这篇文章是2017年8月份写的，请大家读的时候带入一般过去时。
起笔的时候来到加东已经五六天了，多伦多的朋友都知道八月蛋泥做了决定要带俩孩子、加一狗、和我，出门玩。大家高度重视我家的这次出行，于是各方攻略齐上，最后集体帮忙把旅游景点定在了—— 加东。乐颠颠收拾行囊，我们于8月4日开始了加东为期十天的airbnb之旅。
第一家：山羊农场
司机师傅蛋泥从多伦多一口气开到魁北克市东南的农场。深更半夜女主听见车响出来迎接，握手寒暄，蛋泥说满手茧子握着很粗糙，还真是个体察入微的人儿。女主人是一位讲法语的高壮农妇，养了120只山羊几只鸡一只狗。客房是正经的两室一厅一厨一卫，每个房间都好大。其中一室是两张单人床；一室是个queen；客厅就有500尺，孩子的玩具整齐地码在一角。
饥肠辘辘，我发现冰箱里有一桶新鲜的羊奶。
浴室里是农妇自家做的羊奶皂。
女主热情地问询早上几点开饭？我才知道原来还提供早餐的哇！将信将疑，蛋泥说那就9点吧。第二天女主准9点送来了自家烘培的早餐，水果，咖啡，甜甜圈，枫糖浆，羊奶，橙汁，奶酪，baguette还被体贴地包裹在黄格子巾里，摸摸还是热乎的。
吃过早饭，蛋泥和女主人道歉，不好意思没能全部干掉，实在是太多了！女主人了然一笑，提出接下来带我们参观羊圈，消化消化食儿。
我家狗子Nikki见到这么多山羊冲上去挨个儿跟人家亲吻打招呼，已经乐疯了。
这才是真正的走地羊，每天放风，在草地上随处溜达。头羊是这只雄壮的白色的老山羊，名叫“甘道夫”，有很多老婆，据说农场里所有白色的小羊都是他的子女。蛋泥表示很羡慕甘道夫的生活。
溜达完羊圈，我们学习了奶酪的制作，还真是力气活儿。铁桶里是今天的羊奶，放在冰水里迅速冷却之后，要立即送到另一个地方继续加工。女主人嗖就拎起来一筒，蛋泥倒吸了一口凉气。
主人自家土窑烧制的餐具，随处可见对山羊的喜爱。厨房里给客人使用的全部是这样的餐具，在正厅旁边的gift shop要30加币一个。整理照片时我有些后悔没能顺几个碟子回来。
城里的孩子捡根鸡毛都很兴奋，参观完鸡舍，俩孩子每人怀里偷偷揣回一堆鸡毛。
这一家是 $200/天。全家对第一天的吃喝玩乐很满意。蛋泥说这样不好，起点太高，对接下来的行程不利，群众容易对比从而产生失望情绪。我不以为然。
第二家： Creepy House 实在想不出别的名字了。这一天仍旧是摸黑到达。这是一套 semi-detached 的小楼，我们住在右半边。夜半扛着行李牵着娃们和狗，小心谨慎地踩着吱吱嘎嘎的狭窄楼梯上去，哆哆嗦嗦开门，发现上一家留下的垃圾还在。好在主人和女朋友就住在后院的房车里，互相窥伺简直太方便了。
说好的两张床，进屋发现只给了一张。我和蛋泥于是DIY了一个。沙发质量很不错，够重，搬起来很是费劲，但躺起来舒服。我个子小，睡对角线刚刚好。孩子更是兴奋得不得了，一定要睡这张。
没有羊奶，没有羊奶皂。主人提供的是全套一元店的洗漱用品。这一家，也是$200/天。我觉得蛋泥说的真是太对了。
此次行程一共10天9晚，我写了两天实在没力气了, 进入正题吧。
Airbnb应报成房租收入(income from property)，还是报生意收入(income from business)？
这取决于主人给客人提供了多少服务 – services 。一路走来，绝大多数的 airbnb hosts 只是简单地提供一个住所，让客人自由使用房内的设施，洗衣机干衣机等。客人离开后主人才出现，换床单搞清洁。这就不算提供 services，因此这类模式的收入属于 rental income， 报税用T776表。
但是，如果像第一家女主人那样，不仅提供了住所，还提供 meals，带领参观山羊农场，演示放羊喂鸡及奶酪的制作，甚至还请客人鉴赏她自家土窑烧制的餐具等，这些属于额外“服务”。有了这么多服务，构成 business 模式，因此她的收入按 business income，报税用 T2125表。
经营Airbnb，哪些费用可以抵扣？
经常性、重复发生的费用叫 current expense, 可一次性抵扣全部。比如
- 地税
- 房屋保险
- 广告
- 房贷的利息部分
- 水电气
- 小维修
- 管理费
- Condo fee
- host 联系租客的电话费
- 洗涤清洁用品、垃圾袋
- 给客人的小零食
