2020年5月25日，加拿大政府开通了对小企业75%房租补贴的程序(CECRA)，申领程序对商业房东一直开放到8月31日有效。以下我还是以问答的形式简单解释一下CECRA：
- 我是一个小业主，我如何申请？
[JKtax]
一看你就没注意本文第一行里的话，这次商业房租的补助，是政府发给商业房东的。房客不能申请，而是需要和房东联系去做成此事。
[JKtax] - 我是一个小业主，那么需要什么条件，我才能跟我的房东去要75%的房租减免？
[JKtax]
首先，企业的年收入不能超过2千万加币、每个月交的租金不能超过5万加币，然后
[JKtax]
今年4、5、6这三个月的毛收入(revenue)，平均值低于去年同期三个月平均值的70%以上，或
[JKtax]
今年4、5、6这三个月的毛收入(revenue)，平均值低于今年1、2月的平均值的70%以上
[JKtax] - 我是一个小业主，据说算revenue有accrual based和cash based两种算法，我该按哪个算是不是跌了70%？
[JKtax]
请问询您自己的会计师，请您的会计师按accrual和cash各出一份monthly revenue report，我相信您的会计师对此项工作的收费是合理的。然后业主看用哪种方法合格，就可以用哪个。申请CECRA所用的accounting method不必和企业本身的记账标准统一。唯一需要注意的是4、5、6这三个月，用哪种方法计算，就盯住哪种方法一直用，不能4月用accrual的，然后5月用cash的。
[JKtax] - 我是一个小业主，今天才5月30号，我哪儿知道我6月的毛收入会不会低过70%？
[JKtax]
只能预估一下了。 (政府原话)
[JKtax] - 我是一个小业主，减免75%的房租，给几个月的？之后还有减免吗？
[JKtax]
只给4、5、6这三个月的减免。之后的，再看看吧…… 政府原话是：我们正密切关注此事，未来的行动未来再说。
[JKtax]
【2020-07-16 更新】CMHC新公布：2020年的7月现在也包括在CECRA申请范围内了，申请条件和之前的三个月保持一致，也就是如果前三个月的已经批了，对7月的申请不用再补充材料了。
[JKtax] - 我是一个小业主，那我已经交完了4、5、6这三个月的房租，还怎么减免？
[JKtax]
可以跟房东商量，退钱也行，从之后的房租里扣钱也行，总之，需要房东来决定。
[JKtax] - 我是一个小业主，我去找房东商量我只交25%房租的这事儿，结果房东一口回绝了我，说他没参与这次的CECRA计划，可能吗？
[JKtax]
可能。这次的政府补贴行为，是通过CMHC (Canada Mortgage & Housing Corporation)和房东之间的协议来实现的。也就是说：如果房东不愿意参加这个计划，那刚才说的都白搭，什么都没有。
[JKtax] - 我是一个商业房东，我应该参加这个计划吗？
[JKtax]
政府已经百般诱导所有商业房东来参加这个计划了，政府原话是：你要是不参加，你房客赖租了，你还得驱逐他，那还得花钱打官司；而且你的物业空着，那不干赔钱嘛；再说你新找的房客，价格未必比现在的高…… 等等。
[JKtax] - 我是一个商业房东，到底怎么给房客75%的房租减免，我听到的50%是怎么回事？
[JKtax]
以一个月的金额为例来说，比如你只有一个房客，你每个月收房租1万块钱，那如果你加入了CECRA这个计划，政府就借给你$5,000，注意是借。现在二叉树来了：
[JKtax]
如果你没有给你的房客免掉25%的房租，那么这$5,000是需要你这个房东在2020年12月31日前还清的，没有利息 (这种做法也有可行性，比如房客只是希望推迟交租，或者房东可以拿这50%先去交自己的mortgage等费用）。
[JKtax]
如果你肯给你的房客在这三个月有25%的减租，那么这$5,000就不用你还了。换句话说：原来是每个月1万块钱的房租，现在房租是$7,500了，也就是政府出50%，房客只交25%，房东亏25%。
[JKtax] - 我是一个商业房东，我问了我的几家房客了，他们有的生意掉了70%以上，有的没那么差，有的是其中一个月差但其他月还好，那我该针对哪个房客申请啊？该申请4、5、6哪几个月的呀？
[JKtax]
要申请，就只能对所有房客都申请三个月的。
[JKtax] - 我是一个商业房东，我特喜欢我一房客，我见犹怜，我给她减免超过25%，行吗？
[JKtax]
减免多高都随您便。但如果减免低于25%，那50%就得在年底之前还给政府了。
[JKtax] - 我是一个商业房东，嗨说白了，房客也是我自己，我有俩公司，一个房东一个房客，我能管政府要这50%吗？
[JKtax]
只要有正规的商业租赁合同就行。
[JKtax] - 我是一个餐饮小业主，我的房东肯给我这个75%的减免，那TMI怎么算、煤水电气等开销怎么办？
[JKtax]
CECRA只是针对纯房租的补贴，比如你一个月房租1万块钱，加上HST最后是$11,300，然后煤水电气一共又是1万块钱加HST，疫情之前你一个月共交$22,600，现在你需要交：
[JKtax]
$2,500加HST(房租的25%）+ 1万块钱煤水电气加HST = $14,120
[JKtax]
首先，煤水电气没有减免；其次，房租的TMI怎么算、HST怎么算，解释权在房东的会计师，所以如果房东的会计师认为现在月租不是$2,500而还是$7,500，那房东还是按75%的房租收HST也有可能。
[JKtax] - 我是一个小业主，我找我的房东去申请只交25%房租了，但房东说他还没申请下来，让我等着。有这个可能吗？
[JKtax]
太有了。自从CECRA这个online程序开放以来，不断各种前台错误、连接错误、数据库错误，基本上在网站上一路顺利走下来申请成功的凤毛麟角。
[JKtax] - 我是一个小业主，我有10家连锁店分布不同位置，那我需要跟10个不同的房东去谈吗？
[JKtax]
是。
[JKtax] - 我是一个商业房东，我准备参加这个CECRA计划了，那么我需要为这三个月(或者之后可能还有)制定一套特殊的lease agreement吗？
[JKtax]
那是你自己的决定。不过我觉得应该有一个明文协议，起码在协议中要求房客保证他的生意不好是真实的。
[JKtax]
最后总结一下CECRA的申领方法：
- 如果您是小业主，请联系您的房东。
- 如果您是商业房东，请联系您自己的会计。
- 如果您是商业房东并且是我们的客户，那么咱们应该在本周三四讨论完此事了。
由于时间仓促，加之水平所限，表达错误不当之处在所难免，诚望各位朋友和同行们斧正。
Danny Chen，JKtax Director & COO，全面负责事务所的运作和管理。联系方式：办公室电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
