最近，很多人被安省这个 “首套房退税给8万 ” 搞晕了。
复习上篇戳这：首次购新房给返5万+ 8万块？
联邦层面那5万的退税，只是整盘棋的第一步；你要是在安省买新房，还有第二层、第三层的退税 – 8万 – 等着你拿。
安省的HST是13%，拆开是这样：
- 联邦部分：5%
- 安省部分：8%
买一套净价100万的新房，HST要额外掏13万，其中5万进联邦，8万进安省。
接下来有三波退税，把政府这两个口袋里的钱，退给你。
三波大招
很多人一上来就晕，是因为把好几个长得很像的退税搅在一起了，我先一样样清点一下：
- 第一波(联邦，长期政策）：联邦首次购房的GST退税(上篇讲的那个)，退的是HST里那5%的联邦份儿，最高退5万，但只给首套房买家；购房合同必须在2025年3月20日到2031年之间签订
- 第二波(安省，长期政策)：安省首次购房退税，退的是那8%的安省份儿，最高退8万，也是只给首套房买家；这是安省跟联邦配套的，同样是2025年3月20日之后到2031年前签的购房合同
- 第三波(安省政策，短期，限时一年)：安省”增强版“退税(Ontario Enhanced New Housing Rebate，简称 Ontario ENHR) 同样退8%的安省份儿，最高退8万，不要求首套房。这是”限时一年”版，签合同的窗口是2026年4月1日到2027年3月31日之间
看明白这三者的关系，你就赢了一半。
所以，首套房买家如果买一套100万以下的新房，联邦最高退5万+安省最高退8万=13万到手。
如果不是首套房，前两个退税跟你无缘，但安省”增强版“退税还是可以有的。这其实就是安省政府的意图：房市不够热，库存压得开发商喘不过气来，那咱就别死磕”首套房”这个条件了，谁买新房都给点甜头，先把交易量做起来。
安省增强版 – ON ENHR
增强版退税按房价分成几档：
- 房价100万及以下：安省8%全额退
- 100万～150万：固定退8万，不管你的房子是101万还是149万，一律封顶退8万
- 150万～185万：退税逐渐缩水，房子越贵退得越少
- 185万及以上：增强版退税没了，但”老版”的新房退税还在，安省固定给2万4
你发现规律没？房价每往上挪一档，政府的爱就少一点。超过185万的豪宅买家，在政府眼里属于“不需要被关怀的富人”，不给退。
容易搞混的地方：
- 增强版退税针对的是”自住的新房”，要求2028年12月31日之前开工、到2031年12月31日前基本完工
- 网上有些文章把它和另一个针对”新出租房”的平行政策(增强版新出租房退税)搞混了，那个政策虽然签购房合同同样是2026年4月1日到2027年3月31日，但开工必须在2026年3月31日之前、完工不晚于2029年12月31日
- 自住和出租，是两个亲兄弟，千万别拿自住房的时间表去套出租房
安省还有5%加餐 – ONHAP
你以为8%拿到手就结束了？
别划走，还有呢。
安省还大方地额外掏出一笔，叫 5% Ontario top-up (安省5%加码)，专门补贴相当于联邦那5%的部分。
领这笔钱有个前提：你必须先有资格、并实际拿到了安省增强版那8%的退税，才能申领这5%的加码。
退税怎么申请？
两条路：
- 开发商直接帮你抵：你可以把这两笔退税的权利”assign”给开发商。交房那天，开发商直接从你要付的房款里把退税扣掉。但，这要等到2026年7月中旬之后，等CRA把表做好了放出来。也就是说，在今年7月中旬之前，开发商没法直接抵
- 自己填表申请：自己向CRA提交表格申请。目前只能邮寄，电子版预计2026年秋季开放
如果上面你都没看明白，也不要紧，我吐血总结了三条铁律：
- 联邦首次购房的5%，要先申请。 如果你符合联邦首次买家的资格，先把这个钱领了，再去申请安省增强版，顺序不能反
- 两个8%的安省退税，二选一，也可以全要。 如果你同时符合安省首次购房和安省增强版资格，这俩退税你可以只申请一个，也可以两个一起申请。但你放心，不会拿到双份儿的
- 最重要的：安省所有退税加起来有一个总的天花板： 退税永远不会超过你实际付的税，最高封顶到8万
举个例子：
你是首次购房，买了套净价75万的房子，交了13%的HST共9.75万，其中联邦GST(5%)占3.75万，安省(8%)占6万。那不管你申请几个退税，安省部分加一块儿最多也就退6万，因为你只给安省付了6万。政府不是慈善机构，它最多把你交的税全部还你，不倒贴。
最后
这两篇捋下来，”最高退税13万”听着诱人，但从资格、房价，到签约时间和完工，每一环都可能让最终到手的数字发生变化。
这个新政刚落地，表格还在制作，具体到你自己这笔交易该怎么申请、能退多少，大家都是摸着石头过河很容易误判，而这类错往往要等到申请被拒时才会发现。据说CRA从2026年秋开始处理，正常处理约120天；若被抽查审计，可能再多等6个月。
希望这两篇，能让你在开发商、经纪、网络短视频三方”各执一词”的信息轰炸里，至少自己心里有杆秤。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
