借钱做生意，借款利息可以抵生意收入，这大家都知道；
但，如果借钱是为了盖楼、翻新、翻建，那就有点反常识了 – 因为，这笔利息能不能抵、什么时候抵、能抵在哪儿，取决于一个特别朴素的问题 – 你那块地，到底动没动工?
真的。就这一个问题，能让同一笔利息，变成天上和地下两种命运。
什么叫”资本化利息“? Capitalize Interest
正常情况下，利息是当期费用(current expense)，今年发生今年抵，干干净净。
资本化(capitalize)的意思是，这笔利息先别抵，把它”怼“进成本里。等以后楼建好卖了、或通过慢慢折旧，再一点点抵回来。
阶段一，还没动工的空地
建筑商贷款买了一片空地，没开工，先囤着；空置这段期间，贷款利息和地税是由税法的 s.18(2) 条管着。
这条法规说，这类”持有成本”只能在这块地当年产生的”净收入范围内“进行抵扣。
但，地空着，没租金也没任何收入 → 可抵扣的为零 → 这一年的利息和地税一分钱都抵不掉。
立法者也知道这条太狠，特别是对真正做房地产开发的公司不公平，人家买地就是为了建楼、卖楼，前期没收入是这个行业的常态。所以 s.18(2.2) 给了这类公司一个补偿: 可抵扣的 = 当年空地上产生的净收入 + base level deduction。这个 “base level deduction” 就是税法白送的。
这条的定义是：假设开发商有一笔 100 万的贷款，整年按”CRA规定利率”(prescribed rate)计息 = $1,000,000 × 3% = $30,000，也就是说这家公司当年最多可以抵扣3万的利息/地税。规定利率是 CRA 每季度公布的，会变化，所以这个额度每年都不一样。可现实是，多伦多随便一个中型开发项目，土地贷款轻轻松松2,000万起，一年光利息就可能100万以上。这个额度只允许抵扣3 万左右，杯水车薪。但，它至少说明一件事儿，税法承认囤地期间是有成本的，只是给得非常抠。
那，没抵扣的部分怎么办？
加进土地成本里(ACB 或存货成本)，将来卖地时用来减少利润。
土地不折旧。所以这笔利息并不是”没了”，而是被暂时打入冷宫，一直等到把土地卖掉那天才能起作用。
阶段二: 开工之后
一旦真正动工，规则马上切换到 s.18(3.1)条: 建造、翻新、改建期间的”软成本”(soft costs)，比如利息、律师费、会计费、地税，必须 资本化。
注意，这里有两个反直觉的点:
1. 资本化强制的，不是可选项。 网上很多文章(包括我之前也这么以为)写”CRA允许你选择资本化”，对建筑来说这是错的。法条说的是”必须“，已经写死了，没得选
2. 但这是好消息。 因为 18(3.1) 规定，这些 soft cost (包括土地上的贷款利息和地税)，统统加进建筑的成本，不加进土地的成本
为啥？因为建筑能提折旧(CCA)，土地不能。
所以从”冷宫”(土地)搬进”能折旧的建筑”，等于把一笔遥遥无期的利息，变成了每年能慢慢抵的钱。
看明白了吗?
同一笔贷款利息:
- 开工前→ 塞进土地成本 → 卖地时才能用到
- 开工后→ 塞进建筑成本→ 每年折旧，慢慢抵
CRA审计时，最爱跟开发商掰扯的就是- 你到底哪天开的工?
CRA的立场通常是把开工日往后推。你这还不能叫开发，这是囤地，所以18(2) 伺候；
开发商的的立场自然相反，要往前争。图纸出了、建房许可批了、场地平了、桩打了，早就开工了，所以，适用18(3.1) ！
而税法对”开工”并没有一个精确的定义，CRA自己也说这是 a question of fact，实质就是，看证据，谁的证据硬，谁赢。
所以，如果你做房地产开发，请把这些文件当传家宝存好喽： 建筑许可日期、第一笔工程款、场地平整/打桩的照片和发票、承包合同、工程进度表。这些证据就是你利息的命。
建房期什么时候结束?
也是两个日子里取早:
- 完工之日
- 大楼90% 以上(all or substantially all)投入使用/出租之日
过了这天，后面的利息恢复自由身可以正常当期抵扣了。
另外，如果大楼还在装修中，但已经有租客交租了，soft cost 可以在租金的额度内当年进行抵扣，超出租金的部分继续计入成本。
个人房东也跑不掉
有个真实判例，Santagapita v. The Queen (2008 TCC 662)。有对夫妻持有安省London的一处商业物业，一楼原本出租给其全资公司经营五金店，二、三楼无法使用。2001年发生火灾，严重损坏。保险公司于2002年支付一笔赔偿金，其中包含5万的租金损失赔偿，这笔钱支付给其全资公司。
火灾后，夫妻俩决定不再重开五金店，而是大规模装修准备出租给第三方。装修持续多年，前门入口直到2003年年底才完成。他们在2002、2003年申报了大量的 soft costs、利息、水电、维修等，结果被税务法庭按 18(3.1) 驳回。法庭认为，即使物业已部分可用，只要整体装修未完成，相关期间的费用仍可能被强制资本化。完成时点的认定非常关键，证据，尤其是与保险公司往来文件，至关重要。
那，有没有”自愿计入成本”的情况?
有。
税法有一条 s.21，专门给你这个选择权。借钱买设备、机器、楼这些可以折旧的资产，利息本来可以当年直接抵扣。但，你可以主动勾选，把这些利息加进成本里，以后通过折旧慢慢抵减。金额自己定，上限就是当年本来能扣的利息。
放着好好的抵扣不用，主动推迟？谁会干这种事？
还真有。
放着好好的抵扣不用，主动推迟? 谁会干这种事呢?
还真有。
比如你公司今年亏损，利息扣了也是白扣，变成一堆没用的亏损。这时候直接怼进成本，等以后赚钱的年份通过折旧慢慢抵，一分都不糟蹋，这就是税务规划里的“错峰用电”。
顺便纠正一个高频误区:很多人以为”会计上资本化了，税务上就得跟着资本化”。不用。会计准则是一套逻辑，税法是另一套，两边不一致(book-tax difference)天经地义。会计师每天就靠调这个吃饭。
总结
- 开工前纯空地利息 → s.18(2) → 当年基本扣不了(除非有租金收入，可在额度内扣)→ 扣不掉的部分加进土地成本 → 卖地时才见天日
- 开工后建设期利息 → s.18(3.1) → 强制资本化 → 加进楼的成本 → 以后能折旧，比加进土地强
- CRA 和你的主战场，就是“哪天算开工”。证据要留全
- 建房期终点：实际完工，或“几乎全部”投入使用，取早。实务里常按 90% 左右卡
- 建设期内如果已经有租金，可以按 s.20(29) 在租金额度内先扣一部分
- 设备、机器这类利息，可以按 s.21 自愿资本化
本篇依据：ITA s.18(3.1)、18(3.3)、s.20(1)(c)、s.21; CRA官网 Construction Soft Costs 及 Folio S3-F4-C1、S3-F6-C1;Santagapita v. The Queen, 2009 TCC
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
