你最关心的9个税务问题

群友1 问 去年我用公司在湖边买了一房,今年修好了想搬过去住。将来卖房能按照自住房享受免税吗?

回复 – 公司是property ower, 股东去住不符合 owner occupy。所以没有principal residence exemption, 将来公司得为增值交税。

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群友2问 我目前年薪8万,今年要开一个移民留学生意,预计头两年生意收入不会超过3万。我应该用个人经营还是用公司?

回复 – 如果家庭不依赖生意收入,建议成立公司,可以避免个人收入过高,交税多。8万年薪的税率是31%,加上2万的生意收入,边界税率达到43%。而公司的 active business income 税率低只有12.5%, 公司盈余可等到个人退休或税阶低时再发到个人。

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群友3问 : 在卖房前我花了10万装修。10万装修费里面的HST部分怎么办?

回复 – 分两种情况:旧房和新房。旧房属HST exempt supply, 买卖不涉及HST。 如只是将旧房装修后作为二手房卖,10万直接加入成本,相当于把增值降低了10万。

新房买卖则涉及HST。如果owner自建的新房,建成按新房出售,卖家要跟买家收HST,建房和装修费中付出的HST可作为ITC申请回来。 另外,对于owner自建新房用来自住的,可申请最高到$16080的HST new housing rebate.

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群友4问  2016年买了新房,夫妻二人和女儿都是 joint owners在title上。 从买入女儿一直住在里面,是她的自住房,我们从未入住,房子也没出租。现在我们打算把产权全部转给女儿,会涉及增值税吗?

回复 分两种情况看 : 谁是房子的 beneficial owner 谁是legal owner。

谁出首付,每月还贷款,支付保险,地税,水电气,管理,修护,做房子有关的任何决定,acted in every way as an owner by enjoying the property, 谁就是 beneficial owner.

Legal owner 谁的名字在产权上谁就有legal ownership,并不一定实际出钱管事。

如果父母是 beneficial owner,合计转让67%的产权,无论是赠与还是出售,都涉及增值税。

如果父母只是legal owner, 只转title,  不构成 disposition 因此不涉及增值税。

可参见我的博客 【房子 Legal Owner 对比 Beneficial Owner 的讨论】一文。

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群友5 问:我是加拿大居民,去年和今年为买房从中国共转入50万加币,是母亲赠与。请问CRA会质疑吗?我应该做哪些准备?

回复:赠与在加拿大不用交税。要能够证明是赠与,要有正式赠与书并作英文公证。

赠与书至少应包括这些要素:赠与人,受赠人,赠与性质(现金,房产,其他-要明确写明细节),赠与金额/ 被赠与资产的市场评估价,赠与日期,最后必须声明是自愿无偿赠与,不须返还。

另外,赠与人要能够证明自己有相应的赠与能力。

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群友6问:  我打算买房,计划向自己的公司借贷,并每个月支付利息回公司,这样操作可行吗?如果可行,利率有没有什么规定?需要在title上登记吗?

回复:可行。跟自己公司借钱有两种方式:

以雇员身份借 home -purchase loan , 要求:

  1. 房子必须在加拿大, 必须雇员买来自住
  2. 借款的金额合理,公司的其他雇员也可以有同样的借款机会
  3. 必须按时还款并支付利息 (CRA当前的 prescribed  rate 为2%)
  4. 借钱时间合理 比如 25 years amortization
  5. 公司有一定方式来 secure该借款, 比如公司可take a mortgage on home

用股东身份借,坏处是shareholder loan 必须在公司财年结束后的12个月内归还,否则计入借款那年股东个人的收入。

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群友7问: 我孩子莫名其妙收到来自银行的一张T4A 10000元,结果CRA给计入税表作为收入打税了。孩子从未在银行工作过,为什么会有T4A?请问这是怎么回事?

回复:这个事情很常见。请回忆您是否曾在这家银行给孩子存过RESP,并且在2018取出10000用于上大学。如果是这样,银行会给受益人(孩子)出T4A.

RESP由3部分组成:

  1. 原始投入(contribution)
  2. 政府补贴
  3. 投资收益

取出1 是不用交税的,因为原始的contribution是税后的钱;取出2和3是计入受益人的收入交税的,所以建议取钱时跟银行确认是要提取本金, 还是政府补贴, 还是投资获益。孩子既然是学生,收入低或没收入,2和3计入收入往往也可以做到不交税。大学4年间注意要逐年均衡提取,税务上更划算。

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群友8问:我是自雇, 现在正在车行看车, 全款付。生意用80%,20%家庭用,请问税务上有什么考虑?

回复:买传统意义的汽油车,可每年提折旧,折旧率30%, 头一年half year rule 只能折15%。今年新政策,头一年可折旧45%。但是,如果你在2019年3月18日之后买一辆 zero – emission 的车(比如Tesla 电的)80%用于生意, 明年报税时可一次性抵减收入 55000*1.13*80% = 49720。

然后你还可申请买车的HST退税。个人名下的车用于business超过90%的,支付的全部HST可退回;生意使用10% – 90%之间的,比如80%, 按照 30000*1.13* 80% = 27120 为基础计算CCA based ITC (不管车是5万还是8万买的,CCA一律3万+HST封顶);生意使用小于10%的,没有HST退税。

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群友9问:我做旧房翻新再出售,7-8个月翻一套房子。收入按照business income报,请问有哪些费用可抵减?

回复:常见的可抵费用有:

  1. 房子购入成本,土地转让税,律师费,title insurance, 交接有关的杂费;
  2. 装修期间的 carrying cost 如地税,保险,贷款利息,水电气,园艺等
  3. 装修材料费,人工费
  4. 车辆费,如往返工地,运材料,和车辆相关的费用按照使用比例抵扣( 有vehicle log)
  5. Home office 若没有business office在家办公的可按比例抵减部分家庭办公室的费用
  6. 装修完毕卖房有关的费用,如广告费,清洁费,staging, 律师费,地产经纪佣金,mortgage discharge fee等

最后,必须必须必须保留全部收据 6+1年。容易褪色的热敏纸请复印/扫描留底。

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