经纪用有限公司来做房屋买卖这个事儿，BC省早就有了，叫Personal Real Estate Corporation，简称PREC，这并不是一个新概念。到了2019年11月，安省地产管理局终于说了：2002年制定的REBBA终于要改动了，中心思想就是以下两点：
- 对地产经纪的管理更加严格
- 地产经纪 (salesperson或broker) 可以成立有限公司来运营了
那么什么样的经纪适合用PREC来运营呢？以下几类人士可以考虑：
- 每年佣金挣得太多所以个人税税率太高的。比如经纪王小姐每年交易二三十个房子，她一年收入好几十万，报个人税的时候猛加费用，最后算下来净收入也30万了，这样要交13万的个人所得税。但假如全部佣金收入是公司的收入，那么抵掉费用之后，同样30万的净利润，只需交3万多块钱的公司税。然后王小姐需要多少钱维持个人生活，有的放矢给自己开工资就好，再按工资的个人税税率缴税。
- 有团队在做房产买卖的。经纪王小姐是有自己的partner和team的。这种情况下用PREC经营，公司在费用支出和薪金(payroll)的管理上，效率都会大大增强。
- 风险意识强的。
用PREC来经营，在财务和税务上，有哪些需要注意的呢？这其实是一个在思路上的转换。
- 报个人税的基础，说白了，就是每个人自己提供的数字。今天王小姐来找会计师报税了，她坐下之后直接用嘴说：我去年请客吃饭一共是3千块钱！细心一些的会计会看下这3千块钱的饭票，但会计师没义务揪着客户核对每张小票，也不会去查这3千是从哪些银行账户出来的。
- 但公司税就不同了，公司税是以bank statements为基础的。公司税的会计在报公司税的时候，是需要把银行账号的opening balance + closing balance，对上公司financial statements的，然后银行的每笔帐都要记清账目。
- 公司还需注意记清 Due to shareholder 这一帐项，比如公司先期的起始资金投入、比如后来王小姐划自己的信用卡给公司买了东西，这些不但要分别记入各自的账目，而且还要记入due to shareholder，这样累积下来公司会欠shareholder不少钱；而再往后从公司账户里拿钱出来还给自己，是还钱而不是个人的 收入，所以也就没有个人收入税了。
- 之前用个人名字经营的时候，记账可以自己来，用个Excel就够用了。有了公司以后，就需要一个比较智能的记账平台来承担日常bookkeeping的工作了。这几年我们一直在培训客户用QuickBooks Online自己记账，效果不错。客户省了请bookkeeper的钱，也能更加透彻地实时了解自己生意的健康程度。
- 如果在个人经营的时候用到了Quick Method来报HST，用公司操作以后也同样可以。
关于用PREC经营如何进一步地省税，我们确实还有不少心得可以跟我们的客户私下里交流一下。比如我们见过在用个人经营的时候，每个月还私人信用卡七八千块钱；而在用公司经营之后之后，每个月还私人信用卡只有几百块钱了（家里的费用都明目张胆地用公司信用卡付走了），这样的话一旦被CRA来个Networth Audit，就不大妙了。总而言之，还是要在合理、保守两大原则基础上，使用PREC合理延税避税。
到了2020年10月1日，PREC终于在法律上in force生效了，请见后文。
Danny Chen，JKtax COO，全面负责事务所的运作和管理。联系方式：办公室电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
