如何区别 Capital Gains 和 Business Income – 故事1

经过是这样的:

大姨年轻时是一名光荣的地产经纪,有房、有cottage、还有一个 15 units apartment building 在出租。如今年纪大了买了块地。儿子是建筑师,帮忙建了个房,建好后大姨拎包入住。

大姨把这块地的一半分给了儿子,并计划把原来自己的住房出租。但是,几个月后大姨却卖了新房,搬回到旧房。到了第二年报税大姨报了卖新房的 capital gain

3年过去了,CRA做了两件事:

  1. re-open statute-barred year;注解:income tax 的追诉时效是3年,这份税表现在已经过了3年的法定追诉时效,但是CRA毅然决定打开重审;
  2. 认定卖房所得是business income 而并非 capital gain.

大姨提起申诉:

  1. 新房原本目的就是自住,赠一半土地给儿子是想和他挨着,方便看孙子;
  2. 原先的房子本来是要卖的,卖来的钱好用来付 apartment building 和建新房的费用;
  3. 到后来改变计划将新房卖了是因为身体不好,药费挺高的,新房比旧房更能卖上高价;另一个原因嘛是新房地势有点儿陡,不大适合孙子跑来跑去;
  4. 税表已经过了3年, 你CRA不能超越法定的追诉时效审计我;
  5. 当双方各执一词,且争论点处于税法的grey area的时候,我作为纳税人应该得到 “benefit of the doubt” (什么意思呢?相当于“宁愿放过也不能错杀”,“姑且相信”,“这次先放你一马”。所以一件事情没有黑白分明是非对错的时候,法官你要选择相信劳动人民而不是CRA)。

CRA说

  1. 你是职业地产经纪,就是干这行的,由数十年的倒房经验,知道此举会赚钱 – 所以,business income;
  2. 你知道这块地上建了房会产生多少利润,卖房就是为了赚钱牟利 – 所以,business income.

法官问:

税务局(CRA)有没有证据来证明大姨明知故犯/重大疏漏呢?所以能够超越法定追诉时效来审计呢?

CRA Auditor 答:

  1. 大姨是地产经纪,一辈子倒房无数, 当然知道翻盖建房会有巨大收益明知故犯;
  2. 大姨故意把business income 报成 capital gain, 此为misrepresentation – 明知故犯;
  3. 头年建好,第二年就卖,居住时间太短。新房电话没装, home insurance 没有,摆明了是随时准备卖的节奏为了卖而建 – business income
  4. 以上原因+有巨大经济利益驱动,这不是commercial intention还能是什么?!

法官略一思索,做出下列判决:

  1. 先例法中,其他法官说过,只要纳税人经过认真仔细成熟的思考,按照她所认为的正当方式报税,就不属于 misrepresentation – 这个说法在Federal Court得到过认可;税法没有要求纳税人一定得按照CRA的逻辑报,只要她仔细考虑了自己的情况,按照理解诚实报税,无故意欺骗隐瞒的成分,就不能说人家是misrepresentation
  2. 大姨的确曾是地产经纪,但那是25年前。大姨婚后相夫教子不再从事这一行。 世界风云变幻如此之快,在地产界和税务界大姨的那点儿知识经验已经落伍不能证明大姨明知故犯;
  3. 大姨列举的改主意卖新房的理由听上去真实可信;
  4. 居住时间短,不是问题, principal residence 的概念中,并不要求居住很久;
  5. 新房没装电话不是事儿,现在都用手机了谁还安装座机啊;没能提供出home insurance 也不是事儿,作为法官, 我相信贷款机构会要求the building is insured (大姨解释当时 home insurance 中断是因为以前那家不给保了,她正寻找下家途中的时候,CRA 就来了)
  6. 最后,大姨提出的最后一项诉讼要求合理,我决定给大姨the benefit of the doubt – 在税法的grey area我选择站在劳动人民这边,因为大姨从面相/风度/呈堂证供一看就是个实诚人儿。

大姨完胜卖房所得为Capital Gains,而不是business income!


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;办公室微信 jkre-danny