这是个什么好事？
2023年9月，政府宣布了一项GST退税的增强版，叫 Purpose-Built Rental Housing Rebate，简称 “PBRH”。
我更愿意叫它“GST退税 2.0”。
1.0 版是给一点点，象征性拍拍肩膀；2.0版是 – 符合条件的话，联邦的5%全退，安省的8%也全退，加起来13%全回来，没有封顶。
一栋十个单元、每个单元市价100万的出租公寓楼，2.0版能退回来130万。
1.0 版能退多少？
只有24万。
新政专门针对三个关键词：多单元、住宅房、新建、
四道关，一关都不能松
第一关：必须是多单元住宅，法律术语叫 multiple unit residential complex，并且满足二选一：
- 4个或以上单元，其中至少4个各自有独立厨房、独立浴室、独立起居区。说白了，每一户都得能自己过日子，不是合租那种共用厨房
- 或，10个或以上住宅单元（这条不要求每户都自足，学生宿舍、老人院那种带房间的也算）
注意是”10个或以上”，不是”10个以上”，刚好10个也行的。
顺便解释一下为什么 duplex、triplex 拿不到这个退税，是因为数量不够4。
第二关：时间
- 动工必须在 2023年9月13日之后、2031年之前
- 2036 年之前实质完工
什么叫“动工”？
很多人以为，推土机开进来把老房子推平，那就叫动工了吧？不算。CRA说，下面这些统统不算开工：
- 场地勘测
- 办建筑许可
- 跟挖掘公司签合同
- 拆除旧建筑 ← 重点
真正开始算的，是挖掘 – excavation – 你第一铲子下去那一刻。
你讲个CRA在2025年跟律师协会圆桌会上公开的真实口径，我觉得比什么解释都吓人：
某开发商挖了一个地下车库，上面本来规划建两栋共管公寓。一期在2023年9月13日之前就建好了，二期一直没动。 后来PBRH政策一出，开发商很机灵，立马把二期的许可改成了出租楼，想拿 PBRH。
但，CRA的回答是：不行。因为二期的”开工”要回溯到当年开挖那个地下车库的时候，那时还没到2023年9月13日。你看，一铲土挖早了，整栋楼的退税全没了。
第三关：90%
至少90%的单元，得是拿来长租给个人住的。
- 至少满一年才算“长期”。说白了，这个房得是“真正用来住人”的，而不是投资、炒房、短租套利的工具
CRA自己的官方文件里，有个例子几乎是照着华人家庭的剧本写的：Individual A 在2025年8月开挖一栋四拼，四套全都有独立厨卫和起居区。三套长租出去，A自己住一套。结果：PBRH 不适用。
四套里自己住一套，出租比例75%，不够90%。于是，联邦的5%没了，安省的8%也没了。
如果你真的很想自己住呢？ 那就把楼做到10套。10套里自住1套，9÷10 = 90%，刚好卡线过关。
第四关：得是”新建”
大幅翻新(substantial renovation)不算；但，加建（在现有楼上加一层）算，写字楼改成住人的公寓这种”非住宅改住宅”也算。
Self-supply：你自己把房子卖给了自己
这一段是给建房的人看的。
规则是这样的：你新建一栋楼，不卖，租出去。在”实质完工”和”第一户租客入住”两者中较晚的那一刻，税法视同你按市价把整栋楼卖给了自己，然后按这个价交HST ~~ 术语叫 self-supply（自我供应）。
三个必须记住的点
1. 计算HST的基础是整栋楼的完工市价，包含土地的价值
2. 不注册HST号也躲不掉。 这是法定的”视同交易”，跟你有没有开通HST号毫无关系。不注册HST的唯一结果是：税照缴，ITC拿不到，退税也难申请
3. 反过来，注册了HST就等于开了个金库。 因为 self-supply 把你的建房活动变成了”商业活动”，建房期间所有带HST的支出，比如拆除、挖掘、建材、总包分包、建筑师、律师、顾问费..全都能作为 ITC 拿回来。 如果有150万的建房成本，那大概就是 19.5 万的现金。所以，动工前就把HST号办了，甚至在付第一笔设计费之前就办；HST filing period 建议选按月报，每个月把ITC拿回来一次
另外，退税不用”先掏钱、再等退”。税法允许你在同一张报表里直接把退税抵掉应缴的税。不然一栋楼完工那个月你要先拿出一百多万现金，很多项目就是这么被现金流卡死的。
