问：听说，在美国地产投资所得的增值收益，如果在一定时间内再投资到其他物业上就不用收增值税。请问，在加拿大有类似的条款吗？
答： 美国有一条“同类交换”规定，叫 ”like-kind exchange” rules (RC Section 1031）也叫1031交换条款，是一种可以延迟支付增值税的方法。说的是房主卖了投资房A，然后用这笔钱再买进一个类似的投资房B，就不用交增值税（实质是延迟交），直到卖掉最后一个投资房的时候再交。
有几个关键点：
- 资产相似：置换的资产必须是“同类”的，通常这意味着两种资产都必须是用于生意或投资的房地产。比如，可以把一个出租的公寓换成一块商业地皮，但不能把房产换成股票；美国境内的房地产和加拿大的房地产不算“同类”
- 时间限制：完成这种交换有时间限制。从卖掉原资产的那天起，有45天时间找到可能的替换资产，并在180天内完成购买
- 中间人：在整个交换过程中，不能直接接触从出售资产中得到的钱。这些钱要由一个第三方，也就是“合格中介”来处理，他们会确保这笔钱用于购买新资产
- 申报：在Form 8824上申报交换，确保所有步骤符合规定
通过 like-kind exchange，投资者可以有效延迟交税(不是免税）用省下来的钱继续投资，增加资产的增值潜力。
加拿大
在加拿大，确实存在类似美国1031交换的条款，ITA section 44 – replacement property rule。这个条款允许在发生延迟交增值税，但主要适用于被盗、毁坏或者被无偿征用（如政府征地）的资产。
关键点：
- 资产类型：主要适用于在生意经营中使用的固定资产，比如机器、设备或房地产。供个人使用的资产不适用这条规则，所以，民用出租房是排除在外的，不适用
- 替代：购买的新资产必须是为了替代原资产
- 用途相似：购买的新资产的用途必须与原资产相似
- 收入相似：购买的新资产必须从与原资产类似的生意业务中获得收入
- 购买时间：如果是 involuntary disposition 比如原资产被盗、毁坏或被政府征用了，新资产必须在在原资产丧失、保险赔偿金应收的这一年起的两年内完成购买；如果是 voluntary disposition, 那么购买新资产必须在出售原资产这一年结束后的一年内完成
- 延税：通过购买 replacement property，你可以将原资产上未实现的增值转移到新资产上。这意味着不需立即交增值税，而是推迟到出售替代资产时才支付
- 申报：必须在购买新资产的那一年提交 election。要注意的是，要想完全延迟增值税，购买新资产时必须用掉出售原资产所得到的全部资金
例子
公司的一间仓库因火灾被完全烧毁，账面价值为50万，保险赔偿了80万，因此产生了30万的增值收益。在火灾后的两年内公司购买了一处价值90万的新仓库作为替代。在这种情况下，原来的30万增值收益可以转移到新仓库上，公司可推迟支付这部分增值税，直到将来出售新仓库时一并结算。
美加税法区别
- 美国的同类交换 – 适用于几乎所有类型的投资和商业用途的房地产
- 加拿大的替代财产：主要适用于因外部原因（如被盗、破坏或政府征用）而失去的财产，限制更为严格，不包括一般的民居房产
双重交税
大卫是加拿大居民，在美国出售了一处商业地，获得100万的增值，他打算用这笔钱在美国再购买一套类似的商业地产。根据美国 1031交换规则，大卫可以推迟支付美国的增值税。
但当他给加拿大报税时，加拿大税法不认可美国的1031交换，因为加拿大的 replacement property rule 不适用于这种“自愿性”的房地产出售和再购入。因此，大卫要在加拿大交增值税。
这就造成了双重交税 – 因为加拿大税法 126条规定，给外国交的税可当作 foreign tax credit 用来冲抵加拿大的应交税款。
然而，大卫在美国没交税，这一年没有 foreign tax credit 可用，无法冲抵加拿大税。但，美国这边也不是完全不用交，它只是延迟交而已，等到大卫不再买入新的地产了，在美国就要把之前“被推迟”的增值税好好清算的时候，加拿大这边却早已为增值交完税了，彼此的 foreign tax credit 由于申报年份的不一致(mismatch) 都无法使用，这就造成了两边交税 – double taxation – 的尴尬局面。
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马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师，信托遗产规划师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
