本故事的创作灵感来源于一个真实的法庭案例，但为保护相关当事人的隐私，我对人名、地点和细节都做了文学加工，请大家不要对号入座。如有雷同，纯属巧合。写这个故事的初衷是为了让大家了解一些法律常识，但仅供参考，不构成法律意见。如果遇到类似情况，请务必咨询专业律师哦！
这是真人真事儿，就在安省。
话说本森和索菲亚是一对恩爱的夫妻，索菲亚在滑铁卢工作，本森则经营着一家餐馆，想着趁着生意还不错，再买一家餐馆拓展事业。
夫妇俩每个周末都喜欢去一家餐馆吃早餐，渐渐地跟那里的服务员成了熟人。2014 年初夏的一个周末，服务员上菜时随口提了一句这家餐馆正要出售，本森当即来了兴趣。于是老板被叫了过来，俩人简单聊了几句，约好几天后再来正式参观。
几天以后，本森再次来到餐馆，被介绍给了一个叫萨博的人，听说也是合伙人之一。总之，本森看完餐厅觉得不错，决定可以下手买了。
然而，事情哪有这么简单。
餐馆老板很快就开始催促他报价，但本森夫妻手头有点紧，必须先卖掉两处投资房凑钱，两个房子一处在 Waterloo，一处在 Kitchener。
餐馆老板说：”别担心，我也是地产经纪，有牌，手里有现成的买家，可以帮你们快点儿出手！” 于是本森夫妇就把房子的挂牌和出售全交给了他，还把租赁合同和信用报告也给他看了，忙得不亦乐乎。
果不其然，两处房很快就找到了买家，买家一号和买家二号。不多久，买家一号又通过一纸amendment 把 Waterloo 的房转给了买家三号。
盼啊盼，到了交接当日，二号和三号这俩买家跟商量好了似的，同时表示：资金还没到位，交接不了！
本森气得七窍生烟，没法子，只能重新挂牌继续上市。这一次，Kitchener 的房子倒比之前卖得贵，而Waterloo 的房却只能大幅降价。为此，夫妇很是不满，要求违约的买家三号赔偿 Waterloo 房子降价带来的损失，并要求她支付交易中的律师费和税费，还要没收签合同时支付的定金。
因为这次卖房交易的延误，钱没及时到位，本森最终也没能买成这家餐馆。
到这，你以为我讲完了？不，戏才刚刚开始！
奇妙的关系
卖掉两处房产之后，夫妇才突然发觉，餐馆老板根本就不是餐馆老板！
他说的 “现成的买家”，正是买家一号和三号，而他本人既为本森夫妇提供房产中介服务，也为一号和三号提供中介服务，一手牵线，两头通吃。更复杂的是，他还和一个叫马修的人共同经营着一家地产公司，也就是他自己挂靠的公司，而这个马修才是餐馆的真正老板。然后，更让他们诧异的是，买家三号居然是马修的老婆！
这关系，你绕过来了没有？
时间管理大师
不得不说，这位自称是餐馆老板的地产经纪是个超级时间管理大师。在这些交易中，他同时扮演了多个角色：他是本森夫妇两处房产的中介、是买家一号和三号的中介、也餐馆的中介，还代表真正的老板马修卖生意。而这个真正的老板的老婆，正是两处房产的买家之一！这个人上演了一出多方代理的大戏，买家、卖家、餐馆都一人搞定，怎能不出问题？
本森夫妇白白卖掉了两处投资房，没买成餐馆，被人摆了一道，还惹了一肚子气。最后，他们愤怒地把这位全能的地产经纪、餐馆的真老板、和真老板的老婆一起告上了法庭。
法庭认为，全能经纪没有如实披露他的多重代理身份，属于重大隐瞒，是这场闹剧的罪魁祸首。最终，本森夫妇胜诉，他们将获得因房价下跌遭受的损失赔偿，先前支付给餐馆的定金得以返还，也有权保留违约买家支付的定金。
RECO 对多方代理的披露要求 (multiple representation)
从 2023年12月1日起，安省的 TRESA 第二段正式生效，取代了原先的 REBBA。这意味着如果一个地产经纪想在同一笔交易里代表多个客户，必须遵循特定的披露要求 (参见RECO Bulletin No.3.2)：
- 首先，必须书面披露
- 然后，要确保客户确认收到披露
- 最后，客户若同意继续让经纪代理，必须提供书面的同意
披露的内容主要有两点：
- 作为经纪，你是否同时代表着多个客户
- 你在同时代表多个客户与只代表一个客户时，在职责和服务内容、报酬等方面的差异
具体如何披露，还要看情况，比如你是同时代表两个客户，还是代表一个客户的同时帮另一个客户。无论哪种情况，书面披露的目的都是让客户全面了解情况，同意多方代理可能带来的后果。
教训
或许，我们每个人在生活中都曾经历过类似的小插曲：朋友间的口头承诺，生意中的信任交易。信任很重要，但合法有效的书面合同才是保障双方权益的关键。如果说这场风波给了我们什么教训，那就是：生意场上，信任是基础，它让双方愿意坐下来谈生意，达成共识；而合同则是信任的延续和保障，把承诺写进纸面，变成有法律效力的约定。没有信任，合同就是一纸空文；没有合同，信任也容易在利益的冲突中变得脆弱。信任可以拉近双方的距离，而合同则能在关键时刻，保护彼此的利益。这就是为什么，在每一笔交易中，既要注重建立信任，也要用合同来稳固这种信任，确保生意走得长远、踏实。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考CRA官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
