我发现一个规律，饭桌上只要有人说”我朋友炒房赚了30万”，全桌眼睛都会亮。
但没人问，税交了多少？
我这个天天跟税表打交道的，当了一回扫兴的人。
第一道税：”12个月规则”了解一下
2023年1月1日起，加拿大税法多了一条专治“炒房”的规定，人称 flipped property rule – 房子买入不到365天就卖的，赚的钱一律算”生意收入“，100%计税。
给你对比一下：
- 正常卖投资房：算增值（capital gain），赚10万只有5万计入收入交税
- 被认定炒房：赚10万，10万全额计入收入；更狠的是：就算那是自住的房，principal residence exemption 也直接作废
还有个反人性的知识：
- 如果你炒房亏了，这个亏损税法直接当它不存在，不能拿去抵别的收入。赚了全额交税，亏了自己扛，这就是税法的”赢家通吃，输家也通吃”。
但，这条新规则不是一刀切。人生突遭变故被迫在12个月内卖房的，可以豁免，比如：
- 家里有人去世
- 离婚分居
- 添了娃要换房
- 重病或伤残
- 工作调动搬家
- 被裁员
- 资不抵债必须卖房
- 房子被征收或烧了……
总之，生活把你按在地上摩擦的时候，税法难得地表示了一下同情。
反过来也提醒一句：持有满12个月≠安全上岸。
满一年只是躲过了这条自动规则，CRA照样可以看你的买卖意图、频率、职业背景，把你认定为炒房。
温哥华有位地产经纪，买地、推倒、盖新房、卖掉，一套操作行云流水干了三次，每套都自住一阵子，还申请PRE免税。CRA杀到了还不服，一路打到联邦上诉法院（Wall v Canada, 2021 FCA 132）。
法官的结论：生意收入，全额交税，GST/HST也补上，外加罚款。
第二道税：GST/HST
好，income tax 交完，你以为结束了？
还有一关呢！要不要交 GST/HST？
这里很多人会犯一个错，以为 income tax 上被认定”炒房”，GST/HST就自动跟着来了。
不是的。
Income tax 归 Income Tax Act 管，GST/HST归另一部税法 Excise Tax Act 管。俩法各查各的，不直接通气。到什么山上唱什么歌，这句老话在税法里是真理。
GST/HST的逻辑很简单粗暴：
- 卖的东西属于 exempt supply，则不用交
- 不属于，则交
而豁免清单里，跟咱们最相关的一条就是：
- 住过人的二手房，属于 exempt supply, 卖的时候通常免GST/HST。这就是为什么你买卖二手房从来没被收过13%。不是对方心善，是法律早写好了。
那什么时候卖房要交 GST/HST？
当你在Excise Tax Act 眼里变成了 “builder”的时候。可别被这个词儿骗了，以下几种人都算是builder：
- 自己盖房、或雇人盖房来卖的
- 把房子大装修(substantial renovation，指90%以上拆掉重做那种）再卖的
- 买了从没人住过的新房，主要目的就是转手卖掉的
- 2022年5月起转让楼花(assignment)一律要交 GST/HST，不管当初买楼花是想自住还是想赚差价
两种命运
大卫一号：换房自住
大卫买了套房住进去，几个月后看中附近一个更合适的户型，果断卖旧换新。
- Income tax：持有不满12个月，又没赶上什么人生变故，利润按生意100%计入收入、交税
- GST/HST：他卖的是自己住过的二手房，属于 exempt suppy，不用交
大卫二号：楼花战神
大卫的地产经纪朋友说某学区房要火，大卫头脑一热，从开发商手里买了几套全新小户型，自己住一套，其余空着等涨。半年后房价真涨了，他全部出手。
- Income tax：不满12个月+明显投资目的，生意收入，全额交税
- GST/HST：那几套从没人住过的新房，他买入的主要目的就是转卖; 恭喜，大卫喜提”builder”称号，卖房要交GST/HST。至于他自住的那套，能不能按二手房豁免，还得看细节
注意一个反常识的点：
如果大卫二号买的是二手房倒手，没做大装修，那即使 income tax 上被按炒房处理，GST/HST上可能照样豁免。
你看，同一个人同一笔交易，两部税法能给出完全不同的答案。
总结：两套税法，各有规矩
涉及 Income Tax 时，要看 Income Tax Act 是怎么规定的；涉及GST/HST时，要看 Excise Tax Act 是怎么写的。这两部税法各有各的逻辑, 一道关通过了不代表另一道也放行。
所以下次想”进军房地产、争取一夜暴富”之前，先算算这两笔账。房产交易里细节决定成败，稍不留神就可能多交一笔税。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
