新房HST退税

新房HST退税是CRA非常喜欢盯审的项目,原因很简单,它容易查,金额大,真正整明白它的人不多,所以下手稽查一查一个准,性价比高。

新房HST退税 (HST rebate) 有两种,一种是自住房退税 GST/HST new housing rebate, 简称NHR;另一种是出租房退税 GST/HST new residential rental property rebate, 简称NRRPR。无论哪种,遭遇CRA审计的例子比比皆是。CRA要求确认买房的原始目的和交接后的实际用途是否一致,房主是否符合退税条件。

买新房要交HST。无论用来自住或出租,都有HST退税。退税退回的是HST的一部分,不是全部。而二手房属于HST exempt supply, 不交HST。

HST退税有多少?

退税由2部分构成:联邦和安省:

联邦退税 (所付的GST x 36%):

  • 房价在35万或以下的,联邦退税 = net sales price *5%*36%,最高$6,300封顶
  • 房价在35万到45万之间的,($450,000 – 房价)/100,000 * 6,300; (联邦退税随着房价上升迅速递减 )
  • 房价一旦超过45万,就没有联邦退税了

安省退税(所付的PST x 75%):

  • 房价低于40万时,安省退税  = net sales price*8%*75%, 最高$24,000 封顶
  • 当房价超过40万,直接拿安省最高$24,000

如果看到这儿你已经发懵,那我们举例说:

【例一】35万 (net sales price) 的新房,交房时付HST为:$350,000 x 13%=$45,500,其中GST(5%) = $17,500, PST (8%) = $28,000。

新房的HST退税就是:

  • 联邦部分 = $17,500 x 36% = $6,300;   安省部分 = $28,000 x 75% = $21,000
  • 共计退税:$27,300

【例二】同理,45万的新房,可以拿回的HST退税为:

  • 联邦部分 = 0;  安省部分= $450,000 x 8% x 75% = $24,000
  • 共计退税:$24,000

自住房 – GST/HST New Housing Rebate (NHR)

自住房的HST退税建筑商会代为申请。合同上的价格实际上是按照“自住” 给的,合同价已经包含了HST退税。这样做的目的是为了价格看起来较低,有竞争力。但是如果买房子是为了出租,最后交接时还是要在合同价的基础上把自住的HST退税加回去。

自住房强调的是“自住”二字:

  • 自:指自己,以及通过血缘、婚姻、同居、和收养而形成的关系, 包括父母子女、兄弟姐妹等。CRA还特别贴心地把前夫前妻、前同居伴侣都归类到“relation”的概念里面,可见CRA也是讲人情的。
  • 住:就是得本人或上面提到的自家人第一个入住,并把新房当作主要居住地 (primary residence)。
  • 从final closing 开始住满至少一年

满足了自住的条件,还要保留足够的自住证据。CRA审计就是看证据,看证据,看证据!有人买了新房自住,但是地址没及时改,拿不出充足的居住证据,因此被CRA追要HST rebate。这就跟明明没有杀人却拿不出不在场证据一样,是冤,但是没辙。还有人买了新房,地址也及时更新了,但老房子还留着,两边住。被审计后提供了信用卡账单,地址显示是新房地址,但刷卡消费记录比如Shell加油站,grocery store 等却均在老房附近,CRA由此推断他的居住重心依旧是老房,没有“primarily” 住在新房。

和CRA打交道是门学问,一旦说错话或交了不合适的文件,再改口就不易了。细节决定成败,怎么强调都不过分。

出租房 – GST/HST New Residential Rental Property Rebate (NRRPR)

新房用于出租要自己申请NRRPR, 建筑商不代办。退税的关键是有一年或更长的租约,并且保证租客第一个入住。

经常遇到客户买了新房自住了几个月然后出租的,这就导致了非常尴尬的情形:NHR不符合,因为房主没有住满1年;NRRPR也不符合,因为租客不是第一个入住。

好了,看完了上面这些,我们应该知道NHR 和 NRRPR 是两种不同的rebate,别搞混了。

自住改出租

那么如果买房时的intention是为了自住,并按照自住交接的。但是由于各种原因房主没住成,改为出租了。该怎么办?

  1. 新房按照自住close后, 房主不入住,不满足NHR。此时CRA 要追缴金额A;
  2. 有了一年租约尽快按出租房申请NRRPR,此时可以拿到金额B;注意保持租客第一个入住;
  3. 找会计师要求CRA将A和B互相抵消,房主支付由于A和B的时间差而产生的利息;利息是由于CRA处理2个rebate 时间上的 delay 造成的,可考虑通过 taxpayer relief 申请减免;
  4. 无论哪种 rebate, 申请必须在final close date 算起的2年之内提交

利息:  以$24000的HST rebate计算,拖欠6个月的利息约为720; 拖欠1年的利息约为1500.

要点总结

  • 超过45万的房子,没有联邦退税,直接拿安省退税最高额$24,000。
  • 跟CRA打交道一定注意时效。无论自住还是出租,退税申请须在新房基本落成 (substantially completed) 后2年内进行,过时不候。
  • 改变用途之前,先考虑下对HST rebate的影响;
  • 提前转手楼花 (还没到closing就转手出售了),请参考我的另一篇博客 楼花转手是否该收HST

马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-818-7157; 416-890-1596;邮件 carol@jktax.ca; admin@jktax.ca;工作微信 jktax-carol; jkre-danny