新政来了！联邦给首次买新房的人退大额HST退税 – 联邦最高5万, 安省最高8万。
前阵子有对夫妻看中一套九十多万的新condo。问，听说现在买房政府给退五万块?
是真的吗？
是真的，但别急…能不能拿到，还得过很多关。
结果一聊细节, 果然卡住了。
卡在哪儿，文末再说。我先把这个让人两眼放光的新政捋一捋。
FTHB 新政到底是啥？
官方名字是 First-Time Home Buyers’ GST/HST Rebate，简称 FTHB rebate。也就是首次购房者买新房，联邦的5%GST全退。
新政在2026年3月正式被白纸黑字写进了法律。而且，它不是顶替了老版的新房退税，而是在老退税上面“加个鸡腿”：老的照领，新的补满。
老版的新房退税，联邦部分最多退$6,300，而且只有35万以下的房能拿满，房价超过45万退税直接归零。这放在大多伦多，基本等于没有。现在，这个新政直接把联邦退税的封顶拉高到了5万！安省部分该有照样有！
“最高5万”，重音在“最高”
“最高5万”这四个字, 关键字在于”最高”；因为具体能退多少得看你买的新房多少钱:
- 净房价(不含HST)在100万及以下的：联邦5%全退，最多5万
- 100万到150万：直线打折, 房子越贵, 退得越少
- 超过150万：没了，谢谢惠顾
举个例子:
一套净价125 万的新房, 价格正好卡在100万到150万的正中间, 所以能拿到最高退税的一半, 也就是2.5万。
房价每往上挪一档，退税就往下掉一截。
什么叫“首次购房”？
很多人以为“我在加拿大第一次买房”就算。不不不，税法里的“首次”，跟你理解的不是一回事。CRA看的是：你本人，在新房过户那一年，再往前数四个日历年，有没有住过“你自己或你配偶名下”的房，并且当成主要住所。
三个关键：
- 看的是“你住没住”。配偶名下有房，但你从来没住过，不影响。反过来，你住在配偶名下的房里，照样算你“有过自住房”
- 境外的房也算。如果你在国内有一套房，过去四年里你自己住在里面当主要居所，那哪怕你在加拿大这边确实是”第一次”买房，也不满足”四年内没自住房”这个条件
- 从“过户那年”往前数。不是签合同那年，是产权真正转到你名下那年
还有，“日历年”就是1月1日到12月31日，不是“满四年”。CRA自己举了一个例子：
有人2022年6月卖掉了自住房，之后一直租房住。新房如果在2026年8月过户，往前数四年是2022到2025，2022年在窗口里，所以这人不算首次购房。要是2027年2月过户，窗口变成2023到2026，2022年刚好落在窗口外。其他条件都满足的话，就算首次了。
其他条件，每一条都得满足：
- 年满 18 岁
- 是加拿大公民或PR。持工签、学签的，到这一关就刷下来了
- 购房合同在2025年3月20日(含)之后、2031年1月1日之前签。看的是签约日，不是入住日或交接日
- 房子 2031 年前开工，到2036年前基本完工，产权 2036 年前过户
- 买来自己住，当主要居所，而且签约那一刻就得是这么打算的
- 完工后，你必须是第一个入住的人。注意：老版新房退税允许亲属住，这个新政不行，必须是买家本人入住
- 买的是开发商的新房，或内部基本拆光重来的大幅度翻新房。普通二手房不行
- 这个退税一辈子只能领一次。配偶领过，你不能再领
- 满足“首次购房”
修改、转让合同，行吗？
一份购房合同是在2025年3月19日之前签的，如果在2025年3月20日以后修改了合同(Amendment)或转让了合同(Assignment)，是不是就符合大额退税了呢？
举个例子：
老张在2025年3月10日与开发商签订了一份新房购买合同。到了4月他得知了首次购房 GST/HST 退税新政，于是与开发商重新修改合同，把房子的一些配置、付款和其他条款作了调整。他认为，合同是4月份修改的，那不就是4月份的新合同吗？
可CRA不这么看。如果只是对原合同进行修改，合同仍然是2025年3月10日签的旧合同；同理，如果他把合同转让给另一位新买家，也不能单凭转让发生在2025年3月20日以后，就让这份旧合同自动取得退税资格。税法看的是合同的实质，而不是简单地看文件最后一次修改或转让的日期。
取消旧合同，改由配偶购买同一个楼盘的另一套新房，行吗？
莎莉在2025年3月19日之前签了一份新房合同。没几天，她发现合同签得太早，不符合新政策，于是取消了原来的合同。接下来，她让先生与同一开发商重新签了一份合同，购买同一个楼盘内另一个unit。表面上看：
- 老合同已取消
- 买家变成了先生
- 新合同是在2025年3月20日以后签的
- 买的是另一套房
看起来符合新政策的合同日期要求。但，CRA说这种情形的税法263.4(4)条可以将新合同视为旧合同。换句话说，不能单纯通过把合同从太太换成先生，再购买同一开发商、同一项目内的另一套新房，就绕过原合同的日期限制。这里注意：并不是夫妻之间任何一次购房合同变更都会触发这条规则，要根据第263.4(4)条的具体适用条件判断。
“开工”怎么算？
CRA 给的例子很实在：有人在2024年10月买了块地，2025年2月拿到建筑许可，2025年6月1日才真正开挖地基。在CRA眼里，开工日就是开挖那天(6月1日) 而不是买地那天、也不是拿建筑许可那天。所以”什么时候开工”，得看挖机什么时候真正下地。
钱怎么拿？
大多数开发商会在交房时直接帮你抵掉。没抵的，自己在过户后2年内向CRA申请。过了两年，钱就再也回不来了。
安省人，后面还有钱拿
上面说的全是”联邦“层面那5%，安省还有8%可以退呢。
首次购房者的安省退税也开放了，条件跟联邦基本一样，加上原来的安省新房退税，100万以下最多再退8万。两边一加，一套100万以内的新房，理论上13%全退。
更香的是：2026年4月1日到2027年3月31日之间签约的新房，安省还有个一年期的“增强版退税 ”。不管你是不是首次购房，只要买来自住或给亲属住，100万以下的房子，省里那8%能全退，再加一笔最多5万的”补贴“顶上联邦那5%，叠起来有机会退满13%。当然每一项都有封顶，总数不会超过你实际交的税。我放在另一篇里专门讲，两篇连起来看，才是完整的退税攻略。戳这里一起看安省的退税政策！
所以，那对小夫妻到底卡在哪儿？
写到这儿，你大概也看出来了，这个大额退税并不那么好拿。人不对、房不对、时间不对, 任何一个不对就拿不到。
那，我那对客户最后卡在哪儿了?
太太三年前还住在国内自己名下的房子里，先生那几年也跟她住在一起。那是2023年。新房不管2026年还是2027年过户，2023年都在四年窗口里，要等到2028年过户才能出窗口。夫妻俩双双出局。
但，这份合同是今年夏天签的。首次购房这条路走不通，安省那条“不问出身”的加强版还开着门呢。
申请之前，把自己的居住史、配偶名下的房产、签约日和过户日一条条捋清楚，没准儿就符合了呢。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但请记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每人的税务情况不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
