应该把孩子名字加在房产 Title上吗?

我家对面住了个眼科医生,70岁了,一辈子经营眼科诊所,正打算退休。仨孩子均长大成人。老大老二在外地,老三是个女儿住本地,经常和老公带着孩子到父母家蹭饭,一家人其乐融融。不知哪一年开始,老头儿认为三姑娘温婉孝顺,把三姑娘的名字加到房子title上了。老头说:我年纪大了,加了孩子的名字 (joint ownership) ,以后我走了她自然继承,不用走遗产认证手续 (probate),因为我读了马会计的关于遗产认证的文章

他家三姑娘也是个眼科医生, 本来挺好的小日子突然横生枝节,老公闹离婚分割财产。

老头儿一下就被气病了,还病得不轻,需要全天伺候。孩子们都忙,老头不得不选择搬去nursing home,每月$8,600,对于没有积蓄传统的白人家庭来说,长期下来这不是一笔小费用。三姑娘决定把她和老爸共有的房子卖了,用卖房的钱支持未来几年的nursing home。三姑娘的老公得知后请律师迅速在房子上加了条condition 保护自己的权益:只要房子卖了,卖房一半的收益不能够给老头儿(因为离婚财产还在纠纷中)。

此时,为保护家庭利益不受损失,老头儿和老大老二商量,直到老三离婚案子了结再卖房子。那钱nursing home钱不够怎么办?结论是费用将由三个孩子共同负担。

此后数月,老大老二对老三愈发不满,兄妹失和恶语相向。

一年后老头儿过世,除了房子,留下股票类资产180万, 三个孩子每人得60万。

由于房子的joint ownership, 老三自动继承了整套房子。老公因此有了更大的分割目标:250万的房子。

老大老二也没闲着。根据遗嘱老大老二只各得60万的股票,但两位兄长至今还在法庭上contest 这份遗嘱,要求分割老三独自继承的房子。


MY two cents:

不要,加,孩子,上title。

通常成年孩子都有自己的自住房(principal residence), 父母把孩子名字加上,很可能会面对下面的情况,咱们由浅入深来说:

  • 当孩子成为 joint owner,房子的equity 就成为孩子的 creditors 可以追索的财产。 比如孩子离婚,配偶可以要求分割;孩子生意失败,债主可以讨要他名下的资产用来抵债。有人说,我的孩子从小就是个好孩子,不会有这些问题的。这话不能说得太早,有些小概率事件,如不小心撞到了路边的行人,人家起诉赔偿;比如与生意伙伴失和,发生财务纠纷…… 这类事情谁都预料不到。这个时候,财产由于加了孩子的title, 就成为了对方可以追索讨要的资产。
  • 当孩子成为 joint owner ,关于房子的任何决定比如卖房,renew mortgage, re-finance, 必须有孩子的同意才可以进行。父母失去了对自己房产的全权控制(lost of full control )。
  • 当孩子成为 joint owner, 父母过世, 孩子自动拥有整个儿房子,但其他的子女(包括其他的beneficiaries!)也就没法分得这套房子的任何一部分。就像故事中的仨兄妹一样,最后为了分得遗产,对簿公堂。这在咱们中国家庭也并不少见。
  • 如果父母的房子是自住房:从税务角度看,加入成年孩子的名字等同于老爸将1/2的房子以市价售出(deemed to have disposed of ½ of the property @FMV)。 对于老爸来说是自住房, 视同售出1/2房子不会产生税务负担; 但对于孩子来说,已有自己的principal residence, 这套为 second house, 以后出售要按照投资房申报自己这1/2的增值。
    其实此题可解:老爸一人持有,卖房时全部增值都不用交税(principal residence exemption)。那时再把现金赠与孩子,岂不更好。
  • 换个环境,假设这是一套投资房,老爸在title上加了女儿。那么加入成年孩子的名字,就等同于老爸将1/2的房子以市价出售给孩子,对于老爸来说涉及增值税。而对于孩子来说,以后在出售则需要申报自己持有的这1/2房产的增值。除非孩子把这套投资房认定成了自己的principal residence,这样将来出售不会产生税务负担。但孩子同时也就失去了作为 first time buyer 在税务上的各种优惠例如First-time Home Buyers‘ Tax Credit等。

见过很多类似的案例,总结一句话:是父母的就是父母的,孩子长大了要分出去建立自己的家庭,有一种爱就是分离。做父母的不要为了孩子,为了节省交税而费尽心机,到头来反而造成更大的经济损失和无尽的烦恼。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;办公室微信 jkre-danny