加拿大”联邦空置税“（Underused Housing Tax，简称”UHT“）自从施行以来，经常让人摸不着头脑。
尤其是在房主去世后，房子还挂在他的名下。这种情况，到底该不该交空置税？
什么情况下能免交UHT？
如果你在某一年的12月31日那天，是某个住宅的“登记业主”（affected owner），那你要看自己是否符合以下两个条件，只要都满足，就能免交那一年的UHT：
- 你是去世房主的”个人代表“
- 除了作为执行人，你自己在当年或前一年都不是该房的业主
换句话说，你只是替逝者打理遗产，不是真正的房主，自然也不用替逝者交“空置税”。
谁是“个人代表”（Personal Representative）？
以下几类人都属于逝者的 “personal representative”：
- 遗嘱指定的执行人（executor）
- 省份民法体系下的继承清算人（liquidator of the succession，主要用于魁北克）
- 法庭指定的遗产管理人（administrator）
- 任何依法负责收集、管理、处理、分配遗产资产的人
换句话说，只要你是在替逝者履行遗产管理职责的人，无论有没有加拿大身份，都属于“personal representative”。
例子
来看看CRA给的例子，逻辑非常清晰。
2022年：
- C先生不是加拿大公民，也不是永久居民
- 他在 2017 年买了一套独立屋，登记业主只有他一个人
- 2022年12月15日，C去世了，房子成了他的遗产
- 遗嘱里，C先生指定了朋友D为遗产执行人， 而 D不是加拿大居民
- 到2022年底，遗产还没清算完，房子仍登记在去世的C名下
✅ 虽然C在2022年去世，但他在那年仍是登记在册的房主。因此，D作为执行人必须代表C申报2022年的UHT return，截止时间是2023年4月30日。不过，由于C在2022年去世，这一年的UTH税是不用交的。💡注意，只报表，不交税。
2023年：
- D作为执行人在2023把房产过户到自己名下，身份是 “C的遗产执行人”
- 到2023年底，遗产仍未处理完，所以，登记的业主变成了D一人
✅ D要为2023年申报UHT（截止2024年4月30日），但仍然不用交税。因为，他只是C的“个人代表”，房主C在前一年(2022)仍是业主。CRA的逻辑是：只要你是以遗产执行人身份接手房产的，而不是继承人身份，你名下那年的UHT是免的。💡只报表，不交税。
别混淆“遗产执行人”和“继承人”！
这点很关键。很多人以为只要房子登记到自己名下就要交UHT。其实不然：
- 如果你是遗产执行人（executor），只是暂时帮忙处理遗产，只报表，不交税
- 如果你是继承人（beneficiary），正式接手房产，那你就变成真正的业主，是否要交UHT就要看你是否是加拿大居民，以及房屋是否空置了
💡记住，如果你实在拿不准自己要不要报 UHT return, 与其跟朋友东问西问，还不如直接报！最坏的结果是，多报一份表，损失十分钟；最好的结果是，少一个罚单，省了几千刀。CRA的处罚不轻，哪怕你确认自己是豁免的，只要没按时交表，罚金照样来。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托和遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
