后台有位读者留言：
老父亲去世时留下一个cottage，遗产手续拖到现在还没办完，房子一直空着。
偏偏这两年房价不给力，一算，比父亲去世那时跌了整整十万。
问：现在卖，这十万亏损能报 capital loss 吗？
儿子是唯一继承人，这个亏损以后他能用吗？
先说结论：大概率能报，而且这个“亏”比你想的值钱。
前提是：手要快。
老爸和estate，是两个“人”
去世那一刻，税法当作父亲把名下资产按市价全“出售”了，这叫“视同处置”；资产上的增值计入父亲的最后一份税表，也就是 final return。
接手这堆资产的是estate，也就是“遗产”。别看它只是一堆财产，在税法上它是个独立的纳税人，有自己的税号，自己报T3税表。遗产接手cottage的成本就是父亲去世那天的市价。
所以，这十万的亏损，严格说是 estate 亏的，不是父亲的，也不是儿子的。
空着的 cottage 反而立功了
Cottage这种度假屋，一般属于 personal-use property 即“个人使用财产”。这类资产卖赚了要交税，卖亏了CRA直接当没发生，亏损视同为零。CRA的逻辑很直接：亏掉的那部分，是你自己享受掉的，不能再拿来报税。
房子到了estate手上，CRA看的是 estate 的受益人以及受益人的亲属，他们有没有拿它来享受。没人用，就不构成个人使用财产，亏损CRA认。CRA在2011年的STEP圆桌会上，回答的就是“cottage闲置等着卖”这个场景，结论跟上面一样。
反过来，你周末去烧个烤，暑假借给朋友钓几天鱼，马上又变回个人使用财产，亏损归零了。
所以空置期间要注意保留“没被个人使用过”的证据：挂牌记录、空置期间的水电账单、房子的照片，都留着。
遗产的亏损跟继承人没关系？不不不
宝藏条款是164(6)。
Estate在第1个税年发生的亏损，执行人可以选择把它 carry back 到逝者的final return去用;
2024年8月11日之后去世的， estate的前3个纳税年度发生的 capital loss 都可以 carry back 到 final return.
为什么这招值钱？
因为父亲的final return里，十有八九正好有这套 cottage 被视同处置产生的增值。
举个例子：
老父亲当年30万买的cottage，去世时市值80万，final return上要报50万的增值。Estate按80万接手，后来70万卖掉，亏了10万。把这10万搬回去冲抵增值，按50%的计入比例，应税金额就少了5万。如果老父亲适用53%的最高税率，大约能省税两万六七。
这笔退税进了estate的口袋，儿子是唯一继承人，最后还是落到儿子手里。
所以不是“跟儿子没关”，是绕了一圈，还是跟儿子有关。
几个硬门槛：
Estate必须是 graduated rate estate，简称“GRE”，最长去世后36个月，得在T3上正式指定；执行人要在estate那一年的T3截止日前做选择；carry back 的 capital loss, estate自己就不能再用了。
窗口期已经过了怎么办
没赶上164(6)的话，这个亏损留在estate里，只能抵estate自己的增值。estate一结束，没用完的亏损就跟着清零了。
还有一个思路：
不让estate卖，而是把cottage直接分给儿子，儿子的接手成本即老父亲去世时的市价。只要儿子和家人之后不去住，不构成 personal use property, 等儿子自己卖亏了，那就是他的capital loss。但, 如果儿子住了，享受了，它又变回 personal use property了, 亏损归零。哪条路更划算，最好找专业人士算清楚。
顺手科普：一千块规则
Personal use property 计算盈亏时，成本或售价不到1,000的，都按1,000算。所以二手沙发、旧手机这种，基本不用操心。
例外是“listed personal property”比如艺术品、珠宝、珍本书、邮票、钱币这类。它们的亏损可以抵同类财产的增值，往前走3年，往后留7年。
写在最后
卖亏的房子，先问三件事。谁在持有？有没有人在用？距离去世多久了？这三件事问清了，十万的亏损才有可能变成真金白银。
看到了么？没人住的房子在税法上比有人住的更值钱。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考CRA官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。
电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 两位亲爱助理的微信 jktax-vivian，jktax-qing
