联邦政府给首次买房的人退税5万, 安省政府给退税8万，我先把丑话说在前头
先讲个事。
前阵子有夫妻二人， 看中一套九十多万的新condo。问我，听说现在买房政府给退五万?
我说是，但你俩先别急…能不能拿到，还得过很多关呢。
结果一聊, 果然卡住了。
所以，今天我就把这个让人两眼放光的新政策好好捋捋。
FTHB 到底是啥？
这个政策的官方名字是 First-Time Home Buyers’ GST/HST Rebate，简称 FTHB rebate，中文可以叫”首次购房者 GST/HST 退税”。它在2026年3月12日正式获得 royal assent；也就是说，它不再是”听说”、”据传”，而是白纸黑字、板上钉钉的现行法律了。它不是取代老政策，而是在原有新房GST/HST退税的基础上，给“首次购房者”开了一条更肥的通道。
肥到什么程度呢?
- 从前买新房，联邦部分的退税最多也就到 $6,300
- 而新政，直接把联邦部分的封顶拉高到 5万！（安省部分该有照样有）
差不多翻了八倍，难怪大家这么激动。
别被5万忽悠了
“最高5万”这四个字, 关键字在于”最高”；因为具体能退多少，还得看你买的新房有多贵:
- 房价在100万及以下的：联邦5%的GST(在安省就是HST里的联邦部分) 给你全免，最多退到5万封顶
- 房价100万到150万之间的：开始打折, 而且是直线递减。房子越贵, 退税越少
- 房价超过150万的：退税直接归零
举个例子:
一套净价125 万的新房, 价格正好在100万到150万的正中间, 所以你能拿到最高额的一半, 也就是2.5万的GST退税。
看到没？ 房价每往上挪一档，退税就往下掉一截。
退税条件
政府的钱从来不是白拿的。下面这些条件每一条都得满足：
- 年满 18 岁
- 是加拿大公民/永久居民。持工签、学签的，到这一关就下来了
- 购房合同签在2025年3月20日(含)之后、2031年1月1日之前。注意，是签合同日期，不是入住日或最终交接日
- 房子在 2031 年前开工，到2036年前基本完工
- 产权 2036 年前交接
- 新房是自住。二手房、投资出租房，统统不行
- 完工后，你必须是第一个入住
- 满足“首次购房”定义。这是最容易翻车的地方，我重点拎出来说
- 你和配偶/同居伴侣，以前都没领过这个 FTHB 首次购房退税
- 你符合老版的新房 GST/HST New Housing Rebate 资格
什么叫“首次购房”？
税法里的定义跟我们日常理解的“第一次买房”不是一回事。它看的是：在购房当年这个日历年 + 往前数四个日历年里，你和配偶(包括同居伴侣)都没有把名下的房子当作主要住所住过，不管这房子在加拿大境内还是境外。
也就是说，如果你在国内有一套房，过去四年里你自己住在里面当主要居所，那哪怕你在加拿大这边确实是”第一次”买房，也照样不满足”四年内没自住房”这个条件。
还有一个细节：数的是”日历年”，不是”满几年”。
大卫之前住在自己名下的房子里，2022年6月把房卖了，之后一直租房住。
如果他在2026年拿到新房产权，那2022年就落在”前四个日历年”(2025、2024、2023、2022)里，所以他就不算是首次购房者；但如果到2027年才交接，往前数四年就变成 2026、2025、2024、2023；太好了，2022年正好溜出了窗口，这种情况下，如果其他条件都满足，他就算首次购房者了。
看明白了吗？晚交接几个月，就是几万块退税的差别。这个例子不是我编的，是CRA官网”Who can apply”页面上原汁原味的官方案例，数字一个都没改。
“开工”怎么算？
CRA 给的例子很实在：
有人在2024年10月买了块地，2025年2月拿到建筑许可，2025年6月1日才真正开挖地基。
在CRA眼里，开工日就是开挖那天(6月1日) 而不是买地那天、也不是拿建筑许可那天。所以”什么时候开工”，得看挖机什么时候真正下地。
安省人别划走，还有个彩蛋
如果你在安省，那还没完呢。
上面讲的全是”联邦“层面的GST退税，最高能退5万；安省自己另外还叠加了两层退税，针对的是HST里的省级部分(即PST), 最高能退8万！两个一叠加，理论上一套100万的新房，首次购房者最多能退 13万！
但，省级退税是另一套规则，有它自己的生效日期、自己的房价门槛、自己的脾气；跟联邦退税不是一回事。我放在下篇里专门讲，两篇连起来看，才是完整的退税攻略。
喘口气，戳这里一起看看安省的退税政策吧！
最后
写到这儿，你大概也看出来了，这个”5万”的退税并不那么好拿。人不对、房不对、时间不对, 任何一个不对就拿不到。
那，我那对客户最后卡在哪儿了?
卡在”4个日历年“这关，其中一位三年前在国内有自住房，刚好落在4年窗口里，就差一年。所以，申请之前请把自己的购房史、时间线、那些条件，好好捋一遍。尤其是”日历年”这个坑，和境外房产这个雷，很容易判断错。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但请记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每人的税务情况不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
