不少父母问同一个问题：
孩子要结婚了，我们想帮他买房或出个首付。可现在婚姻不稳定，万一分了，我们的钱会不会被分走？
我也是当妈的人，这种担忧完全理解。
这篇就讲讲：父母在帮孩子买房时，怎样同时保护家庭资产。
先给结论：钱保不保得住，跟“房子写谁名字”关系不大，跟“是不是婚房”关系很大。
“婚房”，是安省家庭法里最贵的
安省家庭法里，婚房(matrimonial home)是个极为特殊的存在，它指的是夫妻在分居时“通常共同居住”的那套房。
重点：
- 不看谁的名
- 不看谁掏的钱
- 不看买房时间（婚前还是婚后）
它只关心一件事：分居那天，俩人是不是把它当成家在居住。
顺便纠个常见口误：法条写的是“分居时”，不是“分居前”，这俩字差很多。很多人以为提前搬出去就能洗掉婚房身份，恰恰相反，法律看的就是分居那一刻的状态。
不是“房子对半分”
这个必须重点说，因为九成的人理解错了。
安省离婚不分房，分的是账。
流程是这样：夫妻各自算一笔净家庭财产 – Net Family Property，简称 NFP – 分居日的身家减掉结婚日的身家，再减掉法律允许扣的和排除的。谁的 NFP 高，谁给对方补差额的一半。
房产不会被一切两半，而是房子的价值全额进NFP，然后一方掏现金给另一方补差价。
举个例子：
结婚时你有一套房，价值160万。你把它带入婚姻作为婚房。分居时它值200万。而对方名下是零，什么都没有。
你以为要分的只是涨幅吗？
不。你要分100万给对方，是全额的一半。
因为婚房的婚前价值不能扣除，这就是为什么说婚房是最贵的。
三个错误认知
1. 我家有两套房，只有主要住的那套算婚房吧？
不是。
法条原文是 “ordinarily occupied as a family residence”，不是 “primary residence”，在安省是可以同时存在好几套婚房的。
一年只去住几周的度假屋，只要一家人常年过去过周末，它大概率也是婚房；真正不属于婚房的是那些“平时不住”的纯投资房、长期租给陌生人的、只有一方偶尔去的。用途决定身份，跟数量没关系。
2. 房子在我名下，我想卖就卖。
不能。
只要是婚房，另一方即使名字不在产权上，也有平等居住权。而且未经对方书面同意，你不能卖、不能抵押。
3. 签个婚前协议就好
婚姻协议当然非常有用，但它也有局限：协议中限制对方“婚姻住所占有权”的条款，无效。也就是说，夫妻可以约定“万一离婚，这套房不参与分割”，但不能写“离婚时你必须立刻搬走”。前一句法院认可，后一句没有法律效力。
所以，父母给孩子买房，最重要的四个字：别、当、婚、房
真想帮孩子买房的，有下面几个方案：
方案A：父母买、父母持有、租给孩子
这是我最常给客户的建议。操作要点:（一个都别省）
- 有正式租约
- 收市价租金，必须真收，走银行账，留痕
- 父母支付房贷、地税、保险这些房东开销；孩子只付水电网这些租客开销
- 别让孩子出大额装修的钱，否则对方可能主张我们对房子有贡献，走 unjust enrichment(不当得利)。顺带一句：安省家庭法诉讼里，父母是可以被直接列为当事人的，别以为躲得掉
税务后果
- 租金千万别收亲情价。CRA原话，低于市价租给亲属是 cost-sharing arrangement – 租金不用报，但费用也一分都不能扣。想扣利息、地税、维修这些就得按市价租，要有盈利意图
- Principal residence 可能冲突。父母持有、孩子居住的这套房，理论上可以由父母指定为主要住所；但一个家庭只能指定一套。所以，父母自己住的那套怎么办？
方案B：就想直接送一套
如果父母铁了心想赠送孩子一套房，也可以。记住两句话：
- 第一句：婚后送
- 第二句：送完别让它变成婚房
绝大多数人不知道：
- 赠与产生的“收入”不受保护 – 父母赠与的财产，之后产生的租金、利息、分红，只有赠与人明确声明要排除的，才能排除。意思是，你必须白纸黑字写明了这些财产上的后续收益不参与分割，将来才不会被分，不写的话，则默认进入家庭资产参与分割
- 举证责任在你 – 钱要单独账户、单独持有、别混进小夫妻的联名户口、别拿去还夫妻共同贷款。钱一旦被“用了”，排除权就永久消失了，追不回来。记住，婚后给
送房子是要交税的
加拿大没有赠与税。 给孩子送50万现金，父母不交税，孩子也不交税；但送房子不一样。
以低于市价或赠与给关联人(子女)，转让方视同按市价出售，该交的增值一分不少。最坑人的就是网上流传很广的“一块钱卖给孩子”：
- 父母这边：按市价视同出售，交足增值税
- 孩子这边：成本只有 1 块钱，将来孩子一卖，同一笔增值被征两次税
