新房HST退税

新房HST退税 (HST rebate) 有两种,一种叫GST/HST new housing rebate;另一种叫GST/HST new residential rental property rebate。无论哪种,部分新房买家在交接一年左右会接到CRA的审计信,要求提供资料证明是自住了或是出租了。说白了就是CRA要看看买家当初买房的目的和交接后是不是按照原始目的使用,是不是符合拿退税的条件。

新房HST退税是CRA经常盯审的项目,原因很简单,它容易查,涉案金额大,所以对CRA来说稽查的性价比较高。

CRA信的开头是这样的:

Dear Taxpayer,

We have received your GST/HST New Housing Rebate Application, submitted by your builder, for the property located at 123 ABCD Street. We are unable to establish the requirement to qualify for a new housing rebate, under section 254 of the Excise Tax Act, have been met for this property. We require additional information to support your eligibility for the rebate…

什么是新房GST/HST退税?

在加拿大生活的人对 Goods and Services Tax (GST) 和 Provincial Sales Tax (PST ) 都很熟悉。从2010年7月1日开始,安省将两税合一,叫作 Harmonized Sales Tax (HST),实际上就是GST+PST。安省的HST rate 是 13%。 只有买卖新房才涉及交HST,买卖二手房不须要交HST。政府为了鼓励大家买新房,把13% 的HST返还给买家一部分,这就是HST退税。

新房无论用来自住或出租,都有HST退税。CRA出版了RC4028  GST/HST New Housing Rebate (39页,适用于买房自用的退税),和 RC4231 GST/HST New Residential Rental Property Rebate (33 页,适用于买房出租的退税),同学们可以去CRA网上阅读。

申请自住房的HST的退税 – GST/HST New Housing Rebate

自住房的HST退税多数建筑商会代为申请。交接前,建筑商会要求买家将HST退税assign给他。然后这笔退税就作进房价中了,相当于降低了房价。

既然是自住房,强调的是“自住”二字,拆开分成 “自”和“住”两个字来理解:

  • 自:指自己,以及通过血缘、婚姻、同居、和收养而形成的关系, 包括父母、子女、兄弟姐妹等。CRA还特别贴心地把前夫前妻、前同居伴侣都归类到“relation”的概念里面,可见CRA也是讲人情的。
  • 住:就是要求本人或上面提到的自家人把新房当作自己的主要居住地 (primary residence)来居住。

满足了上面的的“自家人”和”居住“两个条件,还要注意保留足够的自住证据。我曾有位客户在接到CRA审计信后,努力搜罗了一堆文件来证明自住 (老房子仍继续保留着,和新房相距较远)。但目光如炬的CRA指出:提供的信用卡账单虽地址显示为新房,但消费记录比如Shell加油站,grocery store 等却均在旧房附近,由此推断该客户并没有主要居住在新房,而是大多时间继续生活在老房子里。最终的处理结果:补交$24,000,加利息。好在随后的申诉期间,我们用他的上班地点做文章,花了几个月时间把两万四又要回来了。总而言之,和CRA说话和提交文件是门学问,一旦说错话或交了不合适的文件,再改口想往回圆就不容易了。细节决定成败,怎么强调都不过分。

申请出租房的HST的退税 – GST/HST New Residential Rental Property Rebate

新房如果用于出租,建筑商就不管申请退税了。在交接新房时要先交上13%的HST,再自己申请 HST Rental Rebate。 如果感觉自己搞不定,建议请专业人士处理。

出租房退税的关键点:一年以上的长期租约;租客必须是第一个入住新房的人。很多房东都跌倒在这个坑里。

究竟可以拿到多少HST退税?

既然HST是GST和PST两税合并而成,退税也是由这两部分组成的。根据房价的高低,你可以拿回所交GST 的36% (到$6,300 封顶) 和PST的75% (到$24,000封顶)。

联邦退税 (所付的GST x 36%):

  • 房价在35万或以下的,联邦退税 =房价(base price) *5%*36%,最高$6,300封顶
  • 房价在35万到45万之间的,($450,000 – 房价)/100,000 * 6,300; (联邦退税随着房价上升迅速递减 )
  • 房价一旦超过45万,就没有联邦退税了

安省退税(所付的PST x 75%):

  • 房价低于40万时,安省退税  = 房价 (base price)*8%*75%, 最高$24,000 封顶
  • 当房价超过40万,直接拿安省最高$24,000

如果看到这儿你已经开始发懵,那就对了。所以现在举例说:

【例一】35万 (base  price) 的新房,交房时付HST为:$350,000 x 13%=$45,500,其中GST(5%) = $17,500, PST (8%) = $28,000。

新房的HST退税就是:

  • 联邦部分 = $17,500 x 36% = $6,300
  • 安省部分 = $28,000 x 75% = $21,000
  • 共计退税:$27,300

【例二】同理,45万的新房,可以拿回的HST退税为:

  • 联邦部分 = 0
  • 安省部分= $450,000 x 8% x 75% = $24,000
  • 共计退税:$24,000

总结

  • 超过45万的房子,没有联邦退税,直接拿安省退税的最高额$24,000。
  • 建筑商为了吸引买家,将HST退税提前算好并体现在叫价中,使得整体房价 (listing price) 显得很低。所以,买房合同上显示的售价是包含了自住的 HST rebate的。
  • 跟CRA打交道一定注意时效。无论自住还是出租,退税申请须在新房基本落成 (substantially completed) 后2年内进行,过时不候。
  • 如果提前转手楼花 (还没到closing就转手出售了),请参考我的另一篇博客 楼花转手是否该收HST

马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny