炒房(property flipping) 该如何报税？

炒房 – Property flipping

Flipping 这个词有快速翻动的意思，就像我们中国人炒菜时翻动的动作一样。”炒“字由”火“和”少“组成，意思是用大火在短时间内迅速加热，让食物熟透。因此，无论是英文的property flipping还是中文的炒房，都指的是把房子当作商品，借助市场波动，在短期内快速出售以获取利润。

2023年，CRA出了一个新规定，持有不到12个月就出售的房产，不论用途是自用还是出租，都是炒房；Assignment sale(楼花转手)就更别说了，连房子的产权还没到手呢就出售，更是炒房。

可以说，炒房的唯一目的是赚快钱。

如果一个人买房是为了解决“住”的问题，不论是自己住还是租给别人住，这种为了居住目的而持有的房产，同时还能保值和增值的行为才叫做“投资”。

可见， ”炒“和“投资”是有区别的。

体现在税上，“炒”所获得的收益，和生意收入同等对待，即100%计入收入；而“投资”所得的收益为增值，只有50%计入收入。

抵扣

既然炒房是一种生意，为了实现生意目的而发生的合理费用是可以抵扣的。常见的抵扣费用包括：

1. 购房成本
2. 土地转让税
3. 买房律师费
4. 验房费
5. 产权保险
6. 申请贷款发生的银行费和律师费
7. 持有房产期间支付的房屋保险、地税、贷款利息、水电气、扫雪剪草、维修
8. 装修材料费
9. 人工费
10. 车马费
11. 地产经纪费
12. 广告费
13. Staging
14. 卖房律师费
15. 提前还贷的罚金等

亏损如何处理？

普通的生意亏损，叫做business loss, 属于 non-capital loss，是可以冲抵其他形式的收入的。

举个例子

大卫有一份编程的全职工作，是T4雇员，业余做地产经纪。可房市不景气，地产生意只做成了两小单，各项费用如执业保险、公司管理费、持牌注册费、车马费和礼品费一样没少花，算下来反而亏了。生意亏损可以用来冲抵他的T4收入。

但，炒房的亏损与普通的生意亏损不同，CRA不给同等待遇：任何由于炒房导致的亏损视同为零，不能用来冲抵其他收入。

在当前的税务环境下，CRA对炒房的态度非常严厉，炒房的亏损不被认可为有效抵扣。正面刚， CRA如今就是这么硬核。

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