加拿大的 Underused Housing Tax，简称“UHT”，中文俗称“联邦空置税”，自从2022年实施以来，实在是让不少海外业主捏把冷汗。
顾名思义，“空置税”的意思是，只要房子空置政府就要收税。税率是房产价值的 1% ！
但，如果有人住，就能避开这笔税！
UHT的基本规则
政府制定这个税的目的，就是监督大家别让房子空着。
UHT只针对“受影响业主”（affected owners）：非居民、非加拿大公民的个人，基本默认就是“受影响业主”。
即使你房子没空着，也要每年申报一次 UHT return，申报截止日是次年的4月30日。
申报 ≠ 交税
很多海外房主因为“误以为不用交税，所以也不用报”，结果被 CRA 狠狠罚一刀：罚金个人$1,000起，公司$2,000起。
要想不交税，你得满足房子全年有至少 180天 的“合格居住期”（qualifying occupancy periods）。这个“合格居住期”可以是多个小段累加的，但每个小段必须至少连续30天。
CRA认可的“合格居住”有3种：
- 租给别人 – type 1
- 房主自己或配偶住 – type 2
- 给子女上学住 – type 3
这一篇，只聊第一种情形 — “租给别人”。
别以为只要“租了”就万事大吉，CRA非常讲究：不仅要看“租给谁”，还要看“租约有没有”、“租金够不够”。
什么是 Type 1 合格居住？
简单说，就是你的房子根据书面租约，被租客连续住上至少30天，那这些天数就能被计入“合格居住期”，全年的“合格期”加起来至少180天，这一年算是过关了，可以不交UHT。
租客又分为两种：
- 跟你没关系的“陌生人”
- 跟你有关系的“自己人”
关系非常重要，因为CRA会根据关系来加条件，确保交易公平。
✅ 情形 1：租客与你“无关联” ，这叫 arm’s length
Arm’s length 就是税法里的“独立第三方关系”。你和对方如果：
- 没血缘
- 没婚姻
- 没控制关系
- 没私下默契
那你们的交易，就被视为“arm’s length”。
如果租客跟你、或你配偶属于这种 arm’s length 关系，彼此完全独立，没关联，也没其他利益纠缠，那么，CRA只要求：
- 有正式书面租约、付租金、正常交易
- 每个“居住时段”至少30天，那么CRA就会认可这个合格期。全年总计够180天的合格居住期，那么这一年的UHT可申请豁免
✅ 情形2：租客跟你“有关联” ，这叫 non-arm’s length
Non-arm’s length 关系指双方存在利益捆绑、有血缘、婚姻、控制等”非独立“关系。
最常见的就是亲属关系。
别担心，房子不是不可以租给亲戚，只是CRA会多查几项，防止你给“自己人”特殊待遇：
- 确认你们之间有亲属关系，比如因血缘、婚姻、控制而建立起的关系
- 有正式书面租约
- 租金至少要达到“市场公允租金”（fair rent）
那“市场公允租金”是多少？
记住，公允租金这个概念只有在租给“自己人”时才涉及，CRA对这个 fair rent 得特别严。因为对自己人，房东往往不会按普通租客那样对待，倾向于给优惠 – – 而CRA偏偏对家人之间的免费、低价、打折很反感。反过来，倒是对没有关联关系的普通租客，租金高点低点问题不大，只要不太离谱。
CRA对 fair rent 的定义非常死板：
公允租金 = 房产当年应税价值(taxable value)的 5%，年度化计算。这个”应税价值“来自房产评估系统，比如安省的MPAC报告，能从市政记录查到。
举个例子
你的公寓应税价值为60万，公允租金就是60万 × 5% = 3万，每月约$2,500。如果一个租客只租了半年，那意味着租金至少得达到$15,000。如果你租给亲戚每月收$2,600，有正式租约，算过关。低于这个水平，CRA不认可，不能算入居住合格期。
也就是说，你把房子租给大表姐，必须像对市场租客那样签正规合同、收市价租金。绝不能因为是亲戚关系而象征性收个几百块意思意思。
详细说说“关联关系”
这个词在税法里出现得非常频繁，通俗解释就是：如果你们的关系像陌生人之间的交易，公事公办，那就是“arm’s length”；如果像家人或伙伴，互相照顾给优惠，那就是“non-arm’s length”。
关联关系一般包括：
- 血缘、婚姻、同居、领养或事实伴侣关系，都算关联。比如，你的子女、孙辈、兄弟姐妹、配偶的亲戚
- 公司间也可能构成关联，看股权或控制权。比如，你控股的公司把房子租给另一家你有股份的公司
- 其他情况：上下属、商业伙伴，如果交易不独立，在CRA眼里也算关联
一句话：“Arm’s Length” 就是“公事公办”；“Non-Arm’s Length” 是“自己人之间的交易”。CRA特别喜欢盯后者，因为前者公事公办，一般没什么猫腻；而后者是自己人，容易搞事。
例子
为了好懂，咱们再用几个例子说明一下。假设房主都没有加拿大身份，都在境外。
例一：租给无关联租客
大卫买了一套加拿大的公寓。2022年6月他和莎莉签约，莎莉从7月1日开始到12月31日连续住，共184天。大卫跟莎莉没任何关系，属于 arm’s length。租金正常，租约也正式。
结果：这184天全部可以算作合格居住期。全年的合格期超过 180天，那么大卫在2023年4月30日申报UHT税表时，就可以勾选这项豁免，不需缴纳空置税。
例二：租给亲戚
约翰2022年3月和凯文签了租约，从4月1日到12月31日连续租，共275天。凯文是约翰的小舅子，所以二人是”关联“关系。但小舅子还是付了公允租金的（房产价值的5%），租约也正规。
结果：这275天也算合格期，约翰同样豁免了2022年的UHT。
这个例子的关键是租金达标了。如果约翰因为租给小舅子只象征性收了$500/月，就算实际住满275天也没用，因为CRA会说“不合格”。
规避 UHT 的三要素：租约 + 公价 + 连续住
想让房子被认定为被“充分利用”，记住这三点：
- 正式租约：必须书面，不能口头
- 租金合理：对关联租客，至少要收房子价值的5%；对无关联租客，无此要求，但也千万别太离谱
- 连续居住：每个租期小段至少连续30天，全年总结要超过180天
另外，要保留凭证：租约、银行转账记录、租客声明等。遇上CRA审计，这些都是最有力的证据。有时候，住是真的住了，但却苦于拿不住纸面凭证，一旦被查，无法举证。
结语：UHT罚的是闲置，不是人
UHT的本意，从来不是“针对外国人”，而是针对闲着的房子。
不管是温哥华的豪宅，还是惠斯勒的度假屋，政府不关心你挣多少钱、在哪个国家交税，它只关心这套房，有没有被利用？只要你能证明房子有人住，自己住、配偶住、孩子上学住、或正常租给别人住，CRA都不会多收一分钱。
但问题来了：现实生活里，“有人住”和“能证明有人住”，是两码事。很多房主觉得：“我让朋友长期住，哪能算空置？”可在CRA眼里，这种口头争辩一点用都没有。CRA不会上门看灯亮不亮、暖气热不热，它只看文件。没有租约、没有水电气用量、没有入住记录，那这套房子在它的系统里，就是“闲置”。
所以，UHT不是在罚“外国业主”，它是在罚“拿不出证据的房子”。
还那句老话：Tax is not about what you can claim, it’s about what you can prove.
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托和遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
