最新更新：2025年6月推出的Bill C-4，已经在2026年3月12日获得 Royal Assent，现在追溯生效到2025年3月20日。只要符合条件，CRA已经开始处理申请啦！
刚上台的新政府直接甩出一个大礼包，给国会递交了Bill C-4，要在 Excise Tax Act 里塞进一条全新的首次购房GST退税- First-Time Home Buyer GST Rebate！
简单说，就是帮你把买新房时那笔5%的GST(或HST的联邦部分)直接抹掉或大幅减少，最高能省5万！
- 房价在100万加币以下的新房 → 全额退5% GST！
- 房价在100万到150万之间 → 逐步打折，越贵退得越少
- 房价超过150万 → 抱歉，没戏
谁能领这个“首次购房大礼包”？
必须同时满足下面这些条件(一条都不能少)：
- 年满18岁
- 加拿大公民或永久居民
- 房子必须是你的主要住所 – primary residence，不能是投资房、度假屋或出租房
- 你是第一个住进去的人
- 在你拿钥匙的这一年，以及往前倒推4个完整日历年里，你和你的配偶或同居伴侣都没在加拿大或国外拥有过房产并且住过。啥意思？以前一直租房没问题，但只要你们俩谁曾经买过房、并且真的在那住过，就不算“首次购房”了
超级重要的一点：“没拥有并住过”的限制是算两个人的。哪怕你自己是第一次购房，但伴侣以前买过房并且住过，两个人就都没资格了。
哪些房子能申请？
必须是新建的或大幅翻新的房子：
- 独立屋、半独立屋
- 公寓、condo
- 住房合作社的股份（买股份就能住的那种）
一句话：全新或彻底翻新的住宅，用来自住，都可以申请。二手房不行。
到底能退多少钱？
- 房价 ≤ 100万 → 全额退5% GST，最高退回$50,000（100万x5%正好就是5万）
- 房价 100万到150万之间的 → 线性递减（比如125万大概退2.5万）
- 房价 > 超过150万 → 零退税
举个例子：你买了个净价95万的新公寓，GST是4.75万，政府全退给你；要是买了个130万的townhouse，退税会打个折，越接近150万退得越少；超过150万就彻底没了。
时间要求（别错过窗口！）
这个福利是限时的，错过就没了：
- 购房合同签订：2025年3月20日后到2030年12月31日前
- 开工时间：2031年前
- 大幅完工和交接：2036年前到手
为什么有时间限制？我猜政府就是想用“限时抢购”来刺激大家赶紧买房，把新房市场搞热起来。
有哪些坑和限制？
- 一生只能申请一次（你和伴侣一起算）
- 配偶或同居伴侣以前用过，就不能再申请
- 如果是楼花转让合同（assignment），原始合同必须在2025年3月20日之后签的才行；哪怕后来改合同、换合同，只要原始版是3月20日前签的，也算旧合同，没资格
怎么申请？
- 最方便的是让开发商代为申请(类似以前的HST新房退税)，在交房时开发商直接给你抵扣
- 你自己也可以直接找CRA申请。现在法案已经通过，CRA系统在更新，申请表很快就能用
- 在安省和BC省，还能额外叠加各省自己的首次购房土地转让税的优惠(跟这个联邦GST退税是两码事)，魁省和其他省份目前还没跟进
总之，这波操作就是给真正想安家的新手们减负。房价高、税重的时候，能省5万可不是小数目。心动不如行动，赶紧查查签合同日期，别让福利溜走！
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师、信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian； jktax-qing
