安省”增强版“新房退税 – Ontario ENHR

最近，很多人都被安省这个“首套房退税给8万”搞晕了。

有人说最高退13万，有人说只有8万，还有人说不是首套房也能拿。其实大家说的都没错，只是说的是不同政策。

上一篇我讲的是联邦那笔5万GST退税；今天讲安省这边的8万，顺便把所有退税放一起捋捋。

复习上篇戳这：首次购新房给返5万+ 8万？

安省买新房要交13%HST，其实它是两部分组成：

• 联邦部分：5%
• 安省部分：8%

买一套净价100万的新房，总HST是13万，其中5万进联邦，8万进安省。后面所有退税，其实都是在退这5%或8%。

三波退税，到底谁是谁？

很多人一上来就晕，是因为把好几个长得很像的退税搅在一起了，我先一样样清点：

1. 第一波(联邦，FTHB GST Rebate，长期政策）：这是联邦首次购房的GST退税(上篇讲的那个)，退的是那5%的联邦份儿，最高5万，只限首套房买家；购房合同须在2025年3月20日到2031年之间签订
2. 第二波(安省，首次购房退税，长期政策)：这个退的是那8%的安省份儿，最高8万，同样也只限首套房买家，与联邦政策配套，也是2025年3月20日之后到2031年前签的购房合同
3. 第三波(安省，ENHR，短期，限时一年)：安省”增强版“退税(Ontario Enhanced New Housing Rebate，简称 Ontario ENHR) 同样退8%的安省份儿，最高8万，不要求首套房。这是”限时一年”版，合同窗口是2026年4月1日到2027年3月31日之间

最关键的一句话：联邦退5%，安省退8%；安省有两种退法，但永远不会退两份8%。

谁能拿到13万？

所以，首套房买家如果买一套100万以下的新房，联邦最高退5万+安省最高退8万=13万到手。

如果不是首套房，那么前两个退税跟你无缘，只有安省”增强版“退税。这其实就是省政府的意图：房市不够热，库存压得喘不过气来，那咱就别死磕”首套房”了，谁买新房都给退税，先把交易量做起来。

安省增强版 – ON ENHR – 房价越高，爱越少

这项政策只有一年。

合同必须在2026年4月1日至2027年3月31日签订。

退税按房价分成几档：

• 100万及以下：8%全额退
• 100万～150万：固定退8万，不管你的房子是101万还是149万，一律8万
• 150万～185万：逐步递减，房子越贵退得越少
• 185万及以上：增强版退税没了，但”老版”的新房退税还在，安省固定给2万4

买100万以内最划算；185万以上，政府默认你不需要这份关怀。

一个特别容易踩坑的时间表

网上很多文章把两项政策混在一起，因为它们名字太像了。

自住和出租，是两套平行政策。千万别拿自住房的时间去套出租房，否则很容易判断错资格。

安省还有5%加餐 – ON HAP

你以为增强版的8%拿到手就结束了？别划走，还有呢。

安省还额外掏出一笔钱，叫 5% Ontario top-up (安省5%加码)， 学名 Ontario New Home Affordability Payment,  简称 ON HAP。它不是新的退税，而是补差额。

怎么补？

如果你符合 ON ENHR，同时也是首次购房：

也就是说，ON HAP 永远依附 ENHR，而且一定排在联邦退税之后。

两个实务上的细节：

退税怎么申请？

目前有两条路：

1. 开发商直接抵扣：把退税权利”assign”给开发商。交房那天，开发商直接从房款里扣掉退税。但，这要等到2026年7月中旬之后CRA的表格上线了才能实施
2. 自己跟CRA申请：填表邮寄，电子申请预计2026年秋季开放

最后记住2条铁律

1. 联邦5%，先申请。 如果你符合首次购房资格，先把这个钱领了，ON HAP 才能计算补多少
2. 两个8%，可以都申请， 但不会拿双份。 有人同时满足安省首次购房和安省增强版资格，是不是能拿16万？请放心，绝不会拿双份儿的。因为安省所有退税加起来，最高就是你实际付的那8%HST。

举个例子：

首次购房，净价75万。交了13%的HST共9.75万，其中联邦(5%)占3.75万，安省(8%)占6万。安省最多退6万。

即使同时符合两项安省退税，也不会变成12万，因为你本来只交了6万安省税。政府最多把你交的税还给你，不会倒贴。

最后

“最高退税13万”是真的，但它只是理论上限。

真正能退多少，要同时看四件事：

目前新政策刚落地，CRA的申请表格还在陆续完善。官方预计2026年秋开始处理申请，正常约120天；如果被抽查，可能再多等6个月。

希望这两篇文章，能让你在各种网上信息的轰炸里，心里有杆秤。

感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但请记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每人的税务情况不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没法覆盖所有细节和动态。

马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing