简谈地产经纪的避税策略

忽一日四海晏然,万顷平波,我静坐世间,口称三昧,环视一周,突然发现身边熟人里,坐办公室的、搞IT的、做小生意的、在家带孩子的,谈笑间都成了地产经纪、贷款经济、保险经纪。

在这个全民皆经纪的时代,我接到不少朋友的问询:经纪们该怎么省税,如何合理规划家庭税务?更有一位Top 68%的资深地产经纪直截了当大方地跟我说:今后我负责帮你买房子,你帮我省税。我说不出话来,只好用微信表情礼貌性地回了一句:不麻烦您了,我老公也是地产经纪。

但地产经纪这些自雇人士可以如何省税这个问题,应该怎么回答呢?一方面要因地制宜合理布局规划,另一方面忐忑地听从税务同行好心规劝:这类话题你泛泛谈一下就好,说多了照搬的人多,CRA就会查了。就像有些 tax planning 策略即使客户符合条件我们也不说,因为有些东西说多了就引来麻烦。

我一直在思忖“泛泛谈一下”该如何把握尺度。以下是我跟某人士的聊天摘要,读者随便读读,欢迎讨论。

假如老公是个成功的地产经纪,可以考虑让老婆成立个公司,给地产经纪提供全方位服务比如广告宣传、客户建档约见、MLS research、安排open house、卖房staging、及office admin等。公司对每项服务加15%-20%的markup,给经纪老公出正规的 invoices。当然,老公和服务公司之间要有律师撰写的正规 management agreement,有服务合同明确责权,以及记录各个服务项目的细节、耗时和收费。经纪老公每月按时给服务公司付款。除此之外,根据老公当年佣金的高低,公司还可以在合理范围内收一笔 management fee。

成立公司的目的就是让经纪把可能的费用项目都放在这个公司中去操作。举个例子:经纪佣金(T4A)收入20万;广告宣传,办公用品,房租,车辆等杂七杂八加起来约有10万的费用;抵减后报应税收入 10万,地产经纪须交个人税2.5万,边界税率43%。如果成立服务公司,将10万费用的项目包给公司操作,加上服务公司本身的markup 10%-20%,已经2-3万的management fee, 老公可有约15万的费用来抵减20万的收入。应税收入降低至5万,交税8千,边界税率降至30%。

对于服务公司来说,一年中10%-20%的markup和几万块的management fee可归为公司积极营业收入, 享受CCPC小公司的低税率13.5% (SBD)。 为了确保公司不被CRA指认为Personal Services Business (PSB),可以试着从以下几个方面来进行辩护:

  1. 公司自担风险,自负盈亏
  2. 公司完全使用自己的资源提供各类服务
  3. 公司自己支付各类费用
  4. 公司业务不是全盘依赖于单独一个地产经纪,而是同时服务多个客户。比如home staging 服务,收入来自不同卖家客户(若是老公list的房子,卖家须把staging fee 直接支付给服务公司, 不给地产经纪个人)

一个生活中的实例: 一位先生是地产经纪,太太找我开了一家有限公司,做起了装修队的项目经理。从此先生要卖的房子,太太公司负责装修,从此琴瑟之好、鸾凤和鸣,钱也赚了、税也省了。注册公司两年后太太被CRA问询公司性质,我以“这家公司并非只服务于她先生”做论据,成功击退了CRA的质疑。

至于有限公司的利润,根据太太个人名下当年的收入水平,可以选择积累在公司不动,也可以以 salary、dividend 或 bonus 的形式发放出来。该如何发、发多少,又是一个新的税务规划话题,只能另找时间讨论了。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny