为何媳妇不肯接受婆婆的cottage?

淑芳姨七十有五,一人住在租的老人公寓里。

老公早已过世,俩人拥有一个湖景cottage, 十年前15万购入,现今涨到40万。由于健康原因,淑芳姨很少能去cottage住住,倒是儿子一家大人孩子每个周末都去玩得不亦乐乎。淑芳姨想把cottage转给儿子,没想到儿媳拒绝接受。 淑芳姨很生气,这上赶着还有给不出去的?家长里短地跟我唠叨了一下午,话里话外都是儿媳的种种不是。

淑芳姨的儿媳上星期就坐在我对面,问接受 cottage 会涉及到哪些税务问题。

分析:

  1. 从capital gains tax 的角度看,应该让淑芳姨继续持有,直到过世。这期间儿子媳妇一家仍然可以继续使用。
  2. 这种安排的税务后果:cottage的增值完全在淑芳头上计税。
  3. 但是, 因为淑芳可以指定cottage为她的主要住宅(此处敲黑板,大家注意了),因此合理利用了principal residence exemption ,规避了增值税。
  4. 先复习一下,什么是 principal residence? – 通常指在一年当中任何时间段,某人1持有并居住(own and occupy)的居所2
    1. 某人:可以是房主本人,配偶或前配偶,也可以是同居配偶或前同居配偶,也可以是子女;(注意,此处不包括父母)
    2. 居所:可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等。住所没有地域限制,在加国境外也是可以的。
    3. 因此, 淑芳是cottage的owner, 符合“持有”这一条;
    4. 淑芳的儿子一家每周都去住 – 符合“居住”这一条;
    5. 儿子住,等同于淑芳本人住,属于概念里的“某人”范畴;
    6. 只要每年住上一段时间就满足principal residence 的条件;
    7. 因此,cottage的增值对于淑芳来说全部可以利用principal residence exemption免税。
  5. 淑芳想把cottage留给儿子可以写在遗嘱里 (想多了解遗嘱,请戳这里;想多了解遗产的认证,请戳这里)。
  6. 既然cottage 满足作 principal residence的条件, 等淑芳过世时, 名下房产“视同在过世这一天以市价售出”,即使有增值,也不需要缴纳增值税- principal residence exemption。
  7. 儿子继承后,cost base相当于淑芳过世当天的市值(fair market value), 此后产生的增值才算儿子的,等儿子j将来卖房时再上税。

9. 如果淑芳现在就把cottage 转给儿子,依旧可以根据以上条款指认cottage 为principal residence, 淑芳此时不交增值税; 但是,从转到儿子名下起之后的增值,儿子就要为之交税了。

既然儿子媳妇已经有了自己的主要住房,因此,过早接受cottage 相当于提早把增值算在自己头上,当然不划算啦。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny