊圈,我们学习了奶酪的制作,还真是力气活儿。铁桶里是今天的羊奶,放在冰水里迅速冷却之后,要立即送到另一个地方继续加工。

主人自家土窑烧制的餐具,随处可见对山羊的喜爱。厨房里这样的餐具,在正厅旁边的gift shop要30加币一个。

城里的孩子捡根鸡毛都很兴奋,参观完鸡舍,俩孩子每人怀里偷偷揣着一堆鸡毛。

这一家是 $200/天。全家对第一天的吃喝玩乐很满意。蛋泥说这样不好,第一天的起点太高,对接下来的行程不利,群众容易对比从而产生失望情绪。我不以为然。


第二家: Creepy House 实在想不出别的名字了。这一天仍旧是摸黑到达。这是一套 semi-detached 的小楼,我们住在右半边。夜半扛着行李牵着娃们和狗,踩着吱吱嘎嘎的狭窄楼梯上去,哆哆嗦嗦开门,发现上一家留下的垃圾还在。好在主人和女朋友就住在后院的房车里,互相窥伺简直太方便了。

说好的两张床,进屋发现只给了一张。我和蛋泥于是DIY了一个。沙发质量很不错,够重,搬起来很是费劲,但躺起来舒服。我个子小,睡对角线刚刚好。孩子更是兴奋得不得了,一定要睡这张。

没有羊奶,没有羊奶皂。主人提供的是全套一元店的洗漱用品。这一家,也是200/天。我觉得蛋泥说的真是太对了。


此次行程一共10天9晚,我写了两天实在没力气了。进入正题吧。

Airbnb到底是应该报房租收入,还是报生意收入呢?

airbnb 报税时是报房租收入还是生意收入,取决于给客人提供了多少服务。一路走来,大多数的airbnb host只是简单地提供住所(客人离开时例行的更换床单被罩不算服务)。这种情况下,收入属于rental income, 报税用T776 Statement of Real Estate Rentals

但是,第一家女主人不仅提供了住所,还有home made 早餐,带领参观山羊农场,演示放羊喂鸡及奶酪的制作,甚至还请客人鉴赏她自家土窑烧制的餐具。这些服务项目极大地增强了business 属性,因此这一家报税应该按照生意收入,用 T2125 Statement of Business or Professional Activities

经营Airbnb,哪些费用可以抵扣呢?

常见的包括:

  1. 地税
  2. 房屋保险
  3. 广告
  4. 房贷的利息
  5. 水电气
  6. 小型维修维护/管理费
  7. 屋内小装饰品//床上用品/洗涤用品/给客人的食物饮料/餐具
  8. 房主车辆费/联系业务的电话费
  9. 大家具/工具/电器(500加币以上的请折旧)
  10. 房子的大幅装修 (考虑折旧)

同样的每天200块收入,报成rental income 或 business income税务上有什么区别呢?

第一,从income tax的角度来说,business income 是要交CPP的,而 rental income 不用交。举个例子:假设主妇做 airbnb 一年有2万块的收入,忽略其他条件,这2万块报成 business income 要交约 $3049 的个人税,其中 CPP为 $1634; 如果报成 rental income, 她只需要交 $1783的个人税就可以了。

看来同样的收入,报在税表中的不同栏里面,交税的区别还真是不小。所以,千万别以为每年把数字填进税表小格子里就算大功告成,一模一样的收入,一旦填错行了,税务结果却是完全不一样的。

第二,从GST/HST的角度来说,一旦 airbnb在过去每连续4个季度的(不按日历年算)总收入超过3万,则必须收取GST/HST (无论当时是否已经注册GST/HST number都 必须收)。注册了GST/HST账号之后,经营中付出去的GST/HST都是可以抵扣的(这个叫做 input tax credit, 简称ITC)。这样,主人每年除了报 T1 General之外,要加报 一份GST/HST return。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny