对楼花转手(assignment)的收益，从income tax 角度，CRA这么说的：
With an assignment sale, the buyer of a property assigns the legal rights and obligations of their contract of purchase and sale to a secondary buyer. You must report any profit from an assignment sale as business income in the tax year in which you assigned your rights. 官方说法：GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit
楼花转手的利润按”生意收入“，100%计入收入。
CRA觉得转楼花的人既然连最终交接日都等不到，心急火燎赶着转手合同“盈利”，正好符合”投机“行为， the owner has a reasonable expectation for profit。
收益按生意收入报，在转让过程中发生的合理费用也可抵扣。常见的费用包括：
- Assignment fee paid to builder 给开发商支付的转手费
- Legal fees 律师费
- Realtor’s commission 地产经纪佣金
- 其他杂费
举个例子
2016年大卫和开发商签了一个购房合同，预计4年之后交房。合同价50万，到了2018年还没等到房子交接，他以65万转给了莎莉，赚了15万。此时大卫已支付开发商几次 deposit 合计 12.5万，莎莉除了需要补偿给大卫这 12.5万之外，还得额外付15万。
大卫支付了下列交易费：
毛利15万，除去费用后净挣 $137,909，按 business income 加入大卫2018年的个人收入。这种申报的前提是，大卫不是deemed builder, 不涉及HST。
什么情况下涉及HST呢？
这要看大卫是否符合HST下的 “deemed builder”概念了。为了搞明白它，我单写了一篇 楼花转手该不该收HST？必须看，不看悔青肠子。
先来回答CRA的两个问题：
#1. 购房的初始目的(intention)是不是“自住”，或给家人住；
#2. 是否有合理的手段和资源去实现 #1.
如果签合同这一刻的”目的“是为了自住，并且以当时的情况和资金确实能实现这个”目的“，那么就算后来因情况突变而转手了，也不是deemed builder，不用收HST。
道理简单，但证明起来可不容易。CRA的姿态一向是只要涉及楼花转手，十有八九会认为你有 reasonable expectation for profit，不服来辩。能证明不是deemed builder，就不用交HST了；否则，老老实实交吧。
实操中，我发现很多小同学只会口口声声强调 intention 是为了自住，但细分析下来具体情况却根本不可能”实现“这个目的，这就尴尬了。
比如，大卫有一处大房子，上班上学都很方便，后来又买了个小 condo，没到两年时间就转手卖了，赚了7万。大卫说签合同时的目的是为了自住，自己不是deemed builder 不应该交 13% 的HST。但CRA能信嘛？CRA认为，大卫一家四口，放着大房子不住，舍近求远一起去挤个小 condo？但是，大卫说自己有个要上大学的女儿, condo 距离多伦多大学只要5分钟路程，原本就是给女儿预备的。但后来女儿被美国全奖录取了，所以这套 condo决定转手。这么一看解释得合情合理。所以，合理解释并能举证成功，才是省HST的关键。要是大卫没女儿上大学这回事，他又该作何解释呢？
去年我遇到两个朋友合伙买楼花，后来转手，报税时坦坦荡荡告诉我按 business income 申报，并自觉交了HST。他们说，我俩各自有家庭和小孩， intention 不可能是自住。难道我俩一起搬去住吗，常理和情理上都说不通。当时签合同就是觉得这个位置放几年肯定能涨，就是图赚钱。既然签合同时的”目的“就是为了炒楼花，大大方方承认是deemed builder报HST就是了。
如何计算HST？
如果大卫承认炒楼花，是deemed builder, 他该交多少HST呢？
大卫应跟莎莉收 $35,750的HST，再刨除他在交易中付出去的HST，净值就是要交给CRA的；但生活中大多数的assignor为了以价格优势吸引客户，往往在转手合同中答应 HST included, 这样一来大卫就得自掏腰包付HST了。
楼花转手，开开心心赚钱，明明白白报税。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；工作微信 jktax-vivian