真实判例：Ayoub v. The King, 2025 TCC 48
有位老兄的公司盖了两套房，2014、2015 年市场不好卖不掉，就先租出去了。租出去，触发 self-supply，结果该交的 HST 一分没交。2017年公司把房子卖了。
老兄抗辩挺有道理：二手住宅出售本来就是免税的呀，我卖的时候不用收HST，凭什么让我补？
法官说，self-supply 在你把房子租出去那一刻就已经完成了，后面卖房免不免税，跟它没关系。结果是他作为公司董事，被追个人责任。
记住，租出去的那一刻，税就产生了。跟你后来怎么处置这栋楼，没有任何关系。
算笔账，感受一下
一栋出租公寓楼，每个单元完工时市价100万，对应 HST 13万（联邦 5 万 + 省部分 8 万）；
旧规矩（NRRP rebate）：
- 联邦：36% 退税，但房价超过45万就归零 → $0
- 安省：省部分的 75%，但封顶 $24,000 → $24,000
- 每套合计 $24,000，十套退回 24 万
新规矩（PBRH）：
- 联邦：5万全退，没有房价上限
- 安省：8万全退，没有封顶
- 每套合计13万，十套退回 130 万
差 106 万。
这些情况直接 out
- Condo unit：不管多新、多贵，统统不能申请
- 单户住宅：就算是你自己盖的新独栋，也不符合
- Duplex/Triplex：数量不够 4 个，不行
- 卖楼 + 把地租给买家”这种结构 ~ 这是被明文排除的
- 大幅翻新：这个政策是来鼓励”多建新房”的，不是让你把现有出租房重新装修的。这条也顺带保护了租客不被”以装修之名”赶走
四拼合并
CRA规定：4个单元必须在”同一栋楼”里。
所以：
- 两个双拼共用一堵墙、结构连在一起 → 视作一栋楼，有4个单元 → 可以过关
- 同一块地上两栋各自独立的双拼、中间没连接 → 两栋楼、各有2个单元 → 不过关
同样是四套房，同样一块地，差一堵墙。
不起眼的小字
- 申请期限：2年。 从视同交税那个月的月底起算，两年内必须交表。过期不补，一分钱都要不回来。这么大金额的东西，居然真有人忘。
- 别做短租。 单元必须是长租。Airbnb 那种60天以下的属于taxable supply，会直接破坏 90% 测试
- 一年内别卖。 拿了退税又在一年内把楼卖了，退税要吐出来
- 一定要请正经的评估师。 CRA现在对 PBRH 有专项审计，重点查两样：房子的FMV是怎么算的，和90%到底怎么凑的
- PBRH 和 NRRP 同一个单元确实不能两头拿，但这不是选择题。PBRH 的前提是你本来就符合NRRP，而且金额碾压。真正的问题只有一个：你够不够格拿PBRH？够不着，自动落回 NRRP，不用选。
这个政策没说”必须是大开发商”，五套房的小业主一样能拿。它卡的是用途：你到底是真的在往市场上加租赁房源，还是在给自己家改善居住。而所有的坑，也都长在这个”用途”上。
能看到这儿的，都是真爱。感谢你花时间阅读，真心希望这篇对你有帮助！如果有用，欢迎点赞、收藏、转发 – 转发请带上我的名字。本文是基于我个人经验和理解写的，不构成针对任何个人的专业意见。每个人的税务情况各不相同，重大财务或税务决定，请务必咨询专业人士，或以CRA及政府官网的最新信息为准。税务政策更新很快，本文难以覆盖所有细节和变化。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托与遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)八年，先后担任：中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 – 审计、调查、申诉裁决三个核心部门都完整经历过，深谙CRA的运作逻辑与执法尺度。。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015创办 JKtax 马云会计师事务所，专注税务申报、税务争议解决与信托遗产规划。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 微信 jktax-vivian；jktax-qing
