爸妈把房子”便宜卖”给你，为什么CRA最开心？
家人之间转房子，听起来是天底下最有爱、最简单的一件事：一个愿给，一个愿收，中间连中介费都省了。
可税法不这么看。
最近就有位朋友碰上了这个事儿： 爸妈”便宜”卖给他一套房，结果两代人一起多交了很多税。
2012年，一对父母花60万买下房子A，一家人开开心心住了六年。
2018年，孩子大了，房子显小，他们升级买了房子B，搬了过去。房子A舍不得卖，改成出租。这一年，A的市场价大约80万。
2021年，房价一飞冲天，A涨到了120万。
爸妈看着已经成年的儿子：孩子买不起房，我们让一让。于是按80万把A卖给了儿子。
一家人皆大欢喜。
然后CRA来了。
爸妈这边：免税只免了一半
2012到2018年，A是他们的principal residence，这段时间涨的20万，一分钱税不用交。
但有个动作不能忘了： 2018年把房子改成出租的那一刻，税法上发生了一次”视同出售”，相当于你按当时市价80万卖了一次。所以报2018年税表时，必须填T2091，把A指定为那几年的主要居所，同时把80万记成它从此后的 cost。
很多人不知道有这一步，几年后被翻出来才傻眼。
2018到2021年，A从80万涨到120万，多出来40万。这段时间它是出租房，不再享受主要居所免税。
那我只收了儿子80万，是不是没赚？
不是。
家人之间不属于公平交易(non-arm’s length), 税法会直接无视你写的那个价，按市价120万来算。所以这40万的增值，爸妈躲不掉。
CRA的态度：你可以少收钱，但不能少交税。
儿子这边：便宜买回来的，是个定时炸弹
儿子的成本是他实际付的80万，不是市价120万。
税法在这里有个很不对称的设计：你付得比市价高，它把你按下来；你付得比市价低，它不给你抬上去。
于是分两种走法：
- 儿子自己住。 恭喜，以后卖房时可以指定为主要居所，涨的部分免税
- 儿子拿去出租。 将来他卖房，增值要从80万这个低起点往上算。而2018–2021那40万，爸妈已经交过一次税了
同一套房子，同一段涨幅，CRA收了两遍。
所以，”便宜卖给孩子”到底省了什么？
省了孩子的首付压力，没省税，甚至可能多交税。
真要在家人之间转房产，值得在动手之前先想清这几件事：
- 改成出租的那一年，税表报没报？ 漏了T2091，后面全乱套
- 知不知道有 45(2) ？ 用得对，主要居所的身份还能往后再撑几年
- 是”卖”还是”送”？ 在安省，赠与和买卖在土地转让税上的处理不一样
- 配偶和成年子女，规则也不一样。 别把听来的经验直接套用
家人之间低价卖房，从来不是”便宜你、便宜我”这么简单的一笔账。处理不好，就变成CRA最开心，你我最糟心。
这一篇你必须看，不看悔青肠子：
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇小文是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考CRA官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
