非居民卖房要被”重税”？
先说结论：这事儿被传反了。
很多人一听”非税务居民卖房”，脑子里自动弹出两个字 ~ 重税；然后开始纠结要不要为了卖房折腾税务身份。
我做这行这么多年，被问过也就八百多次吧。
那，非税务居民卖房，要交多少税呢？本地居民要交多少税？二者差别有多大？值得转换税务身份吗？
非居民卖房交的是”两层税”
第一层：联邦税
增值只有50%计入收入，然后一级一级沿着联邦税阶往上爬：14%、20.5%、26%、29%、33%。（最低档是2025年7月1日从15%降到14%的；2026年是全年14%）
这一层，本地人和非居民交税一模一样。
第二层：这里才有区别
- 本地居民：看住哪个省。安省税阶5.05%起跳，最高13.16%。但安省还有surtax，省税超过$5,818加20%，超过$7,446加36%，所以实际上是20.53%。另外还有安省健康税，最高$900
- 非居民：由于不属于任何一个省，税法给整了个附加税，是联邦税的48%（前提是你在加拿大没有省内常设机构）
直接看最高档的税率：安省居民53.53%，非居民48.84%。
看起来居然非居民…税率更低？！
是的，而且真实差距比这要大。
因为真正的关键不在税率，在于起跑线：
本地居民的增值，是叠在工资上面的。你年薪十万，卖房再赚二十万，那十万应税增值加上工资，直接从26%税阶往上爬；而非居民只有增值这一笔来自加拿大的收入，从最低税阶开始爬，14%、20.5%……
这个结构上的差别，才决定了整件事的胜负。
举例子
例1：完全没其他收入，卖房增值20万
- 非居民：联邦税 + 48%附加税 ≈ 24,700
- 安省居民：联邦税 + 省税 ≈ $21,500（因为居民有基本免税额，非居民要全球净收入的九成以上来自加拿大才有这个额）
结果：非居民交得多，多三千。
例2：完全没其他收入，卖房增值50万
- 非居民：联邦税 + 48%附加税 ≈ $84,000
- 安省居民：联邦税 + 省税 ≈ $89,500
结果：居民交得多，多交五千。
例3（真实现实）：安省居民年薪10万，卖房
- 增值20万 → 居民为增值多交约 $43,200的税；而非居民只交$24,700；相差$18,500
- 增值50 万 → 居民为增值多交约$121,200的税；而非居民$84,100；相差$37,100
前两个例子是在大家都没任何其他收入的情况下做的对比；但例3才是真实人间。所以网上传的”多少多少万是分水岭”，只在”这套房的增值是你当年唯一收入”这个前提下才成立。前提一撤，分水岭就没了，本地居民一旦有保底收入再加上卖房增值，就是多交。
如果非逼着我给个分界点呢？
这是一个薛定谔的分界点。
如果卖房那年你在加拿大一分钱别的收入都没有，分界点大约在33万增值。低于它，非居民多交；高于它，本地居民多交。
但，只要本地居民有其他收入超过7.5万，这个分界点就没了，从第一块钱的增值开始，一路都是本地居民交得多。
100万的增值，最多也就差2.3万的税。就这么多。
那非居民凭什么不高兴？
因为真正的痛不在税率上，在下面这四件事：
1， 主居所豁免，非居民基本无缘
本地居民自住房卖了可以一分税不交（前提是真的住、一个家庭一年只能指定一套、土地超过半公顷的部分一般不算、而且要老老实实报T2091）。
非居民呢？
不是税务居民的那些年份不能用principal residence exemption 。而且，如果买房那年就不是税务居民，连”+1 “的一年都没有。
2，卖房时 25% 预扣税，基数按成交价，不按增值
非居民卖房，律师必须按总售价的25%预扣税款。
卖价100万、赚20万，律师却要先扣25万；而且根本不跟你商量，直接把钱放在信托账户里。
这不是税，是押金。
非居民马上要做三个动作：
- 交接日算起的10天内通知CRA，迟了罚每天$25、最低$100、最高$2,500
- 申请清税证明，把预扣的基数从”总价”降到”增值”
- 第二年报T1（5013-R + Schedule 3），把多扣的税退回
3，非居民不能分摊增值
本地居民卖房，符合条件的可以用 capital gains reserve 把增值摊到最多五年报；非居民没这个待遇。
4， CCA Clawback
非居民之前提取过房子的折旧的，CCA recapture是全额计入收入；在持有期间，租金还有25%的预扣税和 section 216 税表要报，麻烦事比居民多不少。
说回税务身份这件事
非居民和居民交税有差别，但那是结构上的差别，不是”哪个身份更划算”的差别。而且，税务身份不是”选”的，是事实认定的。
税务身份牵一发动全身：
- 离境税 – 你不再是税务居民的那一刻，CRA视同你把大部分财产按市值卖了，立即触发增值税
- 报税义务 – 合规工作量只增不减，而且大部分你自己做不了：
- 离境当年报最后一张 T1，离境前的全球收入 ＋ 离境后源自加拿大的收入
- 之后：Part XIII 25% 预扣（租金、股息、利息、退休金、RRSP／RRIF 提款等
- 有出租房：按毛租金扣25%，次月15日前上缴；报 s.216税表
- 卖房：提前申请清税证明那一整套（10 天通知、T2062、T1）
- 福利 – 有孩子的家庭光牛奶金这一项一年可能几千到上万，但要求是居民；一旦变非税，牛奶金停掉
- TFSA – 非税居民TFSA没有额度，如果非居民期间存了，每月罚1%
- RRSP – 可以留，但若提取扣25%
- OHIP – 这是安省医保。OHIP归安省卫生厅管，税务居民归联邦税法管，这两套是完全独立的标准，各算各的。OHIP要你把安省当作主要居住地，任何12个月期间在安省住满153天。如果因工作或全职读书长期离开的最多能保留2年有效，但得事先去 Service Ontario 办，而且要求你离开前连续两个12个月期间内、每个期间都待满153天。真正的坑在于”不同步”：你完全可能税务上还算税务居民、OHIP却已经失效了；也可能反过来。两边不通气
听句劝，该是什么税务身份就是什么身份，这是一个事实，不是一个优化题。我们可以规划时机、规划流程、规划凭证，但没法靠”安排”把一个事实变成另一个事实；因为CRA是回头看的，而且它有的是时间。
把该做的做扎实： 10天内通知、T2062早交、把购房成本和买卖杂费的凭证留全、该报的T1 报掉。这省下来的钱和睡眠，比在税务身份上做文章多得多。
能看到这儿的，都是真爱。感谢你花时间阅读，真心希望这篇对你有帮助！如果有用，欢迎点赞、收藏、转发 – 转发请带上我的名字。本文是基于我个人经验和理解写的，不构成针对任何个人的专业意见。每个人的税务情况各不相同，重大财务或税务决定，请务必咨询专业人士，或以CRA及政府官网的最新信息为准。税务政策更新很快，本文难以覆盖所有细节和变化。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托与遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)八年，先后担任：中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 – 审计、调查、申诉裁决三个核心部门都完整经历过，深谙CRA的运作逻辑与执法尺度。2014年加入 Tax Solutions 出任 Case Manager，2015创办 JKtax 马云会计师事务所，专注税务申报、税务争议解决与信托遗产规划。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 微信 jktax-vivian；jktax-qing
