邻居是个builder, 据说是从小工做起，后来做大了开始接一些大的装修业务。2015年房市渐渐火，他50万购入downtown一个底子很不错的小房，花了35万把里子装修了，2016年上市叫价110万。此时要按市场评估，这房子也就值100万左右。但他觉得自己的装修水准和设计风格都高人一筹，讲究的就是个生活品味，比别人多叫价十万没问题。
作为一个 quick flipper (买入-装修-出售)，房子算是 “inventory”, 炒房的收益按 business income。
上市时我帮他估算：
- 售价110万 – 成本85万，利润25万
- 估算个人税：9.7万（按无其他收入）
结果呢，上市挂牌居然挂了很久，没卖掉。这么空着也不是个办法，又挺了几个月还是挺不住了，给租了出去。寒来暑往，到了2017和2018这两年老婆生孩子，没顾上这套房，就那么一直租着，直到上周重新挂牌，这次卖了，110 万成交。
这回，我发现形势变化了 – 2016年第一次挂牌时，房子还是急待出售的一件 inventory；到2018再卖时性质已发生了改变，是个 rental property了。由 inventory 变为 long-term investment 的转折点发生在2016， 那时房子市价是100万。
第一步：计算作为 inventory 期间的收益
- 市场价100万 – 成本85万 = 收益 15万，全部计入收入
第二步：计算成为 rental property 之后的增值
- 售价 110万 – 成本（转变时的市价）100万 = 增值10万，其中5万计入收入
- 所以2018年的应税收入为 20万 （15+5）
- 交个人税7万
这比当年就卖了少交2万多的税！
如果在2016年没着急上市，而是建好立即出租到2018年出售，那就是“长期持有” ：
- 售价110万- 成本85万 = 增值25万，其中12.5万计入收入
- 交个人税 3.5万
当然，这几年收的房租也要交税的，但金额不大，没有可比性。
总结
一个纯粹的 flipper， 按买入-装修-上市的模式，收益100% 计税，要交个人税 9.7万；
而若房子偏巧没卖出去，临时改了出租，中途变成长期持有了，交税7万；
而直接从一开始就做长线( buy and hold)，交税只有3.5万！
同样是房子，认定的性质不同，交税可差远了去。
在合适的时候买好房子，长期持有，熬过几个寒冬你就是赢家。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师，遗产信托师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；助理微信 jktax-vivian
