2023年9月，联邦推出了”专门建来出租的住宅退税”，英文叫 Purpose-Built Rental Housing Rebate，简称“PBRH”。安省紧接着跟进，出了省级版。
这俩加在一起：
- 联邦的5%，全退
- 安省的8%，也全退
13%的HST一分不剩，全退。
算笔账：
一栋10个单元的出租公寓，每个单元完工时市价100万。按旧规矩，联邦退税在房价超过45万就清零，安省最多每套退2.4万，十套一共可以退24万；在PBRH 新规矩下，十套一共可以退 130万！
这中间差了106万。
这个差价，够再买一套房了。
所以请大家先坐稳，下面每一关都可能让这106万原地蒸发。
第一关：必须是”多单元的出租楼”
两种情况，符合其中一种：
- 至少4个单元，并且各个都有自己的独立厨房、浴室、和客厅；每一户关起门来都能独立过日子
- 或，至少10个单元。这一条主要是给学生宿舍、老人公寓这类”residence”准备的，房间可以没有独立厨房。普通合租屋十个房间共用一个厨房，不符合这一条
还有一个细节：这4个单元得在”同一栋楼”里。
两栋各自独立的双拼盖在同一块地上，算两栋楼，各2套，这不行。两个双拼共用一堵墙，看上去像一栋，但如果产权已经分开，CRA也不认。遇上这种情况别赌，花点钱申请一个GST ruling 图个踏实。
下面这些直接不符合：
- Condo unit：不管多新、多贵，统统不能申请
- 单户住宅：就算是你自己盖的新独栋，也不符合
- Duplex/Triplex：数量不够 4 个，不行
- “卖楼 + 把地租给买家”这种结构 ~ 这是被明文排除的
- 大幅翻新：这个政策是来鼓励”建新房”的，不是让你把现有出租房重新装修的。这条也顺带保护了租客不被”以装修之名”赶走
第二关：开工时间，第一铲什么时候下去的
开工必须在2023年9月13日之后、2031年之前，并在2036年之前实质完工。
怎么才算”开工”？
很多人以为推土机把老房子推平就算开工了。CRA说不算。拆房、勘测、办许可证、跟挖掘公司签合同，这些都不算；
真正开始算的，是挖掘 – excavation – 你第一铲子下去那一刻。
举个例子
2022年8月，某人为了建duplex开挖、打了地基，后来许可证出了问题，停工了。重新设计改成四拼，2023年12月复工。CRA认为，开工日还是2022年8月，不符合PBRH。挖坑早于政策，后面怎么改设计都没用。
某开发商挖了一个地下车库，上面本来规划建两栋共管公寓。一期在2023年9月13日之前就建好了，二期一直没动。 后来PBRH政策一出，开发商很机灵，立马把二期的许可改成了出租楼，想拿 PBRH。但，CRA的回答是：不行。因为二期的”开工”要回溯到当年开挖那个地下车库的时候，那时还没到2023年9月13日。你看，一铲土挖早了，整栋楼的退税全没了。
再说一个更狠的，专门送给”买旧房推倒建”的小伙伴：
老房子拆到只剩地基，把地基加固、扩建成四拼。CRA认定这只是”大幅翻新”，不是新建，不给PBRH。只有连地基一起刨掉、重新挖，这才算新建，才可以。
第三关：90%得是真出租
整栋楼至少90%的单元，要用来长期租给别人当家住。
这里说的”长租”，GST上的门槛是连续住满一个月。所以Airbnb那种按天按周租的短租不算。
CRA官方文件里有个例子：
A在2025年8月开挖一栋四拼，四个单元都独立，可以各过小日子。三个单元出租，A自己住一个。结果：75%，不够90%，PBRH没了，安省那份省级PBRH也跟着没了。
不过，A也不是一分钱都拿不到。只要退回到旧规矩 – 安省老版的出租房退税(每套最多2.4万)照样可以申请，连A自己住的那套。
如果你真的很想自己住呢？ 那就把楼做到10套。10套里自住1套，9÷10 = 90%，刚好卡线过关。
第四关：得是”新”的
- 新建可以
- 在现有出租楼上加建也可以(加建部分要单独满足条件，加完后整栋也要满足90%)
- 写字楼、商铺改住宅也可以。但这栋楼在2023年9月13日那天得已经存在、不在施工、并且不是民居住宅
“楼上本来就是出租、把楼下商铺改成公寓”，CRA说不行，因为这栋楼当时已经是住宅了。
