先别轻易承认“空置”
多伦多空置税对“空置”的定义是：
一年里超过6个月，这套房既不是业主或其他住户的主要住所，也没有租客合计住满六个月。
反过来读，只要占下面任何一条，你就不是空置，也就谈不上交空置税。
1. 这是你的主要住所。“主要住所”就是你“通常居住”的地方。一个人只能有一个主要住所，但一套房可以同时是好几个人的主要住所。“通常居住”看的是你的生活重心在哪儿，不是简单数天数。所以多伦多官网明确说，下面这些情况都可以报自住：
- 冬天去佛罗里达当候鸟
- 因为工作长期在外地
- 暂时离开去接受治疗，或去照顾家人、朋友
只要这套房仍然是你的主要住所，人不在家几个月，不改变它的性质。但反过来，如果你的工作在国内、家人在国内、日子都在国内过，多伦多这套condo只是每年回来落个脚，那它就不是你“通常居住”的地方。这时问题不在于你出去了几个月，而在于你的家到底在哪。
市政府抽查时，索要的材料包括： 车辆登记和保险、驾照、安省健康卡、报税单、雇佣合同、房屋保险等。主要住所不是你自己说了算的，要经得起这些材料对照。
2. 出租了。法典对“租客”的定义是，凭书面租约连续至少30天占有这套房的人。全年租客合计住满六个月，就不算空置。所以Airbnb那种住三晚、住一周的短租，单笔不满30天，这些人在法律上不算租客，再多的入住记录也凑不出六个月。
3. 给家人朋友住了。亲戚朋友住进去也行，前提是他们把这里当作自己的主要住所，住满六个月。最典型的例子：孩子在多伦多读书，父母买的condo给孩子当家，一年住满六个月以上，不算空置。
如果，真的空了呢？
如果房子确实空了6个月以上，还想不交这笔空置税，就得落进下面”八种豁免“之一，每一种都要交证明材料。
1. 房主去世。房主在申报当年或前两个税年内去世，最多可以连续豁免三年，需提交死亡证明
2. 主要住户住院或入住护理机构。原本把这套房当作主要住所的人，当年住进医院、长期护理院、或其他类似护理机构至少六个月，最多可以连续豁免两年。需要机构出具的抬头信，加上证明入住机构之前这套房确实是他的主要住所。市政府专门强调 ~ ~ 不要交个人病历！
3. 大修或装修。三个条件，缺一不可：
- 装修导致至少6个月没法正常居住
- permit都已经办下来
- 工程在积极推进，没有不必要的拖延
需要的材料包括： 工程说明、施工合同或发票、work order，permit。
如果一直空着，等装修师傅有空再说？或偶尔进去刷个墙？这些都不算。市政府要看到的是”大修“，要看工地，不是小修小补。
4. 产权转让。当年完成交割，产权整个换到新业主名下。注意，加名、减名、改名都不算。比如把配偶加到 title 上，这条用不了。材料是 land transfer deed。
5. 为了在多伦多全职工作的第二住所。三个条件必须同时满足：
- 房主或配偶当年在多伦多全职工作至少六个月
- 因为工作需要，在多伦多要有这么一个离单位近的第二住所
- 房主的主要住所在大多伦多(GTA)以外
最后一条是重点。
家在Ottawa、London、Kingston 这种地方，只周一到周五工作日来多伦多上班，符合这条豁免；但家在Markham、Richmond Hill、Mississauga的，你们本身就在GTA里，这条用不了。
所需材料： GTA以外的住所证明，加上雇主抬头信或工作合同，写明工作必须在多伦多，并写明年份。
6. 法院令。有法院命令让这套房至少6个月不能住，而且命令里必须明确写这套房不能入住、出租或出售。离婚期间，两个人僵持着分家产、谁都不肯搬入的，这是你们自己的决定，不是法院命令， 所以不能用这条。命令里没写的，就不算。
7. 开发商的新房库存（2023年起）这条是给开发商的，条件是：
- 房子建成后从来没人住过
- 到年底仍然空着
- 当年在积极挂牌出售
- 登记的房主是开发商本人
最多连续豁免两年。
如果是买了楼花、交房后空着等升值的，这条和你没关系。你是买家，不是开发商。
8. 因医疗需要的第二住所（2024年起）业主、配偶、或受抚养人因为医疗原因需要这套房，同时业主的主要住所在GTA以外。
典型情形是外地家庭来多伦多长期就医。
