一，有些费用看上去很像 capital expense, 其实是可以作为 current expense 来抵扣租金收入的，你知道吗？
“Soft Costs” 指的是在【建房、翻新改造或装修期间】为使房子适合出租而发生的 利息、地税、律师费、会计师费。
只有这四项。
Soft costs 可用于冲抵租金收入，冲抵额度以当年的租金收入为上限。但也可把它们一起计入房子成本( capitalize)，房主可自选处理方式。
CRA认为的【装修期】指的是从开工到完工、或 90%以上的 building 被出租的日子，哪个早取哪个。
通常所说的“一套房”实际上包括地面上的 building 和下面的 land 以及 parking area, driveway, yard, garden 等周边。在装修期间，只有针对 building 部分的 soft costs 可按当期费用冲抵。不满足 soft costs 的花费也不浪费，可记入房子成本。
除了soft costs, 为残疾人做的安装改造也可在实际支付的这一年作一次性抵减。比如安装了自动感应门开关、安装室内外坡道、改造浴室、电梯或走廊方便轮椅进出，安装安全扶手等费用。除了这些，如果你购置了相关的装置，比如盲文面板和语音指示器、视觉火警指示器、为听力障碍的人提供的听力和电话设备，都可以用来抵减房租。
二，去年我用公司名义在湖边买了一房，今年装修好了想搬去住。那么将来卖房能按自住房享受免税吗？
Principal residence exemption 的条件之一就是 property owner 必须是自然人。用公司持有不符合这个条件，因此将来卖房公司得为房子增值交税。
三，卖房之前我花了大约10万做装修。那么这些花费里包含的HST怎么处理？
如果只是将旧房进行装修再作为二手房卖出，10万包括HST全部计入房子成本，房主不需单独报HST。
如果房主符合GST/HST概念下的“builder”，卖房构成 business activity, 房子不是 capital property 而是 business inventory了, 则涉及HST。卖房时，卖家得收HST，之前装修费中付出的 HST可作为ITC申请回来。
四，2016年我买了一套新房，我、太太和女儿作为 joint owner 同时上了产权。 交房后由女儿住，一直是她的自住房，我们夫妻另外有房住。现在我打算把产权全部转给女儿，会涉及增值税吗？
在common law下，持有房子分两种方式- beneficial owner 和 legal owner。
- Beneficial owner – 即房子的实际持有人、居住人、决定人。比如谁居住、谁还房贷，谁支付房子保险、地税、水电气、谁负责维修、谁做跟房子有关的一切决定，如果这个人 acts in every way as an owner by enjoying the property, 谁就是 beneficial owner；
- Legal owner 只看产权(书面)，这个人单纯挂名而已，并不一定享受该房或负责房子。
如果父母是 beneficial owner，转让产权则涉及增值税；
如果父母只是 legal owner, 单纯上了title 但并无任何实质权益，转让 legal title 不构成 disposition 因此不涉及增值税。
可参见 【房子 Legal Owner 对比 Beneficial Owner 的讨论】一文。
五，我是加拿大居民，去年和今年为了买房从中国先后转入50万加币，都是母亲赠与。请问CRA会质疑吗？我应提前做哪些准备？
赠与不构成收入，不用交税。
要证明是赠与，至少要有赠与书和英文公证；同时赠与人- 母亲 – 要能证明有相应的赠与能力；比如保留银行对账单 – 证明50万是母亲的存款；或证明母亲是通过卖房、卖股票获得了这些资金，从而明确资金来源是母亲。
能证实是赠与，孩子这边的资金来源就解释清楚了。
转款方式，一是母亲将50万从自己账户直接转到孩子在加拿大的账户，二是母亲先把钱转给孩子在中国的账户，再由孩子的账户向加拿大转。
建议用第一种，这个方法资金的来路和去向清晰，容易解释；
而第二种，资金先进入孩子的中国账户，赠与行为完成，资金已构成孩子名下的海外资产，作为居民的孩子报税时必须披露。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，遗产信托规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
