最近很多人被安省这个 “首套房退税给8万 ” 搞晕了。
接上篇。
复习全文戳这：首次购新房给返5万+ 8万块？
联邦层面那5万退税，只是整盘棋的第一步；你要是在安省买新房，还有第二层、第三层的钱 – 8万 – 等着你去挖。
安省的HST是13%，拆开是这样：
- 联邦部分（GST）：5%
- 安省部分：8%
买一套净价100万的新房，HST要额外掏13万，其中5万进联邦口袋，8万进安省口袋。接下来讲的这三波退税，干的都是同一件事：把这两个口袋里的钱，想办法退给你。
三波大招
很多人一上来就晕，是因为把好几个长得很像的退税搅在一起了，我先一样样捞出来：
- 第一波(长期）：联邦首次购房GST退税(也就是上篇讲的那个)，退的是HST里那5%的联邦份儿，最高5万，只给首套房买家；签约必须从2025年3月20日到2031年前
- 第二波(长期)：安省首次购房者退税，退的是8%的安省份儿，最高8万，也只给首套房买家；这一波是安省跟联邦配对推出的长期政策，原则上和联邦那波一致，同样是 2025年3月20日之后到2031年前签合同
- 第三波(限时一年)：安省”增强版”新房退税(Ontario Enhanced New Housing Rebate，简称 Ontario ENHR) 同样退 8% 的安省份儿，最高8万，但关键区别是，不要求首套房。这是”限时一年”版，签约窗口是2026年4月1日到2027年3月31日
看明白这三波的关系，你就赢了一半。
首套房买家买一套100万以下的新房，联邦5万+安省8万=最高13万到手。
而如果你不是首套房买家，第一波、第二波跟你无缘，但第三波的增强版还可以有。这就是安省政府这次的真实意图：房市不够热，库存压得开发商喘不过气，那就别死磕”首套房”了，谁买新房都给点甜头，先把交易量做起来。
安省增强版 ENHR：分几档
增强版按房价，分成几档，退税金额是这样的：
- 100万及以下：安省8%全额退，8%一分不少
- 100万～150万：固定退8万，不管你是101万还是149万，一律封顶在8万
- 150万～185万：逐渐缩水，房子越贵退得越少
- 185万及以上：增强版退税没了，但”老版”安省新房退税还在，固定给2万4
发现了没？房价每往上挪一档，政府的爱就减少一截。超过185万的豪宅买家，在政府眼里属于“不需要被关怀的富人”，直接出局。
这里有个容易搞混的地方：
- ENHR 针对的是”自住新房”，它的开工/完工时间，是2028年12月31日前开工、2031年12月31日前基本完工
- 网上有些文章把它和另一个针对”新出租房”的平行政策(增强版新出租房退税)搞混了，那个政策虽然签购房合同同样是2026.4.1到2027.3.31，但开工必须在2026年3月31日之前、完工不晚于2029年12月31日，时间表完全是另一套
- 自住和出租，是两个亲兄弟，但不是同一个人，千万别拿自住那套时间表去套出租房
一只彩蛋：安省的5%加码
你以为8%拿到手就结束了？
别划走，还有呢。
安省额外掏了一笔钱，官方叫 5% Ontario top-up(安省5%加码)，专门补贴相当于联邦那 5% 的部分。
领这笔钱，有个前提，把条件记好了：
你必须先有资格、并实际拿到了安省增强版退税，才能领这 5% 的加码。
由于这笔钱是安省单独出的，走的是另一条报销通道，跟那8%不是一个池子，所以你会看到，连开发商处理这两笔钱的方式都不一样。
退税怎么拿？
有两条路：
- 开发商当场帮你抵：你可以把这两笔退税的权利”assign”给开发商，交房那天，开发商直接从你要付的房款里把这笔钱扣掉。但这要等到2026年7月中旬，等CRA把表格(GST190 和配套的RC7190-ON 安省附表)放出来，开发商才能在交房的同时帮你抵掉8%的安省退税和5%的加码。也就是说，7月中旬之前，开发商不管抵
- 自己填表申请：开发商没帮你抵的话，你就自己向CRA提交表格申请呗
吐血总结，三条铁律
- 第一条：联邦首次购房GST退税，要先申请。 如果你符合联邦 FTHB 的资格，先把这个领了，再去申请安省增强版，顺序不能倒
- 第二条：两个安省退税，可以二选一，也可以全都要。 如果你同时符合安省首次购房者退税和安省ENHR资格，这两个你可以只领一个，也可以两个一起申请，随你挑。放心，政府不会让你拿到16万的
- 第三条（最重要的一条，写在脑门儿上）：8% 那部分，所有退税加起来有一个总的天花板。
针对HST中那 8% 安省部分的所有退税金额加总，不能超过以下两者中较低的那个：
- 8万加币
- 这套房实际应付的那8%安省HST的金额
翻译成人话，两个意思：
- 封顶8万。不管你怎么排列组合安省退税，8%这块儿的总和最多退到8万为止
- 退税不能超过你实际交的税。你交了多少8%的税，最多就退多少（开发商交房时已经帮你抵掉的部分，也要算进这个总额里）
举个例子：
你是首次购房，买了套净价75万的房子，交了13%的HST共9.75万，其中联邦GST(5%)占3.75万，安省(8%)占6万。那不管你叠加了几个退税，加一块儿最多也就退6万。因为，你不能从一个只装了6万块钱的包包里掏出8万来。政府不是慈善机构，它最多把你交的税还给你，绝不倒贴。
最后
这两篇捋下来，”最高退税13万”听着诱人，但从资格、房价，到签约时间和完工，每一环都可能让最终到手的数字发生变化。
这个新政刚落地，表格还在更新，具体到你自己这笔交易该怎么申请、能退多少，大家都是摸着石头过河，很容易判断失误，而这类错往往要等到申请被拒时才会发现。希望这两篇，能让你在开发商、经纪、网络短视频三方”各执一词”的信息轰炸里，至少自己心里有杆秤。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