需要的材料是： GTA以外的住所证明，加上市政府专门的表格 – Vacant Home Medical Treatment Certificate Form。
几个坑
1：不报 = 空置
房主没有按时申报，或没按要求提供市政府要的材料的，这套房就被“视为空置”（Deemed Vacant）。
被视为空置的房，就算符合豁免条件，也照样征税。唯一的补救办法，是走申诉程序。
所以自住也要报，出租也要报，有豁免更要报。名下几套房，就报几套。
2：证据不是你想交什么就交什么
照片不算证据，原件、U盘、个人病历也用不着。材料要对应申报的那一年。
法典要求房主把相关记录保留至少三年。如果市政府来信要求补充材料，从来信日期起60天内一定要回复。
3：虚假申报会被罚
不申报、虚假申报、销毁或篡改记录，一经定罪，每项违法最高罚款1万加币，空置税还得照补。
4：前房主的锅，可能由你背。
空置税逾期未缴，会被加到这套房的 property tax 上。也就是说，空置税是跟着房子走的，不是跟着人走的。上家没报、没交，房子过户给你，这笔账可能就落到你头上。
所以买房时，要请律师确认空置税有没有报、有没有欠款。
谁报，要看什么时候成交：
- 当年买卖，比如报2026年的、房子2026年成交：买卖双方谁报都行，而且可以用产权转让这条豁免
- 第二年才卖，比如报2026年的、房子到2027年才成交：必须卖家报，因为只有他知道2026年房子是怎么用的
收到空置税的账单，不服，怎么办？
- 提交 Notice of Complaint，这一步叫”申诉“
- 对申诉结果依然不服，再”上诉“（Appeal）。Appeal 要在90天内书面提出，这次的结果就是最终的了
这里有两个细节，很多人吃过亏：
- 上诉时只能提你在申诉阶段已经提过的理由。申诉时漏掉的理由，到上诉时再想起来，基本就晚了。所以申诉那一步，理由和证据要尽量一次给全
- 申诉、上诉期间，空置税该交照交。逾期未缴，第一天收 1.25% 的罚款，之后每个月再加 1.25% 的利息，折合年利率 15%，只比信用卡利息低一点，但也低不了多少
联邦空置税(UHT)呢？
以前我总提醒大家，多伦多市的空置税(VHT)和联邦空置税(UHT)是两码事，要分开看。
现在情况变了。
联邦UHT从2025年起取消了，不用报了。但旧账不会自动一笔勾销，2022、2023、2024这三年的UHT仍然有效。如果你是非居民房主、或通过公司、信托持有加拿大房子的，这三年漏报了，最好还是找个专业人士看看要不要补报；
另外常有人问安省的“投机税”。安省的 Non-Resident Speculation Tax(NRST) 是外国买家”买房时”一次性交的税，不是每年交的空置税，和今天讲的事没关系。
所以从2025年起，多伦多房主每年要操心的空置税，就剩市里这一个了。
申报入口戳这里：toronto.ca/VacantHomeTax
2026年度截止日是2027年4月30日。
报完了，这事一年就翻篇了。
能看到这儿的，都是真爱。感谢你花时间阅读，真心希望这篇对你有帮助！如果有用，欢迎点赞、收藏、转发 – 转发请带上我的名字。本文是基于我个人经验和理解写的，不构成针对任何个人的专业意见。每个人的税务情况各不相同，重大财务或税务决定，请咨询专业人士，或以CRA及政府官网的最新信息为准。税务政策更新很快，本文难以覆盖所有细节和变化。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托与遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)八年，先后担任：中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 – 审计、调查、申诉裁决三个核心部门都完整经历过，深谙CRA的运作逻辑与执法尺度。。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015创办 JKtax 马云会计师事务所，专注税务申报、税务争议解决与信托遗产规划。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 微信 jktax-vivian；jktax-qing
