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朋友挂名贷款,新房退税大反转

你有没有遇到过这种情况:贷款批不下来,摘个亲戚或朋友“挂个名”,一起签字?

在税法眼里,这么做很可能就把你的新房退税(HST new housing rebate) 给整没了。

今天就来聊一个2018年的案子,虽然是好几年前的判决,但放到今天依旧有血淋淋的警示意义。

为贷款

老C看上了一套新房,自知贷款能力不行,他找了收入高的朋友老A一起在购房合同上签字。

交房当天:

  • 老C夫妻占99% 产权
  • 老A占 1%,并当场签了声明,这 1%是替老C代持
  • 之后,老C一家搬进新房

结果,老C的HST新房退税被CRA给拒了!

理由很简单:

老A在合同上签过字,但他根本没住。CRA要求所有合同上的买家,都得把房子作为主要居所,都得住。

退税条件

根据 Excise Tax Act:

  • 第254(2)条:新房退税的核心条件之一是:买家必须把房子作为主要居所。注意:不是“有人住就行”,而是“每个出现在合同上的买家”都要满足
  • 第133条:签购房合同这一刻,就“视同”买家已经收到了房屋的供应。意思是,只要你的名字出现在合同上,不管是否代持,都算“买家”

所以,即便老A只是“名义“ 上的买家,在法律上也是“买家”,他也得“自住”才能获得退税。

交锋

第一站:Tax Court of Canada (TCC)

税务法庭认为:老A是代持,不是真正的买家,退税条件只看老C就行了。判CRA输,须发放退税。

但,CRA不服,上诉了!

📌知识点

  • TCC 税务法庭是专门处理联邦税务纠纷的初审法院,由单一法官审理;但它的判决不是终局,可以上诉到 FCA 联邦上诉法院(中级法院)
  • SCC 是加拿大最高法院,审理宪法、联邦和省级重大案件的上诉,是最终裁决机构,但不是谁都能去,要先获得批准

第二站:Federal Court of Appeal(FCA)

到了联邦上诉法院,阵仗升级,由三名法官合议审理。

三人看完案子,意见却分成了两派:

  • 多数意见(2票)

    • 新房退税是福利性条款,必须严格按字面意思理解
    • 谁在购房合同上签字,谁就是买家
    • 所有买家都必须满足“自住”条件
    • 信托声明只是私下安排,不能凌驾法律 – 结论:退税不符合条件,CRA拒得没毛病。
  • 少数意见(1票)

    • 如果某人只是 bare trustee,没有实际受益,也没打算住,那他不算“特定个人(particular individual)
    • 所以只要老C一家满足条件,退税就应该批 – 结论:退税应该通过。

最终,结果以多数意见为准:CRA赢了,退税被拒。

📌为什么会有“多数意见”和“少数意见”?

  • 在 FCA 或 SCC 这种合议制法庭里,几个法官可能对法律的理解不一样。最后要投票:多数法官认同的意见就是法庭的“判决理由”(majority opinion)
  • 如果有法官不同意,就会写一份 少数/异议意见(dissenting opinion)
  • 在法律上,判决结果(比如退税批不批)要跟多数走,但少数意见也很重要,因为它可能影响将来案件的发展,甚至被最高法院采纳

我学到了什么?

  1. 别轻易让人进合同 – 银行要的是贷款担保,不一定非得把朋友加为买家。可以让他做担保人(guarantor)或 co-borrower,但别写进购房合同
  2. 别迷信“信托声明” – 就算你写了 bare trust,CRA和法庭看的还是合同上的名字。退税条件盯的是“合同买家”,不是“幕后受益人”
  3. 在安省,新房退税分两块:联邦 5% 和省 8%。但省里的前提是联邦先过关。联邦挂了,安省自动失效
  4. 改名也不一定补救 – 就算交接之前把朋友名字拿掉,CRA还是可以说“供应”在签约时已发生。要补救,必须重新签合同(novation),否则风险依旧

这么一看,上诉法庭的法官认为:签字=责任。哪怕是帮朋友贷款,签合同就得承担所有退税条件。写得清清楚楚的条件必须严格遵守,不会因为“实质重于形式”就睁一只眼闭一只眼。

案例来源:Canada v. Cheema, 2018 FCA 45

后记

本案主人公不服,提出继续上诉到加拿大最高法院 Supreme Court of Canada,简称SCC

但,SCC拒绝了上诉许可申请,还判令申请人承担费用,理由呢?没给。

为啥不解释?

📌其实这正是SCC的标准流程:

  • 如果最高院决定受理上诉,那它通常会给出理由,说明这个案子为什么重要
  • 如果拒绝?那通常就是一句话:不行。原因?不告诉

除非案子涉及到全国性的重要问题(public importance),或下级法院之间出现重大法律分歧,SCC才会觉得有必要解释。换句话说,它要“把有限的精力用在刀刃上”,如果只是当事人之间的小纠纷,或下级法院判得有点瑕疵?那不够格。

每年SCC会收到大概 500~600份上诉许可申请,真正被批的只有70份左右,批准率差不多 12%~15%。也就是说,能上最高法院的案子几乎都是能“影响全国”的大事。至于个人恩怨、小额纠纷,法院基本不搭理。这也是为什么我们的 Cheema 案子被拒绝上诉,却没给理由。因为对整个国家来说,它没达到那个“门槛”。

从某种意义上说,这也提醒我们:法律不是为了解决每一件“小家务”,它更像是一套“国家制度的平衡器”。有句话 “大事不糊涂,小事不必争”,最高法院的“沉默拒绝”,也是一种智慧。


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马云, Carol Ma,CPA, TEP,加拿大注册会计师,信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian,jktax-qing