不经常、偶尔发生、但付一次可以用很久的叫 capital expense，不能一次性抵减，但可逐年折旧。比如
- 装饰品/床上用品
- 厨具/家具/家用电器
- 大幅装修
Rental income 和 business income 在计税上有什么差别？
看 income tax –
Business income 涉及CPP，而 rental income 则不涉及。
举个例子：假设农妇经营的 airbnb 在2017年有2万块净收入，报成 business income 要交 $3000 的个人税，这其中包含了 CPP $1634； 若报成 rental income, 只需交 $1750 的个人税就可以了，没CPP。所以千万别以为把数字填进税表就大功告成，填在不同格子，交税区别很大。
看 GST/HST –
Airbnb属于短租（30天以内的都叫短租），短租涉及HST。想想你从前住酒店、Motel, 都属短租，账单上是有HST的。CRA规定进行 commercial activity 连续四个季度的 revenue 超过3万必须收 HST (无论是否注册了 HST号都得收）。
举个例子： 客人住了一天airbnb，主人收 $200+HST = $226，其中$26是HST； 主人给客人提供了羊奶、饭菜、零食、香皂洗发水沐浴露、垃圾袋等，合计支付 $30+HST = $33.90，付出了$3.9的HST，主人这一单的 HST payable = 26-3.90 = $21.10 要交给CRA 。
那是不是可以说，如果 airbnb revenue 小于三万，就完全不收HST了呢？也不是。如果还有其他生意，比如除了airbnb之外，你还是一个自雇人士经营其他的 commercial activity, 起征门槛是按 combined revenue 计算的。
举个例子：莎莉一直是个家庭主妇，今年她承接了一些法律咨询工作，有自雇收入2万；同时开始用自己家地下室经营airbnb, 已有收入1万；法律咨询和短租都是 commercial activity， 合计收入已达3万，因此莎莉必须注册HST号，从今以后的法律咨询和短租都收 HST。
再举个例子：大卫是一个地产经纪，已有HST号。今天夏天全家回国度假一个月，他把房子托给朋友做 airbnb, 尽管这一个月的airbnb收入远远小于3万，也要收HST的。
用来经营airbnb的房子，卖时要交HST？
Airbnb(短租)属于 commercial activity, 主要用来经营airbnb的房子就是 commercial property，交易 commercial property 通常是涉及HST的。
- 当出售一套主要用于短租的房子，相当于出售 commercial property, 卖家要收HST；这就是为什么一些 ski resort 附近的 cottage，尽管是旧房，卖家也要征收HST的原因；
- 买家 ski resort 的这套房，支付了HST。如果 90% or more 的时间用于短租 （10%时间自用，可视为 minimal personal use），可以申报 full ITC, 即可拿回 100% HST；如果50%-90%的时间用于短租，可按比例拿回支付出的HST；
- 当把一套主要用于短租的房子转做长租(long-term lease), 即把 commercial property 变成 residential property, 税务上视同在此时市场价出售，房主要进行 HST self-assess, 按市价计算 HST 并上交；
- 当把一套主要用于短租的房子转做个人自住(personal use)， 同上，税务上视同在此时市场价出售，房主需进行 HST self-assess, 按市价计算 HST 上交；
- 若一套房在过去既做过短租，又做过长租，混合租，怎么算？按天算。看实际短租了多少天，长租多少天，substantial use 到底符合 commercial property还是 residential property 来决定是否涉及HST问题。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
