加拿大的税务居民在美国拥有投资房，报税应遵循美国税法。
美国的税务身份主要分为三类：美国公民、居住外国人(resident alien, 包括绿卡和非绿卡)、非居住外国人(non-resident alien)。
- 美国公民和绿卡- 是美国税务居民，得向美国报全球收入
- 非绿卡人士，则需根据在美国的居住时间判断，必须同时满足 ”31天“ 和 ”183天“的才算是美国税务居民。
- 31天的意思是 – 在一个税年在美国境内住满31天；
- 183天的意思是 – 在今年，去年、前年这连续三年里在美国境内居住超过183天。这183天不是简单地把天数相加，而是按公式：（今年的天数+1/3去年的天数+1/6前年的天数）= ？？？ 若结果大于183，就算满足183天。
- 31天和183天这两个条件缺一不可。比如，一个人按上面的公式计算，得出大于183天，但今年只在美国居住了25天，没能满足”31天“这个条件，那么就不能算是美国税务居民，而是 non-resident alien；同理， 今年在美国居住了100天，满足了31天法则，但去年120天，前年180天，100+1/3*120+1/6*180 = 170 天，不满足183天法则，那么他也不算美国税务居民，也是 non-resident alien;
- 非居住外国人，是美国的非税务居民，仅需申报“源自于美国”的收入。注意，拿 F1 和 F2 签证的留学生的前5年，拿 J1 和 J2 的访问学者的前2年，一定是 non-resident alien。
多数在美国买了投资房的加拿大人，都属于第三种 – 非居住外国人。只需报源自美国的收入，也就是租金。
优先征税权
按国际税收惯例，收入源自哪里，哪个国家就有优先征税权。租金源自于美国，则美国优先征税，然后加拿大再征。这里只有一个例外：全年出租少于15天的，不需为租金报税。
第一，先报美国税
美国税有两种申报方式：
第一，懒人法：按租金总额的30%预缴税，如果认可预缴的金额就是最终税款，就不必再报税了。这个方法简单但税负较重
第二，常人法：申请美国税号ITIN，用 W-8ECI 表免除租客或管理公司的代缴30%预扣税的责任，再报10140NR。这个方法允许扣除费用后以净租金计税。使用”常人法“，即使净租金是负的，也是要报税的。
常见的费用包括：房屋保险、地税、贷款的利息、维修、房屋管理费、清洁费、水电气费、为房子发生的差旅费、和房屋折旧。 在美国，出租房必须按 27.5 年折旧，这一点和加拿大很不一样。在加拿大是否折旧是个人选择，不是必须的。
和加拿大一样，美国也分为联邦税和州税，不同的州，税率不同。比如弗罗里达州是美国少数几个没有个人所得税的州之一。这意味着，对于在弗罗里达州居住的人来说，他们的收入（如工资）不会被州政府征收所得税，但这并不意味着居民完全不交税。州内仍然有其他类型的税，如销售税、物业税等。此外，一些镇还设立了surtax；房子在哪个州，就要按当地各级政府的规定申报。
在美国，联邦个人所得税的申报截止日期通常是每年的4月15日，欠税也应在这个日子之前支付，避免利息和罚金。如果这一天是周末或假日，截止日则会顺延到下一个工作日。
对于那些无法在截止日期前完成税表的人，美国国税局允许申请延期(form 4868)，通常可延长到10月15日。然而即使申请了延期，如果预计欠税，仍需在4月15日前估算并支付税款。
对于州税的申报截止日，各州有所不同。
如果非常不巧，没做 form 4868, 那么你还有16个月的 “grace period” 可按照”净房租“报税。错过了这16个月，就只能按照第一个”懒人法“交30%并加罚金利息了。
第二，再报加拿大税
加国的税务居民必须向加拿大报全球收入，并披露海外资产。这意味着，无论收入来源于哪个国家，比如美国的租金收入，都必须在加拿大申报。为了避免同一笔收入被两个国家重复征税，加拿大允许居民利用 foreign tax credit, 从而减少在加拿大的税务负担。
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马云，Carol Ma，CPA, TEP, 加拿大特许专业会计师， 信托遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