税法规定，只有真正的赠与才把接收方的成本抬高到市价，低价买卖不享受这个待遇。要送就干干净净地送，别搞象征性的一块钱两块钱。
另外，安省土地转让税有个 “natural love and affection” 豁免条款，没贷款的房子赠给孩子不交土地转让税；如果有贷款，孩子接手了贷款，就要按承接的贷款余额交税。
免土地转让税≠免增值税，这是两码事。
方案C：母当银行，正式借钱
这一招被严重低估，因为大多数人做得太随便。看 Barber v. Magee（2017 ONCA 558）一个真实的法庭案子：
父亲先后给了儿子一笔9万和一笔6万，钱投进了婚房。离婚时儿子说这是借款，应作为负债从家庭净资产中扣除，但儿媳说这是赠与。最后，父亲这边还是输了。因为掌握借款文件的人是父亲和儿子，而他们一份也拿不出来。法院的逻辑：一笔钱没有担保、没有记账、没有还款、也没有催收，那就合理推断是赠与。
父母想做成给孩子的借款，必须留底：
- 当时有没有书面文件证明这是借款
- 有没有写明怎么还
- 有没有担保
- 是不是只借给这一个孩子、或给几个孩子的金额不一样
- 分居之前有没有催过钱
- 有没有部分还过款
- 客观上有没有还得起、会去还的合理预期
请对着这七条自查一遍。
所以，父母要这么做
- 让孩子写借条，而且要像样。 借多少、利率多少、怎么还、几年还清，全写清楚。特别提醒一点：借款金额要和孩子的还款能力对得上。银行放贷还要看收入、资产、负债、报税记录呢，为什么？评估还款能力啊！你借出去七位数，还什么都不看，法官第一反应就是这哪是借，这明明是给
- 让孩子真的还。 每月按时还本付息，父母申报利息收入。平时别嫌麻烦，打起官司来这可是压倒性证据
- 能做成 mortgage 更好。 房子一卖，先还父母的债，跟还银行贷款是一个逻辑。虽然麻烦，但能省掉将来所有的扯皮
- 别随便签 gift letter。孩子申请贷款时，银行经常要求父母签一份声明 – 这笔钱是赠与不是借款（只要首付里有任何一部分不是孩子自己的钱，基本都会要，尤其是首付不足20%的）。如果父母想让这笔钱是借款，却签了 gift letter，这就是贷款欺诈。所以，真正的选择只有两个，不能既要又要：
- 真赠与 → 签 gift letter，然后靠”婚后赠与 + 别让它变成婚房 + 单独账户“去保护
- 真借款 → 别签 gift letter，改成在房子上登记 collateral mortgage，让贷款方在批贷时就把它算进孩子的负债
税上两条
- 无息借给成年子女买自住房，没问题，不产生归属问题
- 但钱如果拿去投资，且低息、无息、主要目的之一是降低整体税负 → 那么税法的归属规则启动，投资收益算回父母头上。 避雷方式是，按借款当时CRA的 prescribed rate 计息，并且一定要在每年1月30日前让孩子实际支付利息
方案D：签协议
前面几招都嫌烦？那就签 domestic contract。婚前婚后都能签；同居的叫同居协议，同样有效。
要素：
- 双方各找律师，获得独立法律意见 (ILA)
- 完整披露各自资产和负债 – 之前有个案子2008 ONCA 388，男方家里3000万的生意让女方签婚前协议，结果男方隐瞒了1500万资产，还插手了女方换律师的过程。上诉法院没承认这份协议
- 条款合理、没胁迫
- 书面、双方签字、有见证人
所以记住一句话，协议的成败，不在于条款写得多狠，而在于披露得多干净。想靠信息不对称占便宜的协议，通常撑不到最后。
最后，别用网上的模板。
如果孩子是同居，不是结婚
上面这一整套，什么均分、婚房、平等居住权，都只适用于法律意义上的配偶，也就是正式结了婚的。没结婚的同居伴侣没有均分权，没有婚房权。分手时，房子写谁名字基本就是谁的。
听起来这对父母是好消息？
也不一定。
因为对方还可以走 unjust enrichment / constructive trust 那条路，主张自己对房产有贡献。这条路更难走、更贵、结果更不可预测，对双方都是。所以，同居的孩子，同居协议照样该签。
写在最后
跟客户聊完，有人问，我们家这么防着，是不是显得我太不信任人了？
我是这么回的：你买车险，不是因为你觉得自己开车烂。协议和文件的作用，不是赌婚姻失败；恰恰相反，它是在两个人还彼此善意的时候，趁着大家都还讲道理，把话讲清楚。真到了那一天大家能体面地下车，而不是在法庭上耗三年，把当年的爱一条一条撕成账单。
感情这事儿像坐过山车，谁也不知道下一秒是上坡还是急转弯。系安全带不是咒自己翻车，是为了万一真被甩出去，你还能笑着挥个手，谢谢陪伴，后会有期。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
