在加拿大，房子的用途改变(change-in-use)，在税务上是一件大事。
用途改变
税法45(1)规定，”change-in-use” 会引发 deemed disposition at fair market value(FMV)。
什么意思？
意思是，如果房子的用途发生了改变，比如从自住房(principal residence)变为出租房，或从出租房变为自住房，视同这房按此时市价被处置了(卖了)，要按市价计算增值。
这种“视同处置”和真正出售在计税方式上是一模一样的。
先来个例子：
2000年，大卫以50万购入一套房并搬入自住。到2010年5月为了照顾父母，他搬走和父母住到了一起，这套房转为出租。 此时房子市价为100万。
在用途发生改变的这一年(2010)，房子视同以100万处置，再立即以100万的价格重新购入，从此成为出租房。也就是说，出租房的成本为100万。
这次“视同处置”导致大卫有50万的增值; 好在从2000年到2010年他有资格指定房子为 principal residence，再利用 principal residence exemption(PRE)，增值全部免税。
2015年房子卖了，售价140万。“出租房”增值40万，50%计入收入，如果个人税率为50%，得交10万的税。
房子用途转变带来的“视同处置”，让大卫平白交税10万。
问题是，大卫只有这一套房，把它从自住变成出租纯是为了方便照顾父母，否则他完全可以一直自住，直到最终出售。那样的话，全部增值都不用交税。
那，还有别的办法让大卫既可以搬出来照顾父母，又可以继续指定这套房为“自住”么？
救命稻草—45(2) election
有！
税法人性化地给了个甜枣：45(2) election， 用来 defer deemed disposition 的。
只要满足条件，45(2)可让本次“视同处置”不发生；不但如此，它还允许在45(2)的有效期间，最多额外指定四年时间为自住，此间增值都可利用PRE免税！
具体看一下：
- 2000到2010年大卫一共亲自住了11年，45(2)又追加4年
- 增值：140万-50万=90万
- 自住年数：11+4
- 持有年数：16
- PRE = 90万 ×（11+4+1）/16 = 90万
最终效果是，90万的增值全部免税。
所以，只要大卫在2010年 -自住变出租这一年 – 给CRA提交一份election letter，要求利用45(2)并指认这套房为principal residence四年，他就能做到在房子出租的情况下，也按自住房计算PRE，免交增值税。
大卫终于笑了。
使用 45(2) election 的条件
- 房子从 principal residence → 出租；必须发生用途改变
- 出租期的租金要老老实实报税，但不能申报 CCA（建筑折旧），否则 election 无效
- 一对夫妻在同一时间内只能指定一处principal residence，如果用45(2)指定了A房从2011到2014为自住，则不能在同一个时期再指认B房为principal residence，不能重合
- 想享受额外四年的增值免税，必须在这期间是加拿大税务居民
因工作原因搬家
如果因工作原因不得不搬家 – 这属于principal residence定义下的“ordinary absence” – 比如，被老板派驻到外地，并且老板和你无任何关联关系，新住所比旧住所距新工作地点近了至少40公里，工作结束后搬回到旧家继续住(或在雇佣期间去世)，雇主还是同一雇主，满足这这些条件的，可不受“四年”的限制，理论上允许无限年(只要最终返回居住)。这种做45(2) election，堪称 PRE 的终极外挂。
部分转变用途
在2019年3月19日之前，CRA只允许完全改变用途的房产做45(2) election；但从这一天起，政策改了，部分改变用途的房子(如房子一部分转为出租)也可以适用45(2)，但需按改变的部分的比例计算deemed disposition和PRE。
时效 & 提交
- 在用途变更那年报税时一起提交 election letter
- 如果当年忘了，可以补（late-filed election）。补交有代价，每月罚$100，上限$8,000。只要符合条件并认缴罚金，通常CRA都接受
什么时候 election 会失效？
- 出租期间，报税时提取了房屋的CCA
- 你主动取消45(2)
做了45(2)之后，在出租期间一旦开始提取房子的CCA或主动要求取消45(2) election，税法将视同房子在开始提取CCA或主动取消这一年的年初 – 1月1日 – 发生了用途转变，此时的市价将作为“deemed disposition”的价格，用来计算增值。
总结
- ITA 45(1)：用途变更 = 视同处置
- ITA 45(2)：写封信给 CRA 就能延迟处置 + 继续享受 PRE 最多 4 年、
- 2019年后：部分用途转变也能用，但要按比例算
一句话，45(2) election 就像给你房子的税务状态按下了暂停键，让你在现实生活中更灵活，不至于因为照顾父母、外派工作而被税法误割了韭菜。
请戳 什么样的房是 principal residence, 增值能免税？
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
