很多人觉得，只有买新房才要交HST，二手房交易是免税的。
这话乍一看没毛病，但法官会告诉你：关键不在于房子新旧，而在于你拿它干了什么。
举个例子
一套房，房主自住了4个月，剩下的8个月全在做短租。
- 计算一下： 自住时间仅占 33%，剩下的 67% 全是短租
- 税务后果： 这房子在税法眼里已经不是“家”了，而是“旅馆”，是商业物业。卖房时，得按售价缴纳13%的HST
法庭案例
一家公司在渥太华持有一套公寓长达 10 年。前9年里一直老老实实做长租；转折点在2017年，公司把公寓挂在Airbnb上做了14 个月的短租，直到2018年把它卖了。
公司觉得这是二手房，不涉及HST；结果，CRA一封信追讨7万多HST。
公司觉得委屈：“持有10 年，短租才14个月，占总持有时间的9.9%，凭什么算作商业物业？”
但, CRA认为， 出售之时是商业物业，属于 taxable supply，自然要交HST。
法官的“降维打击”
法官翻开了 Excise Tax Act, 简称 ETA，定下了几个硬指标：
1. 什么是“住宅综合体” (Residential Complex)？
根据 ETA 第123(1) 条，要想像二手房那样免HST，它必须主要用于“个人居住”。
如果房子像酒店一样，提供家具、水电、网络，还专做短租(租期少于30天)，那它就不是“住宅”了，而是商业性质的“应税供应”（Taxable Supply）。简单说，税法不看你持有多久，只看它现在像啥, 像家还是像旅馆？
2. “用途改变”的致命伤 (Change in Use)
这是很多房东忽略的ETA第206条。这条规定：
当物业的用途从“非商业活动”（如长租）转变为“商业活动”（如短租）时，税务上视同按市场价把房子“重新购入”了一次（Deemed Supply）。
公司股东辩解：
整个持有期短租只占9.9%，按ETA第197条，这种“小改变”不算事儿，不应影响大局。
法官认为：
从挂上 Airbnb 平台的第一天起，这套公寓的税务身份就被重置了。所以，不能按10年的总持有期来算比例，而要看最近一次“视同购入”后的用途。在这个案子里，由于卖房前的最后一段日子全是短租，租客大多只住一晚，公寓提供家具、暖气、空调、水电、网络，像极了小旅馆。既然卖旅馆要交HST，卖这公寓也一样。它就是 commercial property！
法官还列了免HST的三个硬条件：
- 房产必须是“住宅综合体”（residential complex），主要用于长租或自住
- 卖方不能是建筑商
- 卖方从未申报过ITC
这个案子闹得律师们把大腿都拍青了：持有10多年，竟栽在14个月短租上！
所以，现在我学到了，不是所有二手房出售都免HST，差之毫厘，谬以千里。
总结一下HST要点：
- 新房：卖新房铁定交HST，没商量
- 大翻新：房子改动超90%，视同为新房，也得交HST
- 申报ITC：不管新旧，只要申报过ITC了，出售时必交HST
- 自住加短租：自住时间少于一半，还掺短租，出售时也要交HST
只要是以盈利为目的做了短租，即使没开通HST号，卖房时也逃不过HST；有了HST号的，即便只是偶尔做短租并且没有盈利目的，也得老老实实收HST。
生活中，总有一些看似无关紧要的改变，却带来意想不到的结果。在税务世界里，细节决定成败。这个渥太华房东的案例，即便到了2025年联邦上诉法庭(FCA)依然维持原判。这说明CRA和法庭在“短租和HST绑定”这件事上，态度是非常坚决的。
投资不易，每一步都需谨慎而行。
案例源自：1351231 Ontario Inc. v. His Majesty the King （2024 TCC 37)
这个案子原审是加拿大税务法庭（Tax Court of Canada）的判决，焦点是那套公寓因为短租Airbnb，转成商业物业，卖房时得交HST。案子后来上诉到联邦上诉法庭（Federal Court of Appeal），结果呢？上诉在2025年被驳回了，原判维持。简单说，CRA赢了，卖家还是得交那笔HST。
上诉案的全称是 1351231 Ontario Inc. v. Canada (the King), 2025 FCA 53，发布于2025年3月4日。上诉法官确认了税务法庭的观点：公寓用途从长租变短租后，就视同商业活动，卖时适用HST。没啥大翻盘，细节上基本沿袭原判。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
