买地，到底交不交 GST/HST呢？
看 CRA 的原话是怎么说的：“For GST/HST purposes, all sales of land situated in Canada are taxable, unless explicitly exempted.”
也就是说，加拿大境内土地的买卖基本上都涉及 GST/HST，除非符合了”例外“。所以, CRA的回答用白话解释就是：那得分情况。
接下来，我们就看看这些情况：
先搞清楚，谁是卖家、怎么用的这块地？
让很多买家大跌眼镜的是，交不交GST/HST，取决于卖家的情况 和 这块地的实际用途， 跟买家没啥关系。
一、地上有住宅吗？
有住宅的话，一般住宅部分会被认为是“residential complex” – 就叫“住宅综合体”吧，那么在GST/HST的定义下，这块地就得分成两个“独立的地产”来看，每个都要单独处理。
通常情况下，住宅综合体部分是免HST的，比如一大块地上有一套房，而且是由房主或租客实际居住的，外加周边的一小部分；注意CRA最多允许0.5公顷作为住宅用地，超过这个面积，除非真的是住家必需，否则很难获得豁免。
还要注意，不是所有看上去像住宅的建筑就一定符合“住宅综合体”，比如那种主要用作 airbnb、办公室、诊所或短租的地方，可能只能算部分符合，甚至根本算不上。住宅综合体得是“完工”且“适合居住”的才行。正在建的房不算，已经破败到无法住人的也不算。
那么，住宅综合体之外的土地到底交不交HST，就要看下面的规则了。
二，卖方是谁？公司？合伙？个人？
交不交HST和卖房是谁大有关系。公司、合伙、或信托卖一块“非住宅综合体” 基本上都涉及HST；除非是农地转给股东、合伙人或关联人供个人使用。
个人或个人信托卖地的话，则需要根据特定规则来判断是否交HST。
一、交 HST 的情况
1. 土地用于商业目的，且有盈利期待 – 如果土地被用作商业用途，达到50%以上，并且卖家有合理的盈利预期，这样的土地交易就必须收 HST。
- 例 1：David 的停车场
David 的餐厅生意火爆，周末常常门口排长队。为了缓解停车难的问题，他买下了旁边的一块空地准备建停车场。然而，还没动工，餐厅主厨就跳槽了，客流大幅减少，生意也不如从前。于是，David 决定把这块地卖掉。
分析：这块地属于商业用途，因为购地的初衷是为生意，有着合理的商业目的和盈利期待，所以出售时涉及 HST。 - 例 2：果园交易的两面性
David 购置了一个果园，还在园子里盖了房，房子自住，果园经营采摘。几年后他决定搬回城里，于是把果园和房子一起出售。
分析：这是两个交易：卖自住房是 HST exempt，卖果园则要交 HST。
2. 频繁交易构成商业模式 – 如果卖家从事房地产相关的业务，比如卖家是开发商，卖地就是正常的商业活动，这种情况下涉及HST。
- 例 1：David 的地皮买卖
David 买下一块地，打算一年内就转手，所以他并没进行开发。而且这次买地之前，他毫无经验，买地还是是头一次。由于他买地的目的是为了尽快出售盈利，有着商业期待，因此收入得按business income 报，但因为尚未构成商业模式，所以不涉及HST；但如果他继续这样频繁操作，形成了固定的商业模式，那以后每次卖地都要交HST了。 - 例 2: 大卫买了一块地,还是想着尽快出售赚钱。为了多卖钱，他跟市政申请将一块地分成了两块，并按市政的要求做了一些土地的基本维护。这种情况卖地的收入按 business income 报，但依旧不涉及 HST，因为尚未构成商业模式。
- 例 3：开发商的日常
David 买地拆旧建新房，但最近赶上资金周转不灵，只得把土地卖给他人。这种情况的交易属于开发商的日常业务必须交HST。
3. 一块地分割成多块后出售 – 将土地分成两块以上卖给无关联的第三方，必须交 HST。
二、不交 HST 的情况
1. 个人用途（Personal-Use Land） – 如果一块地纯为了个人自用，不涉及商业活动，不涉及 HST。
- 例 1：屯地升值
David 几年前买了块空地，为了自用，期间没有开发也没做过任何经营。后来地价上涨了， 他卖掉了这块地，这个交易不涉及HST。 - 例 2：自建计划搁浅
David 买了一块空地打算建房，但施工前却意外受伤，之后再无精力建房。无奈之下只能卖地，这个交易同样不涉及 HST。 - 例 3：大卫买了一块农地，面积20亩，其中15亩用来种草，另外5亩建马场，养马一直是大卫的兴趣。后来他又投入了3万在草场，7万在马场(资金投入比例3/7), 每天约花25%的时间在草场，75%时间在马场。干草收割后65%拿去卖，35%自留喂马。几年后，大卫将草场和马场一起卖了，这个交易该不该收HST呢？
分析：首先，种草是有商业目的的(卖干草)，马场则是用来自娱自乐的(personal enjoyment)。按面积算，有75%用于生意，25%用于自我娱乐；若按投入资金算，有30%投在生意，70%花在个人娱乐；按花费的时间算，75%的时间花在个人娱乐上。综合看来，整块地还是偏向以个人娱乐为主(personal use), 因此卖地不涉及HST。
2. 农地的家庭传承
- 例 1：父亲的农地传给家人，比如配偶、儿子
父亲把一块闲置的农地卖给了儿子，儿子也只是用来自用，养宠物种花草，这个交易不涉及HST；或者，父亲改变了这块农地的用途，不再搞农业经营而是从此开始自用, 这种用途的改变也不涉及HST。
3. 自用分割的土地 – 个人将一块地分成两块出售，只要这块地之前不是从其他土地上被分割下来的，则出售任何一块都不涉及 HST；但是，倘若分成多块(两块以上)以上再出售，则每一块都涉及HST，除非买家是亲属并且买来自用，才不涉及HST。
4. 偶发性交易 – 如果一个人买地时，其主要或次要目的是为盈利，比如先买下屯着，将来看看形势发展，要么开发，要么出售(无论哪一种都有盈利目的)。但他不是地产相关人士，交易次数极少，也没在这块地上投入大量时间和努力，那么，出售时也不交 HST。
- 例 1：大卫继承了一块空地，从前是父亲用来种玉米的。到了手，大卫什么都没种，放了几年直到地价上涨。为能多卖钱，他申请分割，从一块分成了几块，分别卖给不同的买家。在次期间大卫没有进行土地开发或商业经营，并且售出土地也不是他的本职，因此，卖地不用交 HST。
但是，如果大卫还额外花了很多时间进行土地开发，或试图开发，或有了经营活动，或打了广告吸引买家，这类行为属于 in the course of business or as an adventure or concern in the nature of trade, 那么卖地时就要收 HST了。
三、谁负责交HST？
当一块地的交易涉及 HST 时，通常是由买家付给卖家，然后由卖家将HST上交給CRA，这就是卖家的代收代缴责任。
- 买家 Self-Assess
但是，如果买家在交接时已有HST 号，则必须由买家直接申报 HST，这叫买家 self-assess。 这一点在实操中很容易被买家忽略。 HST “self-assess” 具体是怎么一回事，请看另一篇。
在签订合同时，买卖双方务必仔细阅读关于HST的条款。合同中如果写的是 “in addition to the purchase price”这代表 HST 另算，不包含在价格内。
商用地：商业交易的 HST 躲不掉
商业用地的交易大部分情况都离不开 HST，尤其当卖家是公司或合伙时，HST更是标配。不过非盈利组织(NPO)除外，因为人家没有商业目的。
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
