最近接到好几个差不多的电话。
是，有这么回事。
关键是两个日期，新房什么时候开建的、合同什么时候签的。
让人晕菜的退税
安省新房的HST退税，现在有这么几个：
- NHR / ENHR：买来自住的，分普通版和增强版
- NRRP / ENRRP：买来或建来出租的，也分普通版和增强版。今天这篇就讲ENRRP
- ONHAP：安省自己掏钱补齐联邦那5%
- PBRH：整栋出租公寓楼的联邦100% GST退税
普通版的安省出租房退税(NRRP rebate)大家都不陌生，就是封顶到$24,000的那个。ENRRP呢是临时”加鸡腿”，叠加在上面的。这两样加起来，最多可以退满8%的省税，上限是8万块。
能退多少？
- 房价(不含HST）100万以内：8%全退
- 100万到150万：固定退8万
- 150万到185万：增强部分逐步递减
- 185万或以上：增强版没有了，只剩原来那$24,000
再加上ONHAP，最多补齐到5万的联邦5%。不过，联邦那边本来就有的出租房退税(就是老版36%那个，房价超过45万就是0)要先扣掉。
举个例子
一套90万的新房，符合全部条件：
- HST一共交$117,000，其中安省部分$72,000，联邦$45,000
- 安省的 NRRP rebate (老版退税) 能退$24,000，ENRRP能退$48,000。也就是说，8%省税全部退回来了
- 联邦的出租房退税：90万房价早超过45万门槛，所以是0
- ONHAP补$45,000
合计$117,000，13%全回来了！
泼盆冷水
ENRRP不容易拿，它只给 2026年4月1日 到 2027年3月31日 这一年的。如果：
- 房子在这一年里开工，或
- 房子在2026年4月1日之前就开工了，但购房合同是在这一年里签的
- 房子市价必须低于185万
- 必须2029年12月31日前基本完工(substantially completed)
- HST必须在2032年12月31日前变为应付(become payable)
第一、第二条要满足任一；第三、四、五条要全部满足。
所以，2021到2023年签的购房合同到今年交房，合同签在窗口期之前，开工也在窗口之前，拿不到。
有聪明人问：
那我跟开发商作废旧合同、重新签一份行不行？CRA早就想到了。改合同或重签，必须是出于”拿退税以外”的真实商业目的，否则不算数。Assignment也一样，原始合同和转让合同都得落在这一年这狭窄的窗口里。
另外，”开工”按开挖地基(excavation)当天为准。拿建筑许可、做设计、清场地、拆旧房等都不算开工。
房子必须真的租出去
ENRRP首先得符合老版 NRRP rebate的全部条件，就是要长期租给个人租客当他的主要住所、租客必须第一个入住、租期至少一年。还有一条：申请了ENRRP之后，如果在租客入住的一年内卖掉，买家必须是买来自住的(或给亲属住)，否则退税要吐回来。
如何申请？
这一点跟自住版不同。
ENRRP不能由开发商在closing时直接抵给买家，所有人都得自己向CRA申请。
- 表格：GST524 加 RC7524-ON，多个unit的再加 GST525
- 时限：HST应付当月月底起算两年内。有 interim occupancy 的，应付日一般是产权交接日，和公寓注册后第60天，两者取早
- 目前只能邮寄，CRA说今年秋天会开放网上申请
- 表上ONHAP那一栏同意一定要勾，否则安省那5万会被耽误
整栋楼的老板看这
如果你盖的是够条件拿联邦PBRH的出租公寓楼，同一套房不能PBRH和ENRRP两头都拿。
ENRRP主要照顾的是散户：买一两套出租的、盖duplex的，还有在这一年里开挖、建完自己出租的builder。
最后一个坏消息
安省2026年预算还打算从2027年4月1日起取消现在老版的$24,000的新房出租退税，细节等秋季经济报告出来才知道。也就是说，这一年过了，可能连原先的”老版”都没了。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
