一个大冤种的诞生
八年前，大卫花50万买下人生第一套房。他兢兢业业上班、勤勤恳恳还贷，别人旅游他加班，终于在今年把贷款还清了。更爽的是，房子现在涨到了160万。
他立马找银行，用这套房做抵押，贷出一笔钱来，买了套更大的房，自住；老房子转为出租。左手一房右手一房，从此走路都带风。
搬家没多久，闲聊时，邻居说，你那套出租房的贷款利息，听说不能抵租金哦。
出租房的利息不能抵租金？谁说的？！
邻居也是一知半解：你还是问会计师吧。
先剧透：邻居说对了，这利息，一分都抵不了。而且这个坑，每年都有一批房东排着队往里跳。
钱花在哪了？
很多人的逻辑是这样的：贷款挂在出租房上→出租房赚租金→所以利息用来抵租金，天经地义。
可惜，CRA的脑回路不是这样。
CRA看的是借款的去向 ~ 你借来的钱，花哪儿去了 – 这叫“目的测试“ 或“用途测试”。
那，大卫借来的钱花哪儿了？
买自住房了。
自住房给他带来收入了吗？
没。
所以这笔借款和”赚取收入”无关，利息不能抵。
利息抵扣的条件
根据税法第20(1)(c)(i)条，想让利息可以抵扣，得同时满足四个条件：
- 利息是当年支付的，或当年”应付“的
- 支付利息是基于法律义务，意思是有正经借款合同，不是你给亲戚”意思意思”
- 借款被用于赚取生意(business)或财产(property)的收入，且该收入不能是免税的
- 金额合理
最难的是第三条，也就是大卫栽跟头的地方。围绕这一条，CRA会问两个问题：
- 这笔借款的“直接用途”(direct use)是什么？
- “当前用途”(current use)是在赚钱吗？
法庭案例
关于”什么算为了赚钱而借款”，加拿大最高法院2001年判过一个经典案例： Ludco Enterprises Ltd. v. The Queen（2001），感兴趣的小伙伴可以去读全文，不感兴趣的听我讲就行。
案情大概是：
Ludco一家借了750万买了两家海外公司的股份。这两家公司特别抠门儿，多年下来，股息一共才发了60万，而Ludco光利息就付了约600万。最后他们把股份一卖，赚了约170万的增值。
CRA气笑了：
股息收到60万，利息付了600万？这明摆着是奔着增值去的，”赚收入”就是个幌子，利息不能抵！
官司一路打到最高法院。
而最高法院说：能抵。
最高法院给出了两个非常重要的原则：
- 次要目的也算。 你在投资时是否有真实的”合理收入预期”（reasonable expectation of income）。只要这个赚收入的目的是真实存在的，哪怕它只是次要目的，主要目的是等增值，那么利息就有资格抵。当然，前提是这个目的不能是”作假”（sham）或”粉饰门面”（window dressing），摆个样子糊弄是不行的
- “收入”指毛收入（gross income），不是净利润。 收入不要求多，不要求超过利息，甚至不要求你最后赚钱。60万股息对600万利息，的确血亏，但60万是真金白银的应税收入，这就够了
所以：你借钱买出租房，一边收租一边盼着房子升值，这完全没问题，只要收租这个目的是真的，利息照抵。税法不歧视”既要又要”，只要”要收入”这部分是认真的。
但是！增值不算收入
看到这儿，有聪明的小伙伴要问了：那大卫的老房子也升值了，升值不算收入吗？
不算。
这是本文第二个大坑，坐稳了：
税法第20(1)(c)条里的”收入”，指租金、利息、股息这类经营性、财产性的应税收入，不包括资本增值（capital gain）。
CRA在官方 Income Tax Folio S3-F6-C1 里说了：如果借钱的唯一目的就是赚资本增值，利息不能抵扣。
对比一下：
- 能抵： 借钱买出租房，每月收租金。租金是应税收入，利息可抵。房子顺便升值？没关系，收租这个真实目的在，抵扣照旧
- 不能抵： 借钱买房，空着不租，纯等涨价卖掉赚增值。增值不是”收入”，利息不能抵
- 也不能抵： 借钱买公司股份，但这公司白纸黑字写着永不分红，只能指望股价上涨，将来卖股份。连收入的可能性都没有，利息不能抵
至于借钱纯粹为了个人消费的， 比如度假、装修自住房、给自己买游艇… 那更是和收入八竿子打不着，想都别想。要是玩”名义上挂投资、实际上没打算赚钱”的假动作，除了利息不能抵，情节够”滥用”的话，还可能被CRA用第245条的一般反避税规则（GAAR），那可就不是补税那么简单了。合理规划是权利，作假是作死，这条线千万别迈过去。
回到大卫：亏就亏在顺序上
现在复盘大卫的操作，问题一目了然：
老房子的原贷款已经还清，没有利息了，无所谓抵不抵。新借出来的这笔钱，虽然抵押的是出租房，但直接用途是买自住房。自住房不产生收入，第三个条件不满足，利息不能抵。
最扎心的是什么呢？
大卫手里明明有160万的房在收租，却背着一笔一分钱都不能抵税的贷款。同样的两套房、同样的贷款总额，只因为借款顺序和用途没规划好，每年白白多交好几大千的税。这不是税法坑人，是他自己把牌打反了。
那大卫的钱都已经借了、房也买了，事已至此，还有救吗？借款怎么安排才能让用途清清楚楚、利息一分不浪费？
下集分解： 贷款利息如何抵扣？用途清晰，利息一分不浪费！第二集。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
