2023年9月，政府宣布了一项GST退税的增强版，就叫它 GST rental rebate 2.0吧。这次新政专门针对三个关键词：新建的、多单元、住宅房。
适用条件
- 时间要求：从2023年9月14日到2030年12月31日期间开始建，并在2035年12月31日前完成。
- 建筑要求：新建至少四个独立单元（“独立单元”指带单独厨房、浴室和起居区），或者至少十个私人房间或套房，比如学生宿舍、老年公寓或残疾人居所。
- 出租要求：90%的单元用于长租，租客必须至少住满一年。
100%退税
换句话说，新建的多单元住宅，只要用于长租，可以申请到100%的GST退税。
安省同步
随后，安省政府也宣布将 HST rental rebate 的省级部分退税从原来的75%提高到100%，并取消了最高$24,000的限制。
背景插播
1991年，GST刚刚开始实施时，政府规定对租金免征GST，这是因为租房住的人大都没什么钱。本着锄强扶弱的精神，政府将缴纳GST的责任从没钱的租客转嫁到了有钱的房东。房东要么在购入新房时支付GST，要么在自己建房时按“self-supply” 的规定主动上缴GST。
但这对许多小开发商来说实在是太难了。他们必须评估房子建好后的市场价，然后支付对应的GST。那些年，由于政府并没提供一个明确的方法来估价，许多开发商自行发挥，没发挥好的就成了CRA的审计对象。
到了2001年，政府宣布可以给部分退税，以rebate的形式可以退回GST的36%；但如果房价超过35万，GST退税就慢慢减少；当房价达到45万时，GST退税就完全没了。这个门槛自2001年以来一直实行至今。
而如今的多伦多你很难再找到价格在45万以下的房子了，因此联邦的那点GST退税在现实中是拿不到的，只剩下安省部分，最高$24,000。
旧规定 v.s. 新规定
ABC Development Inc.是一家安省开发商，建公寓，长租给学生。建成后每套市价是100万，对应的 HST是13万（GST 5万，PST 8万）。按“旧规定”申请HST rebate 可拿到 $24,000 的退税（其中GST退税为0，PST退税为24,000）。如果公寓楼有十套这样的单元，总共可拿到24万的退税。
而按“新规定”，只要每个单元都满足一年以上的长租，每个单元可拿13万的退税，合计130万！
如果将现有的商业办公楼改建为住宅公寓，并满足上述所有条件，也能享受增强版的GST/HST退税。
不适用的情况
但是，新政不适用于个人持有的单户、双拼、三拼这样的房, 这类房仍必须按“旧规定” 去申请GST/HST rebate。
为了保护租客免遭开发商以“装修”为由被驱赶，政府规定, 对现有的出租房进行重大翻新或再改造成单户、双拼或三拼的不能享受2.0版的GST退税。底层逻辑是，这个政策就是为了刺激新房的开发，鼓励造更多的新房，解决住房短缺的，而不是让开发商把已有的房子从市场上撤下。
从2023年9月14日起，2.0增强版GST退税开始生效。
我们等等看，相关立法是不是能通过。
感谢阅读，欢迎转发，转发请捎带上作者。本文可能未覆盖所有细节和最新动态，建议查询官网，以获取官方最全面最准确的资讯。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师、信托遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division) 特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话：905-940-1999；邮件：admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
