卖了房, 怎样辨别是生意收入还是增值收益?

如果说以前讲过的故事都和 house flipper 多少沾边儿,那么今天的主角是人生第一次购房,而且还是自己住,就被CRA定性为炒房,卖房的收益直接给按生意收入计税了。这是我亲手操办的案子,真人真事儿。

主角是一对二十岁出头的韩裔亲兄弟。我从来也没机会见两兄弟本人,所有面谈和电话都是他们的老爸包办。老爸的颜值高风度好,我猜俩儿子也差不了。

故事发生前,兄弟二人一直租房子生活。

哥哥在 downtown 一家韩式小店做寿司师傅,手艺好,为人温和有礼,店主很是欣赏。一日闲聊时,老店主提到计划再过几年把小店卖掉,哥哥心下一动,立刻表示愿意接盘,将来好和弟弟一起经营。店主很欢喜,痛快地答应了。

2006年,俩兄弟在寿司店附近的同一栋公寓大楼中,各自选了一处楼花,签约,交钱。合同价18万。

到了2009年6月,建筑商给钥匙,两兄弟分别入住。

同年9月,condo 正式交接 (final closing),买房这件人生大事算是顺利完成。

兄弟俩开始和店主正式讨论买店。谈着谈着,双方在价格上开始拉锯,偏巧此时有人出了个比两兄弟高出十万的价格竞争,店主欣然接受了对方的offer。两兄弟郁闷之余,在2009年底把各自的 condo卖了。 售价26万。

这一年报税,兄弟俩认为卖掉的condo是自己的唯一一套住房,又是 principal residence, 增值免税,不用申报。

三年后,在2012年CRA立了个项目,集中查处 condo quick-flip现象, 俩兄弟的税表不幸被选中。

兄弟赶紧去找了当年报税的会计师。会计师想了想,说多一事不如少一事,既然CRA不承认是 principal residence, 那就改成 capital gains吧。 于是会计师收了400元,修改了2009税表,将两兄弟的卖房收益报成了 capital gains。

结果CRA在回复中强调,从final closing 日算起到正式卖出,兄弟俩仅在condo里居住了6天和40天。因此这次卖房收益被定性为生意收入(business income),不是增值 (capital gains)。另外,加罚 gross negligence penalty – 50%的欠税, 并追讨两套condo的新房HST Rebate。

怎样判定是 business income 还是 capital gain 呢?

审计中,CRA沿袭使用了税务法庭的案例 Happy Valley Farms Ltd. v. Minister of National Revenue, [1986] 2 C.T.C. 259 里面的判断标准,从下面几个方面进行了分析:

  1. 购房目的
  2. 房子性质
  3. 居住时间
  4. 买卖频率
  5. 有无改造
  6. 卖房原因
  7. 贷款方式
  8. 职业

向CRA提交的申诉材料中,集中围绕下面几个要点进行了论述:

  1. 目的: 自住;
  2. 持有:2006签合同 – 2009售出,3年多,不算短;
  3. 居住:从interim closing 搬入到搬出,4-5个月,不是CRA说的几天;
  4. 卖房原因:购买寿司店的计划发生意外,没能成行;
  5. 房产性质:condo楼花,通常来讲,residential homes are considered to be capital
  6. 频率:只有一次,兄弟俩均为首次购房;
  7. 其他:两兄弟和real estate行业不搭边,没有任何相关知识和培训。