【更新】2022年4月7日, 政府出了新规定:
- 在2022年5月6日【之前】签订的 assignment 合同,继续按”老政策“ 根据签买房合同时买家的原始 “intention” 决定是否交HST – 参看下面【2016的旧文】
- 在2022年5月6日【之后】签订的 assignment 合同,即在2022年5月7日当天以及之后签订的楼花转让合同,无论最初的 intention 是啥都涉及HST。
举个例子:
2020年大卫和建筑商签订了一份购房合同,新房合同价100万;
到2022年5月为止,大卫合计支付给建筑商 deposit 15万;
到了2022年5月15日,赶上家里急需一笔钱,大卫左思右想也没处筹借,此时楼花倒是涨了不少,大卫决定转手。很快找到了合适的买家,双方在5月30日签订了楼花转让合同,120万。
由于assignment合同是在2022年5月6日之后签的,涉及交HST。合同上写着 HST is ”included in“ the purchase price, 所以大卫面临交 200,000/1.13*0.13=$23,009 的 HST。
HST通常是卖方交给CRA,即使卖家没注册HST号也是卖家交。但,如果卖家偏巧是加拿大非税务居民,则由买家来交。
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【2016的旧文】
房子分为“现房”和“期房”。能立即拎包入住的是“现房”,而还没建、正在建的、还没建完的叫“期房”,也有人叫“楼花”。
签完购房合同,没等到最终交接,就把楼花转手 ,这叫 “assignment” ;卖方叫 assignor,买方叫 assignee,转手后由 assignee 跟建筑商完成最后的交接。所以,楼花转手实际上是卖一纸合同。不是所有的楼花都允许转手的, 要事前取得建筑商的同意。有的建筑商会收一个手续费,叫consent fee 。
楼花转手,收不收 HST ?
这取决于两件事:
- #1. 购房的最原始目的是不是为了“自住”,或给家人住;
- #2. 是否有合理的手段和资源去实现 #1.
不能同时满足#1和#2的,属于 deemed builder, 要收HST;
#1和#2都同时满足的,则不是 deemed builder,不收HST。
就这么简单。
CRA原文:
First, the individual must prove that the primary purpose for which they assert that they acquired the interest in the residential complex was a firm, fixed and settled intention that was not likely to change. Put differently, the asserted primary purpose of using the complex as a place of residence either for the individual or a relation must have been more than a tentative, provisional or exploratory contemplation and must not have been conditional or dependent on future events occurring.
Second, the individual must prove that, objectively, they had reasonable prospects of bringing the primary purpose for which they assert that they acquired the interest in the residential complex to fruition or fulfillment within a reasonable time. Put differently, the individual must have the means and resources necessary to acquire the complex for use as a place of residence either for themselves or a relation.
例一
- 三个朋友合租一套3卧室的房子。到了2016年1月,他们签了一个新房购房合同,合买一套一室一厅的公寓,预计2020年7月交接。到了2017年4月房市大好的时候,三人将楼花转手转了几万块;
- CRA认为:一室一厅的公寓不可能供3个朋友正常住。三人怎么住?这么一来,声称“自住”好像不那么合理,因此转楼花被认为是生意行为,得收HST。
例二
- 老陈夫妻有三个孩子,一家人住一套4卧室的独立房。2015年老陈签了一份合同,购入大学附近的一套one-bedroom condo, 预计2018年交接。Occupancy之后老陈立即把楼花转让;
- CRA认为:尽管夫妻没有炒房历史,但五口之家买只有一个卧室的condo自住实在说不过去。因此转楼花被认定是生意行为,要收HST。
例三
- 大卫有2个孩子,住3卧室的townhouse。2015年大卫签了合同买一3000尺的新房,离小学步行可达,上班也近好多,预计在2018年初交接。2017年7月,房市大涨,大卫卖了townhouse搬到姐姐家暂住,就盼着搬新家了。不料年底母亲中风,大卫接父母同住为了方便照顾,这下子新房也不够住了,得买个更大的。因此大卫将商未完工的楼花转手了。
- CRA认为:大卫切断了和旧房的联系 – 卖了townhouse,坐等新房,此举体现了自住意图;新房的位置对孩子大人都方便,进一步证明自住目的可信。而最终转手是因为一个突发事件 – 母亲中风需要更大的居所。因此CRA认可自住目的,大卫不算 deemed builder,不收HST。
例四
- 2015年1月,老赵签合同购买士嘉堡的一个新房。2016年1月,他被公司派到纽约总部,3年的contract,临走前老赵转手了楼花;
- 老赵买房的原始目的是为自住,转手是因为工作发生变动。因此,老赵不算 deemed builder,不收HST。
由此可见,如果符合 deemed builder , 转手必须收HST,反之则不收。
一旦是 deemed builder,该如何收HST?
例五
- 新房30万;
- 大卫和建筑商签了合同后,前后分几次付给建筑商deposit 合计6万;
- 2年后,大卫将楼花以34万的价格转手给珍妮;
- 这个交易实际由2部分构成:珍妮首先支付6万,相当于把之前大卫付给建筑商的6万deposit 赎回; 接下来再付给大卫4万,这是大卫的利润部分;
- 在CRA眼里,第一个6万并不属于 return of deposit, 相反,CRA认为这构成 taxable sale,这6万涉及HST;之后的4万作为利润,也是taxable, 有HST;
- 因此,大卫做为 assignor, 需给CRA上缴 HST =(6万+4万)x 13% = $13,000;这$13,000跟买家收取;当然大卫也可以为了吸引买家而选择自己承担;
- 大卫付出去的地产经纪费、律师费、转手费中的HST可从收进来的$13,000中刨除,将剩余的HST上缴;
- 计算步骤见本帖最下方Excel文件或点击文件之后的Download按钮下载。
HST rebate 该谁申请?
Rebate 由 assignee 申请。Assignee是最终进行交接的买家,assignor 未曾拿到 ownership, 和 HST rebate 无缘。
2点注意
- 如果assignor是加拿大的非税务居民,转手楼花必须申请 certificate of compliance ,否则CRA有权跟买家追缴非居民卖家所欠税款;详见 非居民卖房,怎样清税和报税?
- 转楼花(或更名)给自己家人,请做正规的 assignment 或者 amendment, 尽量不要直接做 direction of title – 容易导致双方都拿不到 HST rebate;
马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 905-940-1999; 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;办公室微信 jktax-vivian