2023年新规定 – Residential Property Flipping Rule
政府宣布自2023年1月1日起，凡是出售住宅房的，如果持有时间不满12个月，不论自用还是出租，一律按生意收入 – business income – 计税。并且，万一卖亏了还不允许报生意亏损。
背景
“Property flipping” 简单来说就是短期买进卖出房子赚快钱的操作，俗称“炒房”。这种操作的收益可不是capital gain，而是要当business income来算的。
但现在聪明的人太多，大家都觉得房产投资就得“动”起来，长期持有不如高杠杆炒房来得快，于是这几年炒房的人越来越多，房产交易量也蹭蹭上涨。结果呢，聪明如大家，把炒房的利润按资本增值（capital gain）上报，直接少交一半税，甚至有人还利用自住房豁免（principal residence exemption）连一毛增值税都不交。这下好了，这么多人挣了钱，税却没交上来，明摆着是给CRA递话呢，“你瞅我来气不?” 那可太来气了。CRA马上出手整治，就搞出了这个新规定 – 如果你的房子持有不到12个月，就算原本符合 principal residence 的条件，也不免税，所有收益都得按生意收入算。
例外
尽管这个规定看起来有点硬核，CRA也不是毫无人味，还是贴出了一些例外情况。如果你是由于以下这些“人生大事”才卖房，时间不到12个月也可以网开一面：
Life events:
- 死亡 – 因房主或家人去世而不得不卖房
- 新增人口 – 家里人变多了，房子不够住，比如添丁或父母来同住
- 分居 – 婚姻破裂、至少分居90天以上而卖房
- 安全 – 因个人或家人的人身安全受到威胁，比如邻里不和、家庭暴力等情况
- 疾病 – 个人或家人重病或伤残，需要卖房以应对生活需求的
- 换工作 -个人或配偶换工作了，一下子上班远了(新住所须近40公里以上)，或者被外派到其他国家、被动下岗、失业
- 破产 – 由于欠债或破产不得不卖房
- 没收 – 房子被征用，或者遭遇自然灾害或人为灾害损毁
所以，如果你遇上了这些特殊情况，不用担心房子是否持有满12个月，照样可以享受豁免。
持有期超过12个月，就能放心按 capital gain 报吗？
当然不是啦，CRA可没这么说。人家讲究的是具体问题具体分析，想要确保按增值报税，你得先证明自己不是在“炒房”，而是真正的长期投资。
如何判定是在“炒房”还是在“投资”?
- 购买的目的 – 你买房是为了短期“投机”还是长期“投资”？投机的目的就是盯紧市场，利用短期价差快速获利；投资则是长期持有，放长线钓大鱼
- 交易历史 – 你买卖房产是否频繁？经常买进卖出，很可能就是炒房
- 持有时长 – 持有时间越短，越像炒房，时间越长，越像是投资
- 卖房原因 – 市场一涨就抓住机会卖房，这是典型的炒房操作；而如果你稳住不动，为的是更长远的收益，那可能更像是投资
- 投入的努力– 如果你花了大量时间和精力研究市场、分析价格、频繁操作，这基本就是炒房的特征；而如果你买了房放那儿不怎么管，几年后再卖出，这更符合长线投资的特质
- 专业背景 – 如果你是房地产行业的专业人士，像地产经纪、贷款经纪等，CRA会认为你“炒房”的概率比普通人高
- 资金来源 – 如果你为了买房借了高利贷、私人贷款，那么这种操作更像是短期投机
- 广告 – 房子频繁挂牌出售，明显带有交易意图，也会被认为是炒房行为
- 职业 – 如果你的工作本来就跟房地产相关，像是房产评估师或地产开发商，那你进行房地产交易时被认定为“炒房”的风险更高
- 日常业务 – 如果某笔卖房交易跟你平时的业务模式很相似，很可能会被归为“生意收入”
这些因素都要综合考量，才能最终判断你的房产交易是属于生意 – adventure in the nature of trade – 还是投资行为。
你正计划着多买几套房，想着能躺着赚钱时，政府突然宣布开始收空置税了；楼花升值，想趁机转手，却发现得交HST了；刚刚攒够了首付准备杀进房市，CRA又开始严查炒房了……是不是感觉被墨菲定律支配了？所以，房产交易的每一步都要慎之又慎，不然随时可能被CRA盯上。
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师、信托遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division) 特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话：905-940-1999；邮件：admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian。
