有一家三口，S是爸爸，A是妈妈，V是女儿。
2017年，他们看上了两套新房楼花，想用自家公司的名义购买。然而，开发商却不同意，说购房合同上只能写个人名字，不能写公司。
所以，女儿用个人名签署了第一份购房合同 – 56 Watermill, Kitchener, Ontario；
不久后，她再次以个人名义签下了隔壁的一套 – 58 Watermill, Kitchener, Ontario.
为了贷款，妈妈的名字也被加了上去。
但他们还是希望用公司持有。于是，三人决定通过“信托关系”来转移房产的所有权，给公司一个“名正言顺”的名分。父母女儿三人很快签了两份信托协议，写明这两套房是由母女个人代替公司买的。
第二年，爸爸的名字也被正式加进了购房合同。同一天他们还仔细更新了”Trust Agreement”将三人设为 bare trustee，为公司而代持房产。
2018年11月30日，房子终于交接了。律师通过一纸 Direction re Title 将两套房登记在了公司名下，钱也是公司出的。
一切看起来顺理成章。新房出租后，租金支票按月存入公司账户，各种费用也是公司直接支付。
不久后，公司申请新房出租HST退税 – New Residential Rental Property Rebate (NRRPR) – 结果出人意料被CRA拒了。
公司把CRA告上了法庭。
公司的立场
公司提出，三人只是单纯为了满足开发商的要求才以个人名义签署了原始购房合同。交接当日立即把产权转给了公司。因此，如果因为这种“形式上的问题”而剥夺公司获得 HST rebate的资格是不对的。
而且，三人在购房时是名义上的受托人(bare trustees)，他们的唯一作用是代持，直到将产权正式转移給公司为止。基于这一事实，公司作为房子“真正的所有人” 应该有资格获得 HST rebate。
CRA的立场
CRA认为，购房协议上列出的买家是三名家庭成员，而非公司。既然购房的是个人，公司申请HST rebate 算是怎么一回事？
CRA还指出，由于父母和女儿三人从未持有这两套房的 legal ownership，他们是无法以信托的形式为公司“代持”的。
法庭
法庭站在了CRA这边。
法官认为，在HST框架下，购房合同中列出的买家才是法律上的“购买人”，无论实际的受益所有权归谁。因此，公司没资格申请HST退税。
换句话说，HST的法律框架下并不区分 beneficial ownership 和 legal ownership, 这一点和 income tax 很不一样。
Pursuant to subsection 256.2(3) of the Act, only the recipient of the supply under the purchase agreement is entitled to claim the NRRPR. Since the Appellant is not the purchaser under the purchase agreements, the Appellant is also not the recipient of the supply of the subject properties. Pursuant to the definition of recipient found in subsection 123(1) of the Act, Satish, Adarsh, and Vidushi were the recipients of the supply as they had the liability to pay the consideration under the purchase and sale agreements. The Appellant is therefore not eligible for the NRRPR.
故事告诉我们什么？
当你准备买房的时候，千万要搞明白税务概念，差之毫厘谬之千里。否则可能会像这家人一样，因为一个小小的法律细节而损失一大笔钱。
案例来自： Garg Investments Inc. v. The King
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，遗产信托规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
