自住房的房贷利息，能不能抵税？
不能。
啊? 那我这房贷利息岂不是白付了?
是的，白付了！
除非…..你能把这房贷”包装”成用来”赚钱”的。
而这，正是多伦多一对夫妻玩的“左手倒右手”连环计。
这个案子最后打到了加拿大最高法院，
打到了加拿大最高法院，成了GAAR(反避税规则)绕不开的教科书级反面教材。每一步都合法、都有先例，结果串起来被判”滥用”。这操作，细节上真没毛病，这其中的弯弯绕，值得细细八一八。
认识一下这家人
时间回到1994年，老钱富人 Earl 和太太 Jordanna 看中了多伦多一套价值75万的房(同学们，那是1994年的75万！)，打算买来自住；同时，老公名下还有一家运作良好的投资公司。
如果这对夫妻老老实实申请贷款买房，那我也就没啥可写的了；
但，这家人请了一位相当有想法的会计师，在8月31日到9月1日不到两天的时间里，整出了一套资金闭环。
怎么操作？
- 第一步(8月31日)：老婆先从银行借了一笔$562,500 的短期无担保贷款（银行本来不放心，是老公承诺“明天房贷下来就还”才批的); 钱一到帐，老婆立刻用这笔钱从老公手里买了投资公司约20%的股份，价格和当时市场公允价值相符
- 第二步(同一天)：老公将支票转手交给了买房的交接律师，指示：你先收着，等明天房贷下来，立刻用房贷钱把我老婆的借款还上
- 第三步(9月1日)：正式交接日到了，银行批下来的房贷正好也是$562,500。律师收到房贷后，立马原路转回银行，全额还清了老婆前一天的借款
看不懂了不是？
没事，一起来拆解一下。
这套操作，把税法里两个常见条款精准“利用”了：
第一条：借钱投资可抵利息。只要你借钱的直接目的是用来赚取生意或财产收入，比如买股票、买出租房，那借款利息就可以用来抵扣相应收入。注意，是“直接目的”，不是顺便或者间接；
第二条：新贷款可以继承旧贷款的税务属性。如果你借新钱专门用来还掉旧的“投资贷款”，新贷款会“继承”旧贷款的税务属性，利息继续能抵。
单看这两步，老婆借钱买股份是投资行为，利息可抵；用房贷置换掉这笔借款，房贷就合法继承了投资贷款的身份。理论上没毛病。
夫妻之间的归属规则
这里要重点解释两个配偶间财产转移的规则：
第一条：配偶之间转让财产(包括股份)，默认自动按成本 rollover。转让方既不产生 capital gain 也不产生 loss，接收方的成本就是原来的成本，而不是实际支付的公允市场价(FMV)。这个规则是自动适用的，不用申请，除非你主动书面 elect out；
第二条：为防止高收入配偶把资产转给低收入配偶“合法”分摊收入，税法规定，财产转移后，后续产生的收入或亏损要归属(attribution)回原配偶名下申报。这也是自动触发的。
夫妻俩玩了个绝妙的反向利用：
既然股份转让按成本 rollover，老婆后续从股份拿到的分红，要回溯到老公名下申报; 那老婆那笔买股份的借款利息，本来可以冲抵分红；通过房贷置换后，房贷利息继承了这个特性，也能冲抵分红，并且跟着归属到老公头上。
老公严格操作：把分红自己报税，同时把房贷利息也扣掉了。
法律形式、资金流、所有权变、实际分红…都真实存在，完美！
从1994到1996这三年间，老公硬是从自己的高收入里扣掉了超过10万的房贷利息。
这算盘珠子响得我在安省都听到了。
CRA反应过来：这不是避税，这是滥用！
CRA尽管反应迟钝，但也不是吃素的。一查，直接全盘否了。
CRA的意思很简单：
这一连串交易的唯一真实目的，就是把原本不能抵税的自住房贷款利息，包装成投资贷款利息。这是典型的“恶意避税”（Abusive Tax Avoidance）。
这里普及一个法律常识：
- 逃税（Tax Evasion）：故意隐瞒收入、造假，属于刑事犯罪，抓到要坐牢
- 合法避税（Tax Avoidance）：利用税法漏洞合理规划，通常被允许。比如合理用RRSP
- 滥用避税（Abusive Avoidance）：当你一系列交易的主要目的是获取税务的便宜，毫无“商业实质”，且滥用或误用了税法条文的整体精神和立法目的时，CRA就可以祭出终极大杀器 ITA第245条GAAR
GAAR的核心是，看整体系列交易的首要目的(Primary Purpose)和最终经济结果，而不是孤立地看每一步是否“合法”。
一路打到最高法院
夫妻俩不服：我每一步都严格卡着法条走，凭什么说“滥用”？于是，这场官司从税务法庭一路打到了加拿大最高法。
- 税务法庭：不能孤立地看单一步骤，得把整个链条串起来看。这套操作唯一能辨认出的目的就是让自住房的利息能抵税，所以GAAR适用，判夫妻输
- 联邦上诉法庭： 辩论焦点升级为“法官能不能看系列交易的整体目的”。最终判定，第245条本身就承认“系列交易”，串起来看没毛病。夫妻再次判输
- 最高法院： 7位大法官足足写了36页判决，内部吵得不可开交，最终以4比3的微弱多数维持原判
这个比分本身就说明争议有多大。
多数意见认为：
单看”借钱买股份、用房贷置换”这一步, 可能并不构成滥用。最高法院之前认可过，一个人完全允许重新安排自己的财务结构，把贷款挪去配置资产、把现金腾出来买房自住，以此换取利息抵扣。但多数意见同时认为，真正越线的地方是利用夫妻归属规则，把这笔利息从老婆”转移”到了老公头上。分红归属回到老公是对的，这是 spousal attribution 规则的正确用法; 但利息也跟着搭便车算到老公名下，就超出了立法初衷，构成对税法 scheme 的滥用。
三位持不同意见的法官则认为：
既然归属规则是”自动适用”的，纳税人没有选择空间，怎么能说他们”滥用”了一个自动启动、无法挑选的条款呢?
这场分歧，直到今天仍是加拿大税法界讨论 GAAR 时绕不开的话题。
建议
自住房房贷利息，基本不能抵 – 除非你把房子的某一部分真实、持续地用来做实体办公室、出租、或用于直接产生收入的用途(满足“直接目的”测试)，否则别想了。CRA查起来很严，半点情面不留
那些推销“100%合法避税、保证CRA通过”的方案，保持清醒。高人卖方案是要拿佣金的，屁股决定脑袋。真正靠谱的税务建议，来自那些不卖你任何理财产品、只收咨询费的独立CPA会计师或专业税务律师
税法里，“首要目的”决定一切。 你可以用房子做抵押借钱去投资，那部分利息可以冲抵投资收入；但如果你是为了给自住房抵税而故意设计一场show，那就很容易被GAAR收拾
都散了吧，继续搬砖还房贷去了。
本文内容源自 Lipson v. Canada, 2009 SCC 1
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但请记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每人的税务情况不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
