2010年，小R夫妇结婚，决定买套房。
挑来挑去，最后选定了开发商DCR的一处楼盘。
夫妻俩一起去银行做了贷款预批，2010年3月8日签了购房合同，交了5000订金。接下来，他们陆续交齐了后续的分期款，一切顺利，直到…
旧房卖不掉。
这就尴尬了。因为贷款是建立在“卖掉旧房”的前提下，旧房挂出去，一直无人问津。
贷款被拒
到2010年11月，也就是新房快交接的时候，银行突然通知：不好意思你们资质不够，贷款批不下来。
理由两个：
- 旧房没卖掉
- 太太的信用评分不理想
这一下可把他们愁坏了。如果违约，不仅订金打水漂，还要赔开发商的损失。
没办法，他们只能赶紧找新的贷款渠道。最后TD表示愿意批贷，但有一个条件：必须找一个 co-signor，就是找个担保人。
侄子出马
走投无路之下，小R想到了自家收入高的大侄子。侄子也爽快地答应了。
于是，在交房前一天：
- 侄子在贷款合同上一起签了字
- 通过一纸 Direction re: Title 成为 joint tenants
第二天，房子正式过户，新房产权证上写的是小R和侄子的名字。
钥匙拿到后，小R夫妻搬入自住，每月的房贷、物业、水电全是夫妻付；侄子没掏钱，说好了“将来房子卖了也和他无关”，他就是个“挂名人”，帮叔叔搞定贷款而已。
退税被追
几年后，CRA杀了个回马枪：👉 你们的新房自住退税(HST new housing rebate) 不合格，要追回！
理由是：
根据ETA第 254(2)(e)条, 房产的 ownership 必须转移给申请人本人。但这里产权上登记的是小R和侄子，不是夫妻，所以不满足条件。
夫妻俩不服，于是打到了加拿大税务法院。
法律怎么说的？
根据 ETA 第 254(2) 条，新房HST退税要满足几个条件：
- 必须是用于自己或亲属居住
- 买方必须承担全部 GST/HST
- 房子必须是新房，竣工后首次交付使用
- 最关键一点：所有权必须转移给买方本人
就卡在这最后一步。
CRA认为： 产权证上写的是小R和侄子，那“所有权”就不是只夫妻，而加上了侄子。条件不满足，退税不能给。
而夫妻认为：虽然产权上有侄子名字，但他在新房里完全没有任何经济利益：没出钱、没还贷、没权从房子上获任何利益、交接时律师让签什么就签了什么。最重要的是，实际上这套房子从头到尾就是夫妻的自住房，而侄子无关。
法官：形式 vs 实质
税务法院的法官开始逐条分析：
- Ownership: 如果按产权证，那确实“房主”是小R和侄子这俩人。但法官认为，立法者如果真的只想强调“产权证”，完全可以写得更清楚。所以，ownership不能仅仅等于 legal title，还要看实质权利 – beneficial ownership。
- 太太算不算 owner？： 她虽然没上产权，但她一起签了购房合同、一起出了定金、一起改过购房条款、一起承担了新房的GST/HST、一起搬入、作为配偶，根据安省家庭法第21 条，她对“婚房”有处置权 – – 这些都说明，她拥有足够的“所有权权益”。
- 大侄子的角色：从证据看，侄子是“代持”：他没出钱、没获利、叔叔随时可以要求他转名、而且大家心里都清楚房子属于小R夫妇，跟侄子没半毛钱关系。
所以法官最终认定：大侄子只是法律上的名义产权人，本质上是在替叔叔“代持有”新房，属于信托关系 – bare trust。
判决结果
- 夫妻才是真正的 particular individuals（特定买方）
- Ownership 的实质是转移给了夫妻俩 – beneficial owners
- 侄子只是“挂名”，不影响退税资格
因此，HST退税成立。
学到了什么？
这个案例其实很有代表性。很多移民家庭、年轻夫妻买房时，因为信用或贷款条件不够，常常会找父母、兄弟姐妹，或朋友做 co-signer。那么：产权证上多了一个名字，新房退税是不是就没戏了？
这个案子说：要看实质。
- 如果挂名人真的参与了签署购房合同、付款、以后卖房也跟着分钱，那他就算“particular individual”，必须自住才算符合退税条件
- 如果挂名人只是“帮忙”，没任何经济利益，法庭可以认定他从一开始就是代持（bare trustee），那么他不住也不会影响退税资格
这位税务法庭的法官强调的是“ownership 本质”，而不是死板地盯着产权证是谁。
这么一看，产权证只是表象，实质权利才是关键。比如，安省的家庭法就规定，婚房即使产权上只写了一方，另一方也同样有居住和处置决定权；税法上更是关注谁是真正承担风险、享受利益的人，比如出租房只登记在夫妻一方名下，但实际上费用却是一直是二人共同支付、共同管理、共做决定、平均承担房子的风险和收益。那么报税时，CRA认为两人都是 beneficial owner 每人申报一半。
所以，很多时候“产权”并不是黑白分明的，而是一个需要综合考量的“集合体”。
本案源自 Rochefort v. The Queen (2014 TCC 34)
后记
到了2018年，出了一个类似的案子，涉及朋友帮忙贷款。税务法庭的法官同样站在了纳税人这边，认为挂名朋友只是“代持”，不应该影响新房HST退税；然而，CRA却强硬地上诉了。
让人意外的是，到了上诉法庭，事情来了个大反转，三位法官以2:1 的投票，最后支持了CRA的决定- – 拒绝退税！
怎么回事？
有一颗八卦看热闹的心？请戳这里：朋友挂名贷款，新房退税大反转
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian； jktax-qing
