这是真人真事儿，发生在安省。
话说 Gary 和 Valentina 是一对恩爱的夫妻，Valentina 在滑铁卢工作，Gary 经营着一家餐馆，想着趁着生意还不错，再买一家餐馆拓展事业。
夫妇俩每个周末都喜欢去一家叫 Oscar’s 的餐厅吃早餐，渐渐地跟那里的服务员 Frances成了熟人。2014 年初夏的一个周末Frances 上菜时随口提了一句Oscar’s 要出售，Gary 当即来了兴趣。于是老板 Nathans被叫了过来，俩人简单聊了几句，约好几天后再来正式参观。
几天以后，Gary再次来到 Oscar’s，被介绍给了一个叫 Subramaniam 的人，听说也是合伙人之一。总之，Gary 看完餐厅觉得不错，决定可以下手买了。
然而，事情哪有这么简单。
Nathans很快就开始催促他报价，但Gary夫妻手头有点紧，要先卖掉两处投资房凑钱，两个投资房一处在 Waterloo，一处在 Kitchener。
Nathans 说：”别担心，我是地产经纪，有牌，手里有现成的买家，帮你们快速出手！” 于是Gary夫妇就把房子的挂牌出售全交给了他，还把租赁合同和信用报告也给他看了，忙得不亦乐乎。
两处房产很快就找到了买家，Peri 和 Tharma。没过多久，Peri 又通过一纸amendment修改合同，把 Waterloo 的房转给了Chitra。
到了交接当天，Tharma 和 Chitra 这俩买家跟商量好了似的，同时表示：资金没到位，交接不了了！
Gary夫妻气得七窍生烟，没法子，只能重新挂牌。这一次，Kitchener 的房子倒比之前卖得贵，而Waterloo 的房却只能大幅降价才卖掉。为此，Gary夫妇很是不满，要求违约的买家Chitra 赔偿 Waterloo 房产降价带来的损失，并要求她支付交易中的律师费、税费等，还要没收签合同时支付的定金。
因为这次卖房交易的延误，钱没及时到位，Gary最终没能买成 Oscar’s 餐厅。
到这，戏才刚开始！
奇妙的关系
卖掉两处投资房之后，Gary夫妇才突然发觉 Nathans 根本不是 Oscar’s 的老板！
他说的 “现成的买家”，正是 Peri 和 Chitra，而 Nathans 既为 Gary 夫妇提供房产中介服务，也为 Peri 和 Chitra 提供中介服务，一手牵线，两头通吃。
更复杂的是，Nathans 和一个叫 Mahesan 的人共同经营着一家地产公司 Via Realty，也就是Nathans自己挂靠的公司，而这个 Mahesan 居然是 Oscar’s 的真正老板。
最妙的是，Chitra 是 Mahesan 的老婆！
这关系，你绕过来了没有？
时间管理大师
不得不说，Nathans是个彻头彻尾的时间管理大师。在这些交易中他同时扮演了多个角色：他是Gary 夫妇两处房产的中介、是买家 Peri 和 Chitra 的中介、也Oscar’s 餐馆的中介，还代表真正的老板 Mahesan 卖生意。而这个老板的老婆，正是两处房产的原始买家之一！这人上演了一出多方代理的大戏，买家、卖家、餐馆都他一个人搞定，怎能不出问题？
Gary夫妇白白卖掉了两处投资房，最终也没买成餐馆，被人摆了一道，惹了一肚子气。果不其然，最后他们愤怒地把 Nathans、餐馆老板、老板老婆一起告上了法庭。
法庭认为，Nathans没有如实披露他的多重代理身份，属于重大信息隐瞒，被认定是这场闹剧的罪魁祸首。
最终，法官裁定 Gary 夫妇胜诉，他们有权获得因房价下跌遭受的损失赔偿，有权要求支付给Oscar’s 餐馆的定金返还，有权保留违约买家的定金。
- Waterloo 房产：由于 Chitra 和 Mahesan 未能完成交易，$5,000 定金归 Gary 夫妇
- Kitchener 房产：Gary 夫妇重新挂牌并出售，但成交价比原来低了$73,500，加上因未按时完成交易产生的额外律师费和交易成本共计 $2,784.60，也需赔偿给Gary夫妇
RECO 对多方代理的披露要求 (multiple representation)
从 2023年12月1日起，安省的 TRESA 第二段正式生效，取代了原先的 REBBA。这意味着如果一个地产经纪想在同一笔交易里代表多个客户，必须遵循特定的披露要求 (参见RECO Bulletin No.3.2)：
- 首先，必须书面披露
- 然后，要确保客户确认收到披露
- 最后，客户若同意继续让经纪代理，必须提供书面的同意
披露的内容主要有两点：
- 作为经纪，你是否同时代表着多个客户
- 你在同时代表多个客户与只代表一个客户时，在职责和服务内容、报酬等方面的差异
具体如何披露，还要看情况，比如你是同时代表两个客户，还是代表一个客户的同时帮另一个客户。无论哪种情况，书面披露的目的都是让客户全面了解情况，同意多方代理可能带来的后果。
教训
或许，我们每个人在生活中都曾经历过类似的小插曲：朋友间的口头承诺，生意中的信任交易。信任很重要，但合法有效的书面合同才是保障双方权益的关键。如果说这场风波给了我们什么教训，那就是：生意场上，信任是基础，它让双方愿意坐下来谈生意，达成共识；而合同则是信任的延续和保障，把承诺写进纸面，变成有法律效力的约定。没有信任，合同就是一纸空文；没有合同，信任也容易在利益的冲突中变得脆弱。信任可以拉近双方的距离，而合同则能在关键时刻，保护彼此的利益。这就是为什么，在每一笔交易中，既要注重建立信任，也要用合同来稳固这种信任，确保生意走得长远、踏实。
案子来源：Graf v. Periyathamby, [2024] O.J. No. 745
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