已有住宅的大幅翻新也不行。这个PBRH政策是鼓励多盖房子，不是让你借装修把老租客请走。
建房的，重点看这：Self-supply
Builder自己建、建完不卖、拿来出租，税法会当你把整栋楼按市价卖给了自己，然后要按这个价交HST。这就叫 self-supply（自我供应）。
什么时候触发？
实质完工和第一户入住，两者里较晚的那天。
按什么交？
整栋楼完工时的市价，土地也算在里面。
三个要点：
- 没注册HST号的也躲不掉。这是税法”视同”的交易，跟你有没有注册号无关。没号就用GST62报，退税照样能申请，只是施工中付出去的HST拿不到ITC，只能另外申请退税，比较绕
- 注册HST了，就能把建房成本里的HST通过ITC拿回来。注意，是”带了HST的那部分”：人工费、材料、设计、律师费这些可以；开发费、贷款利息、保险、自家员工工资不带HST，不能算。建议在付第一笔设计费之前就把HST号申请好，报税周期选按月，每个月回一次血
- Self-supply要申报、要缴清，退税另外申请。注册人一般可以在报表上用退税抵掉当期要交的税，不用先垫一百多万再等CRA慢慢退。但两样都得报清楚，并且一起交GST524、GST525。千万别以为”反正抵平了，那就不报了”
不报会怎样？
小A是一家建商公司的唯一董事。2015年房子不好卖，公司就先把两套新房租出去换点现金流，一套4月出租，一套10月出租。之后一套2016年卖掉，一套2017年卖掉。
出租那一刻已经触发了self-supply，该交的HST公司一分没交。
小A说：卖的时候已经是二手房了，二手住宅出售免税；
法官说：self-supply在出租那一刻就触发了，后面卖不卖、免不免税，跟它没关。
公司没钱交，CRA转头追到董事个人 – 小A作为公司董事，自掏钱包补这笔HST。
最后几个小字，越小越要命
- PBRH退税的申请期限是两年：从交税或视同交税那个月的月底开始算
- 评估报告必须留好，CRA可能会要求你提供专业评估，证明市价是怎么来的。所有申请都可能被查
- 一年内卖楼：整栋多单元出租楼，没有”一年内卖掉就要退钱”那条规则，那条是给单户和condo的。但如果你建的时候就打算一建好就卖，”长期持有出租”这一关本身就站不住
- 跟老版退税的关系：PBRH其实就是旧的出租退税的加强版，用的是同一套表。够格就拿加强版，不够格自动退回旧版，不用二选一
- 买condo出租的同学：PBRH跟你没关系，可以看我另一篇讲的安省2026年临时加码退税(ENRRP)。但同一套房，PBRH和ENRRP不能叠加
这个政策没说”必须是大开发商”，建一栋五个单元的小业主一样能拿。它卡的是用途：你到底是真的在往市场上加租赁房源，还是在给自己家改善居住。而所有的坑，也都长在这个”用途”上。
能看到这儿的，都是真爱。感谢你花时间阅读，真心希望这篇对你有帮助！如果有用，欢迎点赞、收藏、转发 – 转发请带上我的名字。本文是基于我个人经验和理解写的，不构成针对任何个人的专业意见。每个人的税务情况各不相同，重大财务或税务决定，请务必咨询专业人士，或以CRA及政府官网的最新信息为准。税务政策更新很快，本文难以覆盖所有细节和变化。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托与遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)八年，先后担任：中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 – 审计、调查、申诉裁决三个核心部门都完整经历过，深谙CRA的运作逻辑与执法尺度。。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015创办 JKtax 马云会计师事务所，专注税务申报、税务争议解决与信托遗产规划。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 微信 jktax-vivian；jktax-qing